Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2014 г. N 01АП-6360/14

г. Владимир

29 сентября 2014 г.

Дело N А43-15068/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2014 по делу N А43-15068/2014, принятое судьёй Камановой М.Н.,

по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (г.Н.Новгород) к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (ИНН 525701001, ОГРН 1075257006351, г.Н.Новгород) об установлении размера компенсации за имущество, изымаемое для государственных нужд,

при участии представителей: от заявителя (истца) - Куликовой Е.А. по доверенности от 09.01.2014 N 07-09 сроком действия по 31.12.2014; от ответчика - Христолюбского В.Н. по доверенности от 17.03.2014 сроком действия три года,

установил.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - ООО "Престиж", ответчик) об изъятии у ответчика нежилого административного здания общей площадью 329,5 кв.м, находящегося по адресу: Н.Новгород, Канавинский район, ул.Должанская, 2а, и об установлении компенсации в связи с изъятием имущества у ответчика в размере 10 300 000 руб., включая убытки, на основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области требование истца об установлении размера компенсации было выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А43-15068/2014.

Решением от 26.08.2014 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования, определив компенсацию за имущество ООО "Престиж", изымаемое для государственных нужд Нижегородской области, а именно здание, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Канавинский район, ул.Должанская, 2а, в размере 12 670 759 руб. Суд обязал Министерство перечислить указанную компенсацию по реквизитам, обозначенным ООО "Престиж".

Не согласившись с принятым по делу решением, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт изменить в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, размер компенсации за имущество, изымаемое для государственных нужд, в данном случае является правомерным в сумме 10 412 026 руб. (с учётом НДС, стоимости прав на земельный участок, в том числе убытки в сумме 1 012 026 руб.). При этом заявитель жалобы не согласен с выводами суда об относимости и допустимости экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Экспертное заключение АНТИС". Полагает, что информация, приведённая экспертами ООО "Экспертное учреждение АНТИС", не может быть признана достаточной, поскольку необоснованный отказ от определения функционального износа (который не может не присутствовать в здании, построенном хозяйственным способом, в 80-е годы) и от определения стоимости прав на земельный участок приводит к существенному изменению итоговой стоимости объекта оценки. Кроме того, отсутствие описания экспертом аналога, используемого для определения стоимости объекта оценки не позволяет оценить применяемые корректировки.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании и отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением правительства Нижегородской области от 31.12.2013 N 2760-р в соответствии со статьей 30 Федерального закона Российской Федерации от 07.06.2013 N 108 - ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 108-ФЗ), постановлением Правительства РФ от 20.06.2013 N 518 "О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу" было принято решение об изъятии путем выкупа для государственных нужд Нижегородской области попадающих в зону строительства стадиона объектов недвижимого имущества, в том числе административного здания, площадью 329,5 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0030006:157, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Канавинский район, ул.Должанская, д.2а, находящегося в собственности ООО "Престиж".

Данное распоряжение было опубликовано в газете "Правовая среда" от 11.01.2014 N 1.

15.01.2014 в адрес ответчика было направлено письмо N 311-05-17-478/14, которым он уведомлялся об издании вышеназванного распоряжения правительства Нижегородской области и процедуре изъятия путём выкупа недвижимого имущества.

По заказу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области оценщиком Трошенковым А.В. была произведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул. Должанская, д. 2а (9 400 000 руб.), и определён размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в связи с их изъятием в силу действия Закона N 108-ФЗ в размере 900 000 руб.

31.01.2014 директор ООО "Престиж" получил на руки проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества для государственных нужд по цене 10 300 000 руб., подготовленный на основании вышеназванного распоряжения Правительства Российской Федерации и отчёта об оценке объекта от 31.01.2014 N 03/ОЦ/02-14.

Проект соглашения не был подписан сторонами, так как собственник не согласен со стоимостью выкупа изымаемого объекта.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.06.2014 по делу N А43-10459/2014 право собственности ООО "Престиж" на здание было прекращено в связи с необходимостью изъятия объекта для государственных нужд Нижегородской области с целью подготовки Нижегородской области к чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года и Кубку конфедераций FIFA 2017 года.

Поскольку изъятие частной собственности в публичных интересах предполагает выплату собственнику эквивалентной стоимости утраченного имущества спор об определении размера компенсации рассматривается арбитражным судом.

В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 30 Закона N 108 - ФЗ установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В разделе 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 раздела 4 названного Федерального стандарта).

Согласно отчёту об оценке от 31.01.2014 N 03/ОЦ/02-14, представленному истцом в основание иска, при оценке изымаемого недвижимого имущества применены только два подхода: доходный и сравнительный.

Суд первой инстанции, оценив доводы оценщика, посчитал недостаточно обоснованным отказ последнего от использования затратного метода и на основании ходатайства ответчика назначил комиссионную экспертизу на предмет установления рыночной стоимости изымаемого объекта по состоянию на 23.01.2014.

По ходатайству Министерства на разрешение эксперту был поставлен дополнительный вопрос о том, влияет ли на стоимость здания невозможность приватизации земельного участка, находящегося в границах красных линий, под частью здания? Если да, то в какой степени?

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО "Экспертное учреждение "Антис" и ООО "Гороценка".

По результатам экспертизы суду были представлены самостоятельные отчеты экспертов, которые не пришли к единому выводу о стоимости здания и о возможных методах ее определения.

Согласно экспертному заключению ООО "Гороценка" (эксперт Барышев В.А.) рыночная стоимость составляет 12 069 000 руб. При проведении исследования эксперт пользовался сравнительным и доходным подходами, присвоив им равный вес при согласовании полученных результатов.

Эксперты ООО "Экспертное учреждение "Антис" Телегина О.М. и Зимицкий В.Ю. определили стоимость спорного объекта затратным способом, в размере 10 882 000 руб. (с НДС) без учета стоимости земельного участка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов, суд первой инстанции установил, что представленное ООО "Гороценка" заключение не может использоваться в качестве доказательства с достаточной степенью обоснованности, подтверждающего реальную рыночную стоимость спорного здания. В качестве допустимого доказательства размера подлежащей оплате компенсации в возмещение стоимости объекта суд принял заключение ООО "Экспертное учреждение АНТИС".

При этом суд исходил из следующего.

Затратный подход подразумевает поиск суммы, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (текущая стоимость замещения). Такой принцип можно пояснить следующим замечанием. Покупатель не намерен платить продавцу за актив сумму больше, чем та, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива.

При изъятии объектов недвижимости для государственных нужд оценщиком подлежит определению именно рыночная, а не инвестиционная (которая по своему содержанию является более широким понятием) стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах наиболее уместный вариант оценки предусматривает использование амортизационных затрат замещения, что эквивалентно понятию затратного подхода согласно Федеральным стандартам оценки - "совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки" (пункт 15 ФСО 1).

Затратный подход по ФСО 1, использованный экспертами Телегиной О.М. и Зимицким В.Ю. в ходе оценки объекта, наиболее уместен для оценки указанного объекта, поскольку в любом случае последний будет снесен, а рынка абсолютных аналогов не существует. Следовательно, применение иных подходов при оценке требует использования большего количества допущений, что имело место в заключении эксперта Барышева В.А., и корректировок, что увеличивает вероятностный характер рыночной стоимости объекта.

Затратный подход позволяет более просто и точно отразить затраты собственника на создание аналогичного объекта с учетом имевшегося износа и накопленных за время эксплуатации здания амортизационных отчислений.

Для определения стоимости исследуемого объекта экспертами использована информация сборников НЦС 81-02-2012 с применением переводных индексов в текущие цены и применением территориальных коэффициентов согласно методическим рекомендациям по применению ГСН УНЦС, что суд признал допустимым и обоснованным.

Вместе с тем экспертами в заключении определена только стоимость возведения самого здания без учёта затрат, которые собственник понесёт на приобретение земельного участка и права пользования им для возведения аналогичного объекта.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику объекта недвижимости в любом случае, то есть независимо от юридического оформления, принадлежит право пользования земельным участком под собственным объектом. При изъятии у собственника здания, не имеющего соответствующего титула на земельный участок, объекта недвижимости он теряет и право на использование спорного земельного участка.

Руководствуясь положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 30 Закона N 108-ФЗ, применив по аналогии закона (ст.6 ГК РФ) правила пункта 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу о том, что для получения рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода необходимо учесть стоимость земельного участка, отнесенного к объекту оценки, и в состав убытков, связанных с изъятием объекта, подлежит включению стоимость утраченного ответчиком права пользования земельного участка под зданием в виде стоимости права аренды земельного участка на 49 лет.

Кроме того, подлежат включению иные убытки, возникшие у ответчика в связи с изъятием здания.

Данные выводы суда первой инстанции правомерны.

Суд принял во внимание, что при отсутствии оформленного права на земельный участок под зданием (что имеет место быть в рассматриваемом случае) эксперт-оценщик не имеет конкретной методики по оценке вышеуказанных затрат и указанная коллизия была разрешена законодателем в ходе применения на практике Закона N 310-ФЗ.

Согласно пункту 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

При определении площади оцениваемого земельного участка суд руководствовался статьями 55.25 (пунктом 5) и 55.24 (пунктами 5 и 6) Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 7 СНиП 31-06-2009. Также счёл возможным руководствоваться письмом рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности N РГИ-079/10 от 02.09.2010, которым разъяснено, что в случае неоформленного права на земельный участок под зданиями или сооружениями при определении размера убытков необходимо руководствоваться пунктом 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, согласно которому подлежит возмещению в составе убытков стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий сооружений. При этом для исключения двойного счета такой минимальной площадью, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий и сооружений, может считаться площадь застройки зданий и сооружений.

Согласно данным технического паспорта на здание по состоянию на 10.09.2007 площадь застройки составляет 414,7 кв.м. Участок иной площади для эксплуатации объекта не сформирован.

На основании изложенного, при определении размера убытков в виде стоимости права аренды земельного участка под изъятым зданием на 49 лет, суд использовал данные о застройке территории, имеющиеся в предоставленном техническом паспорте. Стоимость оцениваемого права пользования в расчёте на 1 кв.м определён судом в размере 1873 руб., на основании отчёта ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки", выполненный по заказу ООО "Престиж". Оценщик сравнительным подходом определил стоимость права аренды на 49 лет земельного участка под спорным зданием и установил стоимость оцениваемого права пользовании в расчете на 1 кв.м, составившая 1873 руб./кв.м.

Поскольку доказательств несоответствия отчёта оценщика в данной части требованиям федеральных стандартов оценки сторонами не представлено, суд счёл возможным использовать его в качестве доказательства по делу.

Вследствие чего размер данных убытков составил 776 733 руб. (1873 руб. х 414,7 кв.м).

В силу пункта 2 статьи 30 Федерального закона Российской Федерации от 07.06.2013 N 108 - ФЗ компенсации ответчику подлежат иные убытки, возникшие у него в связи с изъятием здания.

Во всех отчетах оценщиков и экспертов, имеющихся в материалах дела, содержится информация, что спорное здание сдается ответчиком в аренду, то есть убытки общества будут выражаться, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в потере дохода от сдачи изъятого объекта в аренду.

По заказу Министерства оценщиком Трошенковым А.В. был произведён расчёт убытков от изъятия объекта оценки в рамках доходного подхода. Убытки определены им с использованием рассчитанного рыночного мультипликатора к рыночной стоимости самого здания.

Рыночный мультипликатор представляет собой соотношение между потенциальным денежным потоком, генерируемым объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью. Он определён оценщиком в размере 18,6%.

В ходе судебного разбирательства стороны по спору посчитали возможным применение указанной методики при определении размера убытков.

При использовании данного процента размер убытков составил 1 012 026 руб. (10 882 000 руб. х 18,6% х 0,5).

На основании изложенного, судом первой инстанции определён общий размер компенсации, подлежащий выплате ООО "Престиж", включая убытки, в сумме 12 670 759 руб.

По результатам проверки доводов жалобы и повторного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканных убытков и не усматривает оснований для их изменения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.

Как верно отметил суд, расхождение установленной различными экспертами - оценщиками величины рыночной стоимости исследуемых объектов само по себе не может являться свидетельством недостоверности одного из отчетов (заключений), поскольку данное обстоятельство предопределено Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартами оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости.

Если к рыночной стоимости объекта, определённой сравнительным подходом 13 018 397 руб. применить корректировку на торг 10%, то последняя уже составит 11 716 557 руб. Разница с затратным подходом в данном случае будет равна 834 557 руб., что фактически сопоставимо со стоимостью права аренды земельного участка под зданием на 49 лет (776 733 руб.).

Изложенное дополнительно подтверждает объективность определения рыночной стоимости спорного объекта в размере 10 882 000 руб.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2014 по делу N А43-15068/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова