Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2014 г. N 10АП-9854/14

г. Москва

30 сентября 2014 г.

Дело N А41-22699/14

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Чичкова Е.Н. по доверенности N 62 от 25.08.14;

от общества с ограниченной ответственностью "ЮАССтрой": Макарова И.П. по доверенности б/н от 22.07.14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2014 года по делу N А41-22699/14, принятое судьей Богатыревой Г.И., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЮАССтрой" о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ЮАССтрой" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года (то есть за 1, 2, 3 и 4 квартал 2013 года) в сумме 2 358 040 рублей 48 копеек, а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 16 марта 2013 года по 31 декабря 2013 года в сумме 230 274 рубля 85 копеек, а всего - 2 588 315 рублей 33 копейки (л.д. 2-5).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2014 года с ООО "ЮАССтрой" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области было взыскано 388 591 рублей задолженности по арендной плате в сумме за период с 01.01.13 по 31.12.13, пени в сумме 39 636 рублей 28 копеек за нарушение срока внесения арендной платы за период с 16.03.13 по 31.12.13, всего - 428 227 рублей 28 копеек, в остальной части заявленных требований было отказано (л.д. 81-83).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что размер арендной платы правомерно рассчитан на основании Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (л.д. 85-88).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "ЮАССтрой" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 27.05.02 Главой Одинцовского района Московской области было издано постановление N 1138, в соответствии с которым ООО "ЮАССтрой" в аренду на 3 года для строительства жилых домов из городских земель в г. Одинцово, 6-й микрорайон, были предоставлены земельный участок площадью 0,3374 га и земельный участок площадью 0,3979 га (л.д. 31).

Во исполнение названного постановления 09.08.02 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ЮАССтрой" (Арендатор) был заключен договор N 1100 аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок общей площадью 3 979 кв.м., кадастровый номер 50:20:0030106:120, по адресу: Московская область. Одинцовский район, г. Одинцово, мкр. N 6 был передан Арендатору в аренду сроком на 3 года с 15.08.02 по 15.08.05 для строительства жилых домов (л.д. 32-33).

Пунктом 4 договора закреплено, что на время строительства арендная плата устанавливается на уровне налога на землю. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными долями, безналичным порядком, с оплатой до 5 числа отчетного месяца.

15.06.05 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ЮАССтрой" (Арендатор) было подписано дополнительное соглашение в соответствии с которым арендная плата должна рассчитываться по формуле, установленной Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (л.д. 40).

28.04.06 Главой Одинцовского района Московской области было издано Постановление N 1021, в соответствии с которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:120 был продлен на три года (л.д. 42).

Дополнительным соглашением от 16.05.06 срок действия договора аренды N 1100 от 09.08.02 был установлен до 14.08.08 (л.д. 43).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 26.03.13 арендная плата рассчитывается в соответствии с Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и составляет с 01.01.13 4 553 457 рублей 46 копеек в год или 1 138 364 рубля 37 копеек в квартал. Арендная плата вносится Арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала (л.д. 51).

Дополнительным соглашением от 01.07.13 была изменена цель предоставления земельного участка в аренду с "для строительства жилых домов" на "для строительства школы", арендная плата с 01.04.13 была установлена в размере 1 626 234 рубля 81 копейка в год или 406 558 рублей 70 копеек в квартал (л.д. 55-56).

ООО "ЮАССтрой" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 2 358 040 рублей 48 копеек за период с 01.01.13 по 31.12.13, наличие которой послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что размер арендной платы был рассчитан истцом с нарушением норм действующего законодательства.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Дополнительным соглашением от 26.03.13 к договору аренды земельного участка N 1100 от 09.08.02 установлено, что размер арендной платы за земельный участок определяется по формуле:

Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы,

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка,

Пкд - повышающий коэффициент,

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования,

S - площадь арендуемого земельного участка, то есть в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Названным дополнительным соглашением также установлено, что арендная плата вносится Арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В нарушение статьи 65 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ЮАССтрой" доказательств внесения арендных платежей за 2013 год не представило, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности за названный период правомерно.

Между тем, федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации 16.07.09 было принято Постановление N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и вида разрешенного использования.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Применительно к статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образовании, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

При этом уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства (статья 65 ЗК РФ).

Таким образом, приведенные нормы предусматривают и закрепляют принципы определения арендной платы, при которых в течение трех лет действия договора аренды действует более низкая ставка, а по истечении трех лет - размер ставки арендной платы увеличивается. То есть уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом.

Принимая во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.12, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-16739/12 от 21.06.13, Определении Верховного Суда Российской Федерации N 303-ЭС14-880 от 01.09.14 по делу N А73-536/14, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.14 по делу N А41-16774/13.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030106:120 был предоставлен ООО "ЮАССтрой" в аренду под строительство жилых домов 09.08.02, то есть в спорный период льготный трехлетний срок расчета арендных платежей истек.

В пункте 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставленный лицу до 30.12.07 в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное положение содержится в пункте 15 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которому в случае, если объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, арендная плата не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, применительно к рассматриваемому случаю размер арендной платы должен составлять 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030106:120 от 19.06.13 его кадастровая стоимость составляет 16 361 727 рублей 58 копеек, то есть размер арендной платы за названный земельный участок должен быть определен как 818 086 рублей 39 копеек в год или 204 521 рубль 59 копеек в квартал (л.д. 67).

Однако, с 01.04.13 в договор аренды N 1100 от 09.08.02 были внесены изменения в части определения цели предоставления земельного участка с "для строительства жилых домов" на "для строительства школы".

В соответствии с пунктом 18 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", размер арендной платы за земельные участки, для которых установлены виды разрешенного использования, являющиеся социально значимыми (социально значимые виды деятельности), устанавливается в размере, равном земельному налогу, за исключением земельных участков, предоставленных на торгах, а также в иных случаях, установленных законодательством РФ. Виды разрешенного использования земельных участков, являющихся социально значимыми (социально значимые виды деятельности), устанавливаются Правительством Московской области.

Постановлением Правительства Московской области N 1109/56 от 24.12.13 "Об установлении видов разрешенного использования земельных участков, являющихся (социально значимыми (социально значимые виды деятельности)" закреплено, что строительство школы является социально-значимым видом разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, при расчете арендной платы со второго квартала 2013 года необходимо применять ставку земельного налога.

Решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 1/41 от 16.11.12 "О земельном налоге", земельный налог в отношении "прочих земельных участков" установлен в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая изложенное, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030106:120 с 01.04.13 составляет 245 425 рублей 91 копейка в год или 61 356 рублей 47 копеек в квартал.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования в части взыскания 388 591 рубля задолженности по арендной плате, из которых: 204 521 рубль 59 копеек - задолженность за 1 квартал 2013 года, 184 069 рублей 41 копейка - за 2-4 кварталы 2013 года (по 61 356 рублей 47 копеек в квартал).

Пунктом 4.4. договора аренды N 1100 от 09.08.02 в редакции дополнительного соглашения от 15.02.06 закреплено, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,05% за каждый день просрочки (л.д. 39).

Руководствуясь названным положением, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области начислил ООО "ЮАССтрой" пени за просрочку исполнения обязательств в размере 230 274 рубля 85 копеек за период с 16.03.13 по 31.12.13, исходя из суммы долга в размере 2 358 040 рублей 48 копеек.

Поскольку факт неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтвержден материалами дела, учитывая сумму задолженности, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "ЮАССтрой" пени в размере 39 636 рублей 28 копеек.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и неопровергающие выводов суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2014 года по делу N А41-22699/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова