Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2014 г. N 09АП-35995/14

г. Москва

26 сентября 2014 г.

Дело N А40-95604/13

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "05" июня 2014 г. по делу N А40-95604/13, принятое судьей Селиверстовой Н.Н. (6-865),

по иску ТУ ФАУГИ по г. Москве (ИНН 7708701670, ОГРН 1097746349535)

к ЗАО "Золотой Дракон и К" (ИНН 7704178917, ОГРН 1027700326389)

третье лицо: ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и архитектуры"

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Демин А.С. по доверенности от 17.06.2014 г.

от ответчика: Линенко С.С. по доверенности от 27.08.2014 г.

от третьего лица: Зейналова Л.С. по доверенности от 01.01.2014 г.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества в г. Москве обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Золотой Дракон и К" о взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате в размере 4430602 руб. 34 коп. за период с 17 июля 2010 г. по 31.12.2011 г., неустойки в размере 34926343 руб. 12 коп. за период с 17.07.2010 г. по 24.02.2014 г., о расторжении договора аренды от 31 марта 1999 г. N 01-3/89 заключенного между Министерством государственного имущества РФ, ЗАО "Золотой Дракон и К" и ОАО "РТИ-Каучук".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2014 г. по делу N А40-95604/13 требование иска о расторжении договора аренды от 31 марта 1999 г. N 01-3/89 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальных требований иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, 3-е лицо обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители 3-го лица и истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.03.1999 г. между Министерством государственного имущества РФ (арендодателем), ОАО "РТИ-Каучук" (балансодержателем) и ЗАО "Золотой Дракон и К" (арендатором) был заключен Договор N 01-3/89 на передачу Министерством государственного имущества Российской Федерации в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью (далее - Договор).

В соответствии с п.1.1. Договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 111121, г. Москва, ул. Плющиха, 64/6, стр.1 и стр.2 для использования под торгово-производственную деятельность. Общая площадь передаваемых нежилых помещений 362,5 кв.м.

В силу с п.1.2. Договора срок аренды установлен с 01.12.1998 - 01.12.2023 г.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В разделе 3 Договора стороны согласовали платежи и расчеты.

Истец указал, что ответчик, пользуясь федеральными нежилыми помещениями, не выполняет обязанности по своевременному перечислению в федеральный бюджет арендных платежей за каждый месяц, что повлекло возникновение задолженности по арендной плате в размере 6 417 410 руб. 28 коп. за период с 13 сентября 1999 г. по 10 июля 2013 г. и начислению пени в соответствии с п.п.4.2.1. договора, в размере 55 101 920,51 руб. за период с 13.09.1999 г. по 10.07.2013 г.

Истец направил ответчику претензию от 21.11.2011 г. N 22-09/18173 с предложением в месячный срок устранить допущенные нарушения условий Договора, а в случае невозможности исполнения истец предложил ответчику расторгнуть Договор по соглашению сторон.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что новый размер арендной платы необоснованного установлен истцом на основании заключения об оценке рыночной стоимости аренды от 29 декабря 2010 года. Кроме того, ответчика полагает, что истцом не соблюдены условия, предусмотренные в п.3.4. Договора. Требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Давая оценку условиям Договора, суд первой инстанции учел, что ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на день платежа. Ответчик обязался самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных арендных платежей за пользование федеральным имуществом и в полном объеме перечислять арендную плату в федеральный бюджет (п.п. 3.1 - 3.2 Договора).

Пунктом 3.4 Договора стороны согласовали условие, при котором размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Министерством в одностороннем порядке досрочно - в случаях централизованного изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Таким образом, стороны предусмотрели условия, при которых возможно изменение условий договора, в том числе относительно арендной платы - это изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов либо вследствие изменения законодательства, что не противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не привел ни одной нормы закона, в соответствии с которой арендная ставка при сдаче в аренду федерального имущества, установленная уполномоченным государственным органом, была изменена в спорный период времени.

Суд также учел, что в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.

В п.п. 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъясняется, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

Так как стороны в Договоре предусмотрели иной способ индексации (изменения) арендной платы, то обстоятельство (требование о проведении оценки в отношении арендуемого имущества), уже существовавшее на момент заключения договора не может рассматриваться как обстоятельство, существенно изменившее ситуацию и влекущее возможность изменения стоимости аренды.

При этом суд первой инстанции правомерно посчитал, что к спорным правоотношениям не могут применяться положения, изложенные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, внесшего изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по поступлению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" и установившего, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Так как по смыслу приведенной нормы требование о заключении договоров аренды с определением стартового размера арендной платы на основании отчета об оценке распространяется на вновь заключаемые договоры аренды, не содержит положения об обратной силе данной нормы.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с п.п. 2.2.2 и 2.2.6 Договора ответчик в соответствии с охранным обязательством произвел за счет собственных средств комплекс работ по восстановлению и реконструкции переданного в аренду здания в соответствии с требованиями Балансодержателя в согласованном сторонами объеме с учетом сметы затрат.

В соответствии с условиями договора аренды все эксплуатационные и коммунальные услуги оплачивает арендатор (п.3.3 Договора).

Суд учел, что истцом не представлено доказательств, в каких размерах им понесены расходы на содержание здания, переданного в аренду ответчику. Истцом также не оспаривались обстоятельства, связанные с необходимостью осуществления ответчиком реставрационных и капитальных работ по ремонту переданного в аренду здания, фактическое его восстановление в соответствии с условиями договора и его приемка в эксплуатацию.

Представленное Экспертное заключение N 09/014 определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорным объектом, являющимся памятником архитектуры, подтверждает соответствие оплачиваемой по настоящий момент арендной платы рыночным ценам, рассчитанным с учетом произведенных арендатором затрат на восстановительный ремонт помещений и затрат на поддержание спорного памятника архитектуры в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями охранного обязательства.

Так, годовой размер арендной платы составляет 1065775, 63 руб., ежемесячный размер арендной платы - 31516, 81 руб., рассчитанный исходя из курса доллара США на момент проведения оценки.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Суд учел разъяснения, изложенные в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее Постановление Пленума ВАС РФ N 73), согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В данном случае Договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности арендодателю.

Как указано в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Истец уведомлением от 07.02.2011 г. N 22-09/1407 информировал ответчика об изменении условий договора аренды в части увеличения арендной ставки до 22000 руб. за 1 кв.м. в год, без учета НДС и коммунальных платежей с установлением ежемесячной арендной платы за арендуемые помещения в здании в целом в размере 664583 руб.

Истцом представлен Отчет ООО "Единый Центр Оценки и Экспертизы"от 20.12.2010 г. N 10-22-2010оц/1/18, выполненный оценщиком Якимовой О.Н.

Давая оценку названному Отчету, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он не отвечает критериям допустимости и не может служить подтверждением законности предъявленных требований исходя из следующего.

Так, в силу ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В представленном Отчете указано, что Якимова О.Н. на момент проведения оценки является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".

Однако согласно письму Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" N 0584 от 23.04.2014 г. Якимова О.Н. была исключена из реестра членов НП СРО "НКСО" на основании решения Правления НП СРО "НКСО" от 11.10.2010 г. (Протокол N 58) по ее личному заявлению.

Следовательно, Якимова О.Н. на момент проведения оценки (20.12.2010 г.) не являлась членом указанного в отчете СРО, поэтому была не вправе проводить оценку.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено допустимых доказательств проведения оценки рыночной стоимости заявленной в уведомлении к повышению арендной платы, в связи с чем, заявленные требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, Арбитражный суд города Москвы, исследовав представленные доказательства, установил, что ответчик не получал уведомление истца от 07.02.2011 г. N 22-09/1407.

Отсутствие факта направления указанного уведомления подтверждается Актами проверки от 26 и 27 сентября 2011 г., подписанными арендатором и утвержденных Заместителем руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве, в которых указано, что ставка арендной платы с 1999 г. не пересматривалась.

Согласно предоставленной истцом справки о взаиморасчётах в качестве расчета задолженности по арендным платежам, повышенный размер арендных платежей начислялся лишь за период времени с марта 2011 г. только по декабрь 2011 г.

Рассматривая требование иска о расторжении спорного Договора, суд первой инстанции учел, что в силу п. 5.3 Договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор в течении трех месяцев по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договора основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец представил в материалы дела претензию от 21.11.2011 г. N 22-09/18173, согласно которой ответчику предложено оплатить задолженность по арендной плате в месячный срок со дня получения претензии. Также в названной претензии указывалось на то, что в случае неисполнения указанного требования об оплате задолженности, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с исковым требованием о расторжении спорного договора аренды.

Давая оценку данной претензии, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что названная претензия лишь информировала ответчика о возможности в будущем предъявить требование о расторжении оспариваемого договора аренды, в случае непогашении задолженности по арендным платежам в установленный в ней срок. В связи с этим Арбитражный суд города Москвы посчитал, что истец не представил доказательств соблюдения требований п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы 3-го лица, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что представленное истцом в материалы дела уведомление о вручении заказной корреспонденции не содержит в себе сведений о получении ответчиком указанной претензии.

Кроме того, в суде первой инстанции вопрос о наличии у ответчика задолженности был всесторонне рассмотрен. В материалах дела имеется контррасчет ответчика и приложенные к нему платежные поручения, подтверждающие своевременное и полное внесение им арендных платежей в размере, предусмотренном Договором.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "05" июня 2014 г. по делу N А40-95604/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов