Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 г. N 09АП-33838/14, 09АП-34306/14

г. Москва

25 сентября 2014 г.

Дело N А40-6196/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волошкиным Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" и Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года по делу N А40-6196/2014, принятое судьей Михайловой Е.В. (133-37)

по иску Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" (ОГРН 1027739611151)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" (ОГРН 5117746021641, ИНН 7714859898) о расторжении договора и взыскании 4 893 616 руб. 51 коп.

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" к Открытому акционерному обществу "Конгресс-Банк"

о взыскании 418 341 долларов США

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Семенов В.В. по доверенности от 28.02.2014 года

от ответчика: Шипилова А.Н. по доверенности от 27.02.2014 года

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Конгресс-Банк" (далее - ОАО "Конгресс-Банк", Банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Эльф" (далее - ООО "Эльф") о расторжении договора аренды нежилого помещения N 2 от 05.09.2013 г., заключенного сторонами, и взыскании суммы 4 893 616 руб. 51 коп., составляющей 2 674 088 руб. 51 коп. - сумма залогового депозита, уплаченная по договору аренды в качестве гарантийной суммы в размере 81 675 долларов США, 2 219 528 руб. - стоимость оставленных в помещении Мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform /Reception и 3 шкафа-купе.

В процессе судебного разбирательства судом принято к рассмотрению дополнительное исковое требование ОАО "Конгресс-Банк" о признании недействительным абзаца 2 пункта 4.2.15 договора N 2 аренды нежилого помещения, заключенного сторонами 05.09.2013 г.

Определением от 03.03.2014 года судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Эльф" о взыскании ОАО "Конгресс-Банк" суммы 418 341 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, составляющей 326 700 долларов США - арендная плата за фактическое пользование помещением за декабрь 2013, январь, февраль, март 2014 года, 3028 долларов США _ проценты за пользование чужими денежными средствами, 163 350 долларов США - неустойка за неосвобождение помещения в установленный срок, 1 578 303 руб. - стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года по делу N А40-6196/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных Банком, отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с ОАО "Конгресс-Банк" в пользу ООО "Эльф" взыскан долг в размере 8 167,50 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, проценты в размере 71,07 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда с продолжением начисления процентов на сумму долга в размере 8 167,50 долларов США с 30.05.2014 г. по день фактической уплаты долга, исходя из ставки банковского процента, равной 1,78% годовых, неустойка в размере 163 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Эльф" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обязанность Арендатора по возврату Арендодателю имущества после окончания срока аренды Банком не выполнена, имущество вывезено из помещения только частично, следовательно, с Банка подлежат взысканию арендные платежи за фактическое пользование помещением за заявленный период.

ООО "Эльф" полагает, что судом при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами неправильно применена процентная ставка, а также неправомерно отказано во взыскании с Банка стоимости устранения повреждений помещения, которые носят явный характер и не являются нормальным износом.

На состоявшийся по делу судебный акт ОАО "Конгресс-Банк" также подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит отменить решение в части отказа в удовлетворении заявленных им требований о взыскании с ООО "ЭЛЬФ" гарантийной суммы, стоимости оставленных в помещении Мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform /Reception и 3 шкафа-купе и признании недействительным абзаца 2 пункта 4.2.15 договора N 2 аренды нежилого помещения от 05.09.2013 г., а также в части удовлетворения встречного иска и принять по делу новый судебным акт, которым в удовлетворении встречного иска отказать, а заявленные им требования в части взыскания с ООО "ЭЛЬФ" гарантийной суммы, стоимости оставленных в помещении Мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform /Reception и 3 шкафа-купе и признании недействительным абзаца 2 пункта 4.2.15 договора N 2 аренды нежилого помещения от 05.09.2013 г., удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что Арендодатель уклонялся от приемки арендованного Банком помещения, в связи с чем он не вправе требовать с Арендатора неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.

Истец ссылается на прекращение арендных правоотношений между сторонами и, соответственно, отсутствие оснований у ответчика для удержания гарантийной суммы.

Представители истца и ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы поданных ими апелляционных жалоб поддержали, отклонив доводы апелляционной жалобы другой стороны.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 05.09.2013 года между ООО "Эльф" (Арендодатель) и ОАО "Конгресс-Банк" (Арендатор) был заключен договор N 2 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель по акту приема-передачи от 05.09.2013 г. передал Арендатору во временное пользование нежилые помещения по адресу: город Москва, ул. Троицкая, д.7, стр.4, общей площадью 980,1 кв.м.

Срок аренды помещений установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет с 05.09.2013 г. по 30.11.2013 г.

В соответствии с п. 3.2 договора ежемесячная плата за аренду помещения составляет 81 675 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, которая подлежит перечислению на расчетный счет Арендодателя не позднее 3 рабочего дня текущего месяца (п.3.3).

Кроме того, согласно п. 3.8 договора, Арендатор выплачивает Арендодателю гарантийную сумму в размере месячной арендной платы. Гарантийная сумма не является арендной платой за нежилые помещения и сохраняется Арендодателем в течение всего срока действия договора. В случае прекращения договора, надлежащей сдачи и аренды помещения и своевременной уплаты Арендатором соответствующих сумм, Арендодатель в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи на возврат нежилых помещений возвращает Арендатору гарантийную сумму.

Во исполнение условий договора аренды Банк платежным поручением N 202 от 16.09.2013 года перечислил на расчетный счет ООО "Эльф" гарантийную сумму по договору аренды в размере 2 674 088 руб. 51 коп., что составляет на дату оплаты 81 675 долларов США.

Обращаясь в суд, Банк ссылался на то, что арендные правоотношения сторонами были прекращены и 03.12.2013 г. Арендатор освободил занимаемые помещения, при этом Арендодатель гарантийную сумму ему не возвратил, в связи с чем настаивает на принудительном взыскании перечисленной им в качестве гарантийной суммы 2 674 088 руб. 51 коп., что составляет на дату оплаты 81 675 долларов США, а также просит взыскать с ответчика стоимость оставленных им в арендованных помещениях мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform /Reception и 3 шкафа-купе.

В свою очередь, ООО "Эльф" во встречном иске просило взыскать с Банка арендную плату за фактическое пользование помещением за декабрь 2013, январь, февраль, март 2014 год, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3028 долларов США, неустойку за неосвобождение помещения в установленный срок в сумме 163 350 долларов США и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат в сумме 1 578 303 руб.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности встречного иска в части взыскания с Банка в пользу ООО "Эльф" задолженности по арендным платежам за период с 01. по 03. декабря 2013 года в сумме 8 167,50 долларов США, процентов в размере 71,07 долларов США, а также неустойки за нарушение обязательств по возврату помещений в размере 163 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований, а также в удовлетворении исковых требований, заявленных ОАО "Конгресс-Банк", отказал.

По мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Эльф" суммы гарантийного депозита, предусмотренного п. 3.8. договора аренды и перечисленного Банком, не соответствуют обстоятельствам дела, сложившейся судебной практике и являются неправомерными.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Как следует из содержания договора аренды от 05.09.2013 г., стороны установили, что гарантийная сумма не является арендной платой за нежилые помещения, сохраняется Арендодателем в течение всего срока действия договора и подлежит возврату Арендатору в случае прекращения договора, надлежащей сдачи и аренды помещения и своевременной уплаты Арендатором соответствующих сумм в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи на возврат нежилых помещений.

Материалами дела установлено, что арендные правоотношения прекращены сторонами 03.12.2013 года и помещения возвращены Арендатором Арендодателю.

То обстоятельство, что сторонами не подписан акт возврата помещений, не может являться основанием для удержания Арендодателем гарантийной суммы, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами прекратились по обоюдному согласию и Арендатор освободил занимаемые помещения.

Факт прекращения между сторонами арендных правоотношений и освобождения Банком арендованных помещений подтверждается, помимо письма ОАО "Конгресс-Банк" от 02.12.2013 г. N 463/01, полученного ООО "Эльф", письмом последнего от 11.12.2013 г., в котором Арендодатель признает факт освобождения Арендатором помещений, а также договором N 2 от 02.12.2013 г. об аренде Банком иного помещения, сообщением Банка от 02.12.2013 г. N 12 по системе "банк-клиент" о переезде на новый адрес и объявлением в газете "Из рук в руки" N 24 (5411) от 11.02.2014 г. и газете "МК" N 29 (26.252) от 12.02.2014 г. об изменении с 03.12.2013 года своего местонахождения, письмом Банка от 18.12.2013 г. в ООО Издательский дом "Бухгалтерия и банки" об изменении с 02.12.2013 г. адреса доставки журналов.

Поскольку договор аренды от 05 сентября 2013 года сторонами был прекращен, объект аренды истцом возвращен ответчику, оснований для удержания ответчиком перечисленной истцом гарантийной суммы не имеется и в этой части исковые требования, заявленные Банком, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия отмечает, что указанными выше доказательствами подтверждается фактическое освобождение Банком арендуемых помещений 03.12.2013 г., в связи с чем вывод суда первой инстанции в указанной части соответствует материалам дела и является обоснованным.

Довод ООО "Эльф" о том, что Банк не выполнил обязанности по надлежащему возврату арендованного имущества, в связи с чем суд неправомерно отказал во взыскании с Банка арендной платы за фактическое пользование помещением за период с 04.12.2013 г по март 2014 год, судебной коллегией не принимается.

Как следует из переписки сторон, представленной в материалы дела, ООО "Эльф" настаивало на передаче Банком помещения в состоянии, аналогичном состоянию помещения на момент его передачи в аренду, в связи с чем акт приема-передачи помещений подписан сторонами не был.

Между тем, ненадлежащее состояние имущества, подлежащего возврату, не может являться основанием для отказа в его принятии, поскольку в данном случае Арендодатель имеет возможность реализовать свои права путем предъявления связанных с данным обстоятельством требований.

Поскольку, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 37 Информационного письма от 11.01.2012 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Арендодатель не вправе требовать с Арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклоняется от приемки арендованного имущества, суд первой инстанции правомерно взыскал с Банка арендную плату в соответствии со статьей 622 ГК РФ за период по 03.12.2013 г. в размере 8 167,50 долларов США и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на указанную сумму, в размере процентной ставки по краткосрочным межбанковским кредитом в иностранной валюте равной 1,78% годовых.

Нахождение в помещениях имущества Банка, принадлежность которого Банку последним не оспаривается (мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform /Reception и 3 шкафа-купе) само по себе не подтверждает факт пользования ОАО "Конгресс-Банк" арендованными помещениями, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с эксплуатацией этого имущества Арендатором.

Кроме того, как следует из пояснений истца, Арендатор, освобождая арендованные помещения и оставляя указанное выше имущество в помещениях Арендодателя, руководствовался п. 4.2.15 договора аренды, согласно которого если произведенные Арендатором улучшения неотделимы от арендованного помещения без нарушения его целостности или вида, то помещение возвращается Арендодателю с произведенными улучшениями.

При таких обстоятельствах, упомянутое выше имущество, оставленное Банком в помещениях ООО "Эльф" не может подтверждать факт использования помещений и, соответственно, являться основанием для начисления арендной платы.

Вместе с тем, судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика (Арендодателя) стоимости указанного выше имущества.

Так, в п. 4.2.8 договора аренды стороны установили, что Арендатор обязан производить улучшения арендованных помещений только с письменного согласия Арендодателя.

Пунктом 4.2.15 договора предусмотрено, что если произведенные Арендатором улучшения неотделимы от арендованного имущества без нарушения его целостности или вида, то имущество возвращается Арендодателю с произведенными улучшениями без возмещения стоимости затрат.

Судебная коллегия отмечает, что термин - неотделимые улучшения, в соответствии с определением, данным в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает улучшения и изменения, которые производятся в помещении и не могут быть отделены (демонтированы) без вреда этому помещению.

Поскольку при отделении имущества, указанного Банком, помещениям ООО "Эльфа" будет причинен ущерб (в стенах останутся существенные просверленные отверстия - при отделении стойки-ресепшен Newform /Reception и шкафов-купе, на поверхностях помещения не останется отделки - при отделении мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения), судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с доводом Банка о невозможности отделения указанного имущества без вреда помещениям ООО "Эльфа" и без нарушения их надлежащего вида.

Согласно статье 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Поскольку Арендодатель (ООО "Эльф") не давал согласия на вышеуказанные улучшения, суд апелляционной инстанции считает, что у Банка отсутствуют правовые основания требовать от ответчика стоимости этих улучшений.

Вместе с тем, и при признании части имущества (стойки-ресепшен Newform /Reception и шкафов-купе) отделимыми улучшениями помещения, правовые основания для взыскания с ООО "Эльф" их стоимости не имеется вследствие возражений последнего относительно их приобретения и оснований понуждать ООО "Эльф" к выкупу данного имущества.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции также правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ОАО "Конгресс-Банк" о признании абзаца 2 пункта 4.2.15 договора аренды недействительным, поскольку указанный пункт соответствует пункту 2 статьи 623 и пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности встречных исковых требований о взыскании с Банка неустойки в размере 163 350 долларов США, начисленной в соответствии с п. 4.2.17 договора аренды.

Как следует из содержания указанного пункта, если Арендатор, помимо случаев, когда получено согласие Арендодателя, по истечении 3 рабочих дней с даты, когда согласно условиям договора помещение должно быть освобождено и передано Арендодателю, продолжает занимать помещение или его часть, Арендатор обязан уплатить Арендодателю в качестве неустойки сумму, равную арендной плате за два месяца аренды.

Материалами дела установлено, что арендные правоотношения между сторонами были прекращены по обоюдному согласию сторон, срок аренды по договору составляет по 30.11.2013 года, тогда как помещение Банком было освобождено 3.12.2013 г., то есть в 3-х дневный срок.

Отсутствие в материалах дела акта возврата арендованного помещения Арендатором Арендодателю, при установлении даты фактического освобождения Банком арендованного помещения, не является основанием полагать, что Банк нарушил срок возврата арендованного помещения, установленный п. 4.2.17 договора.

Таким образом, встречные исковые требования в указанной части заявлены ООО "Эльф" необоснованно и подлежат отклонению.

Довод ООО "Эльф" о том, что судом неправомерно отказано во взыскании с Банка стоимости устранения повреждений помещения, которые носят явный характер и не являются нормальным износом, судебной коллегией отклоняется.

Так, в качестве доказательства причиненных убытков ООО "Эльф" в материалы дела представлено заключение специалиста, выполненное АНО "Союзэкспертиза" 20.02.2014 года, согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для восстановления конструктивных элементов внутренней отделки спорного помещения составляет 1 578 301 руб.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Аналогичное положение закреплено сторонами в п. 4.2.15 договора.

Между тем, в представленном ООО "Эльф" в качестве доказательства причиненных убытков заключении специалиста отсутствуют сведения о том, что при определении суммы восстановительного ремонта учитывался износ арендованного имущества.; более того, в заключении специалиста указано, что расчет стоимости восстановительного ремонта производился без учета степени износа элементов помещений на дату осмотра.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не принял указанное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего причиненные Банком ООО "Эльф" убытки и в указанной части во встречном иске отказал, и с учетом этого отказал в удовлетворении требований о взыскании с Банка стоимости расходов на произведенную оценку в размере 68 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года по делу N А40-6196/2014 отменить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" гарантийную сумму в размере 81 675 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании с Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" неустойки в размере 163 350 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ отказать.

В результате зачета первоначального и встречного исков взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" 73 436,43 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного акта.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" 25 938 руб. 65 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" 2 082 руб. 24 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова