Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2014 г. N 08АП-3320/14

город Омск

30 сентября 2014 г.

Дело N А46-14766/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3320/2014) Департамента финансов и контроля Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 06.03.2014 по делу N А46-14766/2013 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению Суровицкого Евгения Олеговича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, департамента имущественных отношений Администрации города Омска, департамента финансов и контроля Администрации города Омска,

в судебном заседании участвуют представители:

от Департамента финансов и контроля Администрации города Омска - представитель Гапуненко А.К. (личность установлена на основании удостоверения, по доверенности N дфк/1100 от 09.11.2012 сроком действия на три года), представитель Окишев К.В. (личность установлена на основании удостоверения, по доверенности N1224 от 12.09.2012 сроком действия на три года);

от Суровицкого Евгения Олеговича - представитель Добровольский С.В. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности N 55АА0975979 от 17.09.2014 сроком действия 1 год);

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области - представитель не явился, извещено;

от Администрации города Омска - представитель Гапуненко А.К. (личность установлена на основании удостоверения, по доверенности N АГ/66-4271 от 20.08.2014 сроком действия на 1 год);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещено;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель не явился, извещен,

установил:

Суровицкий Евгений Олегович (далее - истец, Суровицкий Е.О.) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области (далее - ответчик, Кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1236 площадью 750 кв.м. +/- 10 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка в 19 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, равной его рыночной стоимости, обязав Кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1236 в размере 240 000 руб., удельного показателя кадастровой стоимости означенного земельного участка в размере 320 руб. с момента вступления решения суда в законную силу. Иск принят к производству, делу присвоен номер А46-14766/2013.

Кроме того, Суровицкий Е.О. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1237 площадью 300 кв.м. +/- 6 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка в 23 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, равной его рыночной стоимости, обязав Кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1237 в размере 96 000 руб., удельного показателя кадастровой стоимости означенного земельного участка в размере 300 руб. с момента вступления решения суда в законную силу. Делу присвоен номер А46-14764/2013.

Определением от 20.02.2014 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела N N А46-14764/2013 и А46-14766/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера А46-14766/2013.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены, Администрация города Омска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, департамент имущественных отношений Администрации города Омска, департамент финансов и контроля Администрации города Омска.

Решением от 06.03.2014 по делу N А46-14766/2013 Арбитражный суд Омской области требования истца удовлетворил в полном объеме.

Установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1236 площадью 750 +/- 10 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка в 19 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, равной рыночной стоимости в размере 240 000 руб. по состоянию на 01.01.2011 с момента вступления решения суда по делу N А46-14766/2013 в законную силу.

Установил кадастровую стоимость одного кв.м. земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1236 площадью 750 +/- 10 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка в 19 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, по состоянию на 01.01.2011, равной рыночной стоимости в размере 320 руб., с момента вступления решения суда по делу N А46-14766/2013 в законную силу.

Установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1237 площадью 300+/- 6 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка в 23 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, равной рыночной стоимости в размере 96 000 руб. по состоянию на 01.01.2011 с момента вступления решения суда по делу N А46-14766/2013 в законную силу.

Установил кадастровую стоимость одного кв.м. земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1237 площадью 300+/- 6 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка в 23 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, по состоянию на 01.01.2011, равной рыночной стоимости в размере 300 руб., с момента вступления решения суда по делу N А46-14766/2013 в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент финансов и контроля Администрации города Омска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент финансов и контроля Администрации города Омска указывает, что отчет оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" - Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013 не является допустимым и достоверным доказательством по делу. Отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных Стандартов оценки. Податель жалобы усматривает явное нарушение положений пункта 20 Федерального стандарта оценки N1 в необоснованном отказе оценщика от всех основных подходов и методов оценки, кроме метода сравнения продаж. Оценщик не вводил корректировку на различия в разрешенном использовании участков. Считает, что расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж проведен неверно (объекты-аналоги подобраны некорректно). Оценщиком не учитывалось, что сравниваемые объекты находятся в иных административных округах города, имеют различия по площади, на них не расположена недвижимость, отсутствуют улучшения, коммуникации.

Кроме того, в апелляционной жалобе Департаментом указано на то, что согласно Отчету в качестве аналогов по газетным публикациям были найдены одни аналоги, а в расчете использованы совсем другие аналоги, газетные публикации по которым в Отчете отсутствуют (касается Аналогов 2 и 4).

Как следствие оценщиком неверно произведен расчет рыночной стоимости земельных участков.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Суровицкий Е.О. указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен.

Департаментом финансов и контроля Администрации города Омска представлены дополнения к апелляционной жалобе.

Истцом представлены возражения на дополнения к апелляционной жалобе.

Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 N ВАС-13839/13 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации передано дело NА33-11257/2012, в рамках которого на разрешение высшей судебной инстанции поставлен вопрос о единообразии подходов к процессу формирования доказательственной базы по спорам об установлении рыночной стоимости земельных участков, целесообразности назначения судебной экспертизы по делам данной категории. Указанное дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.02.2014.

В связи с чем, определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 по делу N А46-14766/2013 производство по настоящему делу приостановлено до размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А33-11257/2012 в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Определением суда апелляционной инстанции от 01.08.2014 производство по апелляционной департамента возобновлено, апелляционная жалоба назначена к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда на 16.09.2014 на 10 час. 00 мин.

Распоряжением заместителя председателя суда от 16.09.2014 произведена замена судей Литвинцевой Л.Р. и Кливера Е.П. на судей Иванову Н.Е. и Киричек Ю.Н.

В судебном заседании, назначенном на 16.09.2014, объявлено, что в составе суда произведена замена судей Литвинцевой Л.Р. и Кливера Е.П. на судей Иванову Н.Е. и Киричек Ю.Н. в связи, с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Суровицкий Е.О., Департамент финансов и контроля Администрации города Омска, Администрация города Омска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в него не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие поименованных лиц.

Представителем Департамента финансов и контроля Администрации города Омска заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска не возражал против удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления (пункт 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что не приобщение указанных документов может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайство Департамента финансов и контроля Администрации города Омска удовлетворил и приобщил дополнительные доказательства к материалам дела.

В судебном заседании, открытом 16.09.2014, объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 23.09.2014. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы продолжено в прежнем составе суда, объявлено, что протокол судебного заседания ведет секретарь Самович А.А., и в присутствии явившихся в судебное заседание представителей Суровицкого Е.О., Департамента финансов и контроля Администрации города Омска и Администрации города Омска.

Представитель Суровицкого Евгения Олеговича заявил ходатайство о приобщении к материалам дела публикаций. Пояснил, что данное ходатайство суду первой инстанции не заявлялось.

Представители Департамента финансов и контроля Администрации города Омска и Администрации города Омска возражали против удовлетворения ходатайства о приобщении публикаций.

В связи с отсутствием означенных документов в материалах дела, представленные публикации являются дополнительным доказательством, которое в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность его представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Стороны согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

В рассматриваемом случае истец не представил убедительных доводов в пользу отсутствия у него возможности представить указанные доказательства суду первой инстанции, в том числе получить соответствующие документы.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о приобщении к материалам дела публикаций.

Представитель Департамента финансов и контроля Администрации города Омска поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Суровицкого Евгения Олеговича с доводами апелляционной жалобы не согласен, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель Администрации города Омска поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе Департамента финансов и контроля Администрации города Омска, дополнениях к апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и дополнения к ней, отзыв на нее и возражения на дополнения, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Суровицким Евгением Олеговичем (арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) 10.11.2010 заключён договор аренды N ДГУ-К-25-2150 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 11 месяцев находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населённых пунктов, общей площадью 750 кв.м, с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1236, местоположение которого установлено: в 19 метрах восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4, для целей, не связанных со строительством, для размещения некоммерческой парковки.

Также 10.11.2010 был заключён договор аренды N ДГУ-К-25-2151 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, предметом которого является аренда сроком на 11 месяцев, находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, относящегося к категории земель населённых пунктов общей площадью 300 кв.м. с кадастровым номером 55:36:00 00 00:1237, местоположение которого установлено в 23 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Кулундинская, дом 4 для целей, не связанных со строительством, для размещения некоммерческой парковки.

Полагая, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость арендованных истцом земельных участков превышает их рыночную стоимость, Суровицкий Е.О. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

06.03.2014 Арбитражный суд Омской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.

При этом пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Для целей применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен отчёт от 17.09.2013 N 17/09/2013 об определении рыночной стоимости земельных участков подготовлен оценщиком закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" - Амелиным Владимиром Александровичем, который является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1236 составила 240 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1237 - 96 000 руб.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

На отчет оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" - Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013 экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено экспертное заключение, в котором сделан вывод о том, что последний соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель Администрации города Омска, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство о назначении экспертизы отчета оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" - Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013.

Оставляя ходатайство без удовлетворения определением от 20.02.2014 (том 2 л.д.71-73), суд первой инстанции исходил из нецелесообразности в повторном определении рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку в материалах дела имеются отчёт закрытого акционерного общества "ИНВЕСАУДИТ" об определении рыночной стоимости N 17/09/13 от 17.09.2013, положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" на данный отчёт N 1651/2013 от 07.10.2013.

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает, что отказывая в назначении судебной экспертизы, арбитражный суд должен был оценить имеющиеся в материалах дела доказательства, от чего в данном случае суд уклонился.

Суд, отказывая в проведении экспертизы отчета оценщика, указал также на то, что Администрацией города Омска не представлено доказательств недостоверности означенного отчета.

Однако отчет оценщика о рыночной стоимости спорного участка является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость, и оспаривание самого доказательства в самостоятельном процессе нарушает принцип состязательности сторон в арбитражном процессе, порядок предоставления и раскрытия сторонами доказательств, опровержения доказательств и оценки доказательств судом в конкретном деле.

Таким образом, рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 13839/13 по делу N А33-11257/2012.

Более того, согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 11.02.2014 N 13839/13 по делу N А33-11257/2012, в случае если суд при оценке заключения независимого оценщика о рыночной стоимости участка придет к выводу о недостоверности этого доказательства, лицо, по заказу которого оценщик подготовил данное заключение, вправе предъявить к последнему соответствующие гражданско-правовые требования.

С учетом этого при рассмотрении дел, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, к участию в деле суд может привлечь независимого оценщика, чье заключение о рыночной стоимости такого объекта является предметом исследования и оценки суда, а также оценщика, подготовившего отчет об определении кадастровой стоимости.

Однако, суд первой инстанции необоснованно уклонился от оценки доводов ответчика о нарушении оценщиком при составлении отчета N 17/09/13 от 17.09.2013 обязательных требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных Стандартов оценки.

При этом, апелляционной суд отмечает, что от назначения судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции стороны отказались.

В качестве оснований недостоверности отчета оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013 Департаментом указаны следующие нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных Стандартов оценки:

- Оценщик не вводил корректировку на различия в разрешенном использовании участков, отметив, что изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории города Омска осуществляется без дополнительных разрешений, согласований и без взимания платы (стр. 47 Отчета).

Кроме того, как верно замечено Департаментом, сам истец фактически запретил ему проводить такой анализ в своем задании на оценку (стр. 5 Отчета). Так, в разделе "Задание на оценку" Отчета от 17.09.2013 N 17/09/2013 имеется указание на то, что одним из допущений и ограничений, на которых должна основываться оценка, является то, что именно текущее разрешенное использование объекта оценки является наиболее эффективным и определение стоимости объекта оценки производится только в соответствии с существующим видом разрешенного использования.

Между тем, в силу положений статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Вопрос наиболее эффективного использования объекта оценки является одним из основных вопросов, выясняемых при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание, что корректировка стоимости объектов оценки по виду разрешенного использования земельных участков, то есть отличия, которое существенно влияет на стоимость объекта оценки, не проводилась, является необоснованным вывод суда о том, отчет оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013 отражает реальную рыночную стоимость земельных участков.

- Надлежащее проведение исследования по оценке обеспечивается согласованием задания на оценку, в котором определяется вид стоимости объекта оценки, то есть отражается цель оценки (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)").

В рассматриваемом Отчете от 17.09.2013 N 17/09/2013 цель оценки приведена в задании на оценку - "Определение рыночной стоимости" (стр. 4 Отчета). Утверждение истца о том, что целью было проведение оценки для установления рыночной стоимости в качестве кадастровой не соответствует действительности.

Также не соответствует действительности и утверждение о том, что цель оценки может повлиять на методику расчетов. Результат оценки может использоваться в самых разных случаях (пункт 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"), а используемая для его определения методика зависит только от вида определяемой стоимости - рыночная, кадастровая, инвестиционная, ликвидационная (пункт 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)").

Следовательно, доводы подателя жалобы о невозможности применения положений Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", устанавливающего требования к определению иного вида стоимости (кадастровой стоимости) для расчета рыночной стоимости являются обоснованными.

- Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно рассматриваемому отчету оценщика, последним использован только метод сравнения продаж.

При этом в обоснование отказа оценщика от доходного подхода, основанного на расчете возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указано на отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и (или) его аналогов (стр. 42, 43 Отчета).

Между тем, как верно отметил податель жалобы, одним из основных документов, используемых оценщиками города Омска для обзора рынка земельных участков, является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (том 2 л.д. 42-56), проведенное большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.

В Исследовании отмечено, что указанные в нем сведения используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчетов с регулярной актуализацией. В частности, в таблице 5 Исследования приведены значения доходности для земельных участков, компенсирующей риск инвестиций на рынке недвижимости. Кроме того, любую информацию о доходности оцениваемых земельных участков и расположенного на нем объекта можно было получить у лица, заказавшего его рыночную оценку.

Таким образом, отказ от использования доходного и затратного подхода оценщиком не обоснован.

- По верному убеждению подателя жалобы оценщик неверно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка и методом сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Согласно абзацу 3 пункта 4 Федеральному стандарту оценки N 3, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Согласно пункту 1 раздела II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, в результате внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу, а в случае значительных различий скорректированных цен целесообразно выбрать другие аналоги или провести иные корректировки.

Вопреки указанным требованиям, оценщиком была подобрана недостоверная информация для определения рыночной стоимости земельных участков по стоимостям объектов-аналогов.

Так, по Аналогу N 2 (ул. 2-я Солнечная, 10 000 кв.м., 3 000 тыс. руб., под капитальное строительство коммерческих объектов) указанная в Отчете газетная публикация (газета "Недвижимость" N 48, стр. 20), подтверждающая существование данной оферты по продаже участка, отсутствует, копия публикации к Отчету не приложена. Хотя именно эта оферта была использована в расчете рыночной стоимости земельного участка.

Вместо этого на странице 99 Отчета приведена оферта по продаже земельного участка по улице Волгоградской, 6 000 кв.м., 4 500 тыс. руб., под строительство многоэтажного гаражного комплекса, размещенная в газете "Новый Адрес" (копия публикации приложена к Отчету). Данная оферта в расчете рыночной стоимости земельного участка не использовалась.

А в качестве Аналога N 4 в Отчете указана оферта по продаже земельного участка по улице Багнюка, 32 000 кв.м., 8 500 тыс. руб., под строительство логистического центра. Указанная в Отчете газетная публикация данной оферты (газета "Недвижимость" N 51 стр. 20) в Отчете отсутствует, копия публикации к Отчету не приложена. Хотя именно эта оферта была использована в расчете рыночной стоимости земельного участка.

Вместо этого на странице 98 Отчета приведена оферта по продаже земельного участка по улице Дианова, 5 000 кв.м., 4 000 тыс. руб., под строительство гаражного комплекса, размещенная в газете "Недвижимость" N 42 стр. 293 (копия публикации приложена к Отчету). Данная оферта в расчете рыночной стоимости земельного участка не использовалась.

Таким образом, использованные в расчете сведения по Аналогу N 2 и Аналогу N 4 ничем не подтверждены, поэтому они являются недостоверными.

Кроме того, как правильно указал податель жалобы, в рассматриваемом отчете оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013 отсутствуют ссылки на конкретные источники сведений, исходя из которых определялась рыночная цена спорного товара, что противоречит положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 10 раздела 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", в соответствии с которыми в тексте отчета об оценке, к числу которых относится заключение эксперта по настоящему делу, должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Также, по мнению Департамента, рассматриваемые земельные участки имеют 3 ВРИ "Для размещения гаражей и автостоянок". Однако все подобранные оценщиков аналоги имеют другой вид разрешенного использования - 9 ВРИ "Для размещения производственных и административных зданий".

Вместе с тем, согласно приведенному в Отчете анализу рынка земельных участков, в составленной базе данных за 2010 год содержится 30 оферт по продаже земельных участков 3 ВРИ, к которым относится и оцениваемый участок (стр. 27 Отчета).

Согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Следовательно, по выбранным оценщиком элементам сравнения, отобранные им аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку (отличаются по своей площади от оцениваемого участка (от 7 до 107 раз); после коррекции стоимости участков аналогов по-прежнему сильно отличаются друг от друга (в диапазоне от 266 руб./кв.м. до 605 руб./кв.м.)), поэтому не могут считаться его аналогами.

Апелляционная коллегия не может не согласиться с доводами подателя жалобы о некорректном подборе оценщиком объектов-аналогов при определении оценщиком рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что отчет оценщика закрытого акционерного общества "ИнвестАудит" - Амелина В.А. от 17.09.2013 N 17/09/2013, на который истец ссылается в обоснование заявленного иска и которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1236 составила 240 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1237 - 96 000 руб., не отвечает требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных Стандартов оценки. В связи с чем, содержащиеся в указанном отчете выводы не могли быть положены в основу судебного акта.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что истец не лишен возможности, получив отчет об определении рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков, отвечающий требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных Стандартов оценки, обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а в случае несогласия с решением комиссии, оспорить его в установленном порядке.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования Суровицкого Евгения Олеговича удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апелляционная жалоба Департамента финансов и контроля Администрации города Омска судом апелляционной инстанции удовлетворена.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно которым если апелляционная жалоба была поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 06.03.2014 по делу N А46-14766/2013-отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований Суровицкого Евгения Олеговича об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости-отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк