Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2014 г. N 09АП-37022/14

город Москва

03 октября 2014 г.

Дело N А40-36770/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 03.10.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Красновой С.В. Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО"Двуречье" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "30" июня 2014 г. по делу N А40-36770/13, принятое судьей М.Ю. Махалкиным, по иску ЗАО"Двуречье" (ОГРН 1037739744525) к Департаменту городского имущества г. Москвы, третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Филиппов Н.В. по доверенности от 05.12.2012 г., Тростина А.Н. по доверенности от 09.01.2013 г.

от ответчика: Карнаух О.Т. по доверенности от 27.12.2013 г.

от третьего лица: 1) Карнаух О.Т. по доверенности от 27.12.2013 г., 2) не явился, извещен.

ЗАО "Двуречье" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным уведомления от 02.11.2012 г. N РД5-1-39/12-7-(0)-1 и уведомления от 10.12.2012 г. N РД5-1-39/12-7-(0)-3 о расторжении договора аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2014 года в удовлетворении требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ со стороны арендатора имеют место быть, что дает ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года по данному делу, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2013 года по отменены, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключён договор долгосрочной аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г. (л.д. 31 - 39 т. 1), в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 000 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.

Указанный договор был заключён на срок 49 лет с момента его регистрации в Москомземе (ст. 2 договора). Согласно п. 1.4 данного договора на участке расположены ветхие одноэтажные панельные здания и железобетонное ограждение выведенных организаций, подлежащие сносу.

Как следует из приложения N 2 к данному договору (план границ земельного участка), земельный участок площадью 12 000 кв.м. состоит из двух земельных участков: площадью 3 852, 4 кв.м. и площадью 8 147, 5 кв.м.

Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000621 от 17.03.2010 г. (л.д. 19 - 27 т. 2) следует, что земельный участок площадью 3 852, 4 кв.м. имеет кадастровый номер 77:08:0002002:4 и на нём расположено два объекта капитального строительства площадью 426,1 кв.м. и 168,4 кв.м. (площадь застройки 803 кв.м. и 185 кв.м. соответственно, то есть около _ от площади участка).

Из градостроительного плана земельного участка N RU77-159000-000623 от 17.03.2010 г. (л.д. 28 - 35 т. 2) следует, что земельный участок площадью 8 147, 5 кв.м. имеет кадастровый номер 77:08:0002002:81 и на нём не расположено объектов капитального строительства.

Из акта обследования объекта недвижимости от 12.06.2011 г. N 9083698, составленного Госинспекцией по недвижимости г. Москвы (л.д. 106 т. 2) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 20.05.2002 г. N 77-01/01-023/2002-1965); автомойка частично расположена на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0002002:3, на котором также расположен объект незавершённого строительства, находящийся в собственности ЗАО "Двуречье" (свидетельство о регистрации права от 08.02.2006 г. N 77-77-11/219/2005-669), капитальные здания шиномонтажа и трансформаторной подстанции, автостоянка. На дату проверки строительство не ведётся.

Копии указанных в акте свидетельств о регистрации права в материалы дела представлены (л.д. 108 - 109 т. 1). Также, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключён договор аренды земельного участка N М-08-700009 от 12.09.1997 г. (л.д. 40 - 54 т. 1), в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 18 614 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл. 2, для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания. Указанный договор был заключён на срок 5 лет с момента его регистрации в Москомземе (ст. 2 договора).

Из судебных актов по делу N А40-15226/12-21-145 (л.д. 40 - 50 т. 2) следует, что земельный участок, предоставленный истцу по договору N М-08-700009 от 12.09.1997 г., имеет кадастровый номер 77:08:0002002:3 и на нём расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости (свидетельства о регистрации права от 08.02.2006 г. N 77-77-11/219/2005-669, от 20.05.2002 г. N 77-01/01-023/2002-1965).

В материалы дела представлена исполнительная схема строящихся объектов ЗАО "Двуречье" от 05.02.2001 г. (л.д. 89 т. 2), из которой следует, что земельный участок, предоставленный по договору N М-08-700009, граничит с обоими земельными участками, предоставленными по договору N М-08-009920.

Таким образом, совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод, что на предоставленных истцу по договору N М-08-009920 земельных участках расположены: на земельном участке площадью 3 852, 4 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002002:4 расположен комплекс АЗС с автомойкой (автомойка частично расположена на соседнем участке); на земельном участке площадью 8 147, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002002:81 объектов капитального строительства не расположено.

По договору аренды N М-08-009920 от 25.09.1997 г. земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации многофункционального комплекса дорожного обслуживания. В соответствии с градостроительным заключением N 013-73/2331 от 16.12.1996 г. (л.д. 64 - 81 т. 1), заключением по технико-экономическому обоснованию N 45-П500 МГЭ от 28.09.2000 г. (л.д. 84 - 94 т. 1), предполагалось строительство на участке АЗС и комплекс придорожного обслуживания этажностью 2-4 этажа, в том числе: автосервис, магазинов по продаже строительных материалов и запчастей до 1000 кв.м. торговых площадей каждый, мотель - до 7 000 кв.м., кафе - 50-70 мест и т.д.

Корректировкой ТЭО строительства N МГЭ-7/225 от 30.02.2001 г. (л.д. 95 - 96 т. 1) предусмотрено выделение 2-х пусковых комплексов:

- 1 пусковой комплекс - АЗС;

- 2 пусковой комплекс - 1-2 этажное здание супермаркета с кафе на 50 посадочных мест, одноэтажное здание сервисного обслуживания на 5 постов.

Истцом выполнен лишь 1-й пусковой комплекс, что подтверждается Актом N 61-28-12/1 от 01.03.2001 г. Государственной комиссии по приёмке в эксплуатацию законченного этапа строительства автозаправочного комплекса, входящего в состав многофункционального комплекса "Спас" по адресу: Пятницкое шоссе, Влад. 2 (л.д. 101 - 109 т. 1).

К реализации 2-го пускового комплекса истец не приступал, разрешение на строительство зданий данного комплекса не получал.

Поскольку истец не осуществил до настоящего времени строительства многофункционального комплекса дорожного обслуживания на земельных участках, предоставленных ему по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г., у ответчика, как арендодателя, возникло право на одностороннее расторжение данного договора.

Ответчик направил истцу уведомление от 02.11.2012 г. N РД5-1-39/12-7-(0)-1 о расторжении указанного договора (л.д. 55 - 56 т. 1). Истец направил ответчику возражение на данное уведомление (л.д. 57 - 59 т. 1). Ответчик уведомлением от 10.12.2012 г. N РД5-1-39/12-7-(0)-3 подтвердил расторжение договора аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г. (л.д. 60 т. 1).

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Договор аренды земельного участка N М-08-009920 от 25.09.1997 г. заключен сроком на 49 лет для размещения с последующей эксплуатацией многофункционального комплекса дорожного обслуживания.

Согласно п. 1.2 "Правил организации производства земляных и строительных работ в г. Москве", утверждённых Постановлением Правительства Москвы от 21.02.1995 г. N 160, Инспекция Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы, именуемая в дальнейшем ИГАСН, выдает разрешения на строительство, осуществляет контроль за качеством строительства зданий и сооружений и производством строительных материалов, изделий и конструкций.

Также в силу п.п. 4.1, 4.9, 4.9.10 данных правил, земляные и строительные работы могут производиться только после получения разрешения (ордера) в ОАТИ, для получения которого строительная организация представляет в ОАТИ, в том числе, разрешение на строительство (реконструкцию) зданий и сооружений, выданное ИГАСН.

Согласно п. 3.1 Положения об Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы, утверждённого Распоряжением Мэра Москвы от 03.02.1998 г. N 100-РМ, одной из основных функций ИГАСН является выдача разрешения на производство подготовительных и основных строительно - монтажных работ на конкретных объектах при наличии полного комплекта исходно - разрешительной и проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.

В силу п. 3.54 "Правил организации подготовки и производства земляных и строительных работ в г. Москве", утверждённых Постановлением Правительства Москвы от 17.03.1998 г. N 207, разрешение на производство строительно - монтажных работ по новому строительству и реконструкции выдается заказчику (застройщику) Инспекцией Госархстройнадзора.

Также в силу п.п. 1.4, 5.4, 5.6, 5.6.6, 7.2 данных Правил, основанием для начала работ, предусмотренных Правилами, является ордер на право производства подготовительных, земляных и строительных работ, оформленный в окружной административно - технической или технической инспекции Объединения административно - технических инспекций Правительства Москвы в соответствии с порядком, установленным настоящими Правилами.

Ордера оформляются на срок, предусмотренный договором подряда, с учетом нормативной продолжительности строительства и в пределах срока действия разрешения Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора (ИГАСН), а также условий согласований производства работ на стройгенплане и в ордере. Для получения ордера подрядные (эксплуатационные) организации представляют, в том числе Разрешение Инспекции Госархстройнадзора на производство работ.

В связи с чем, довод истца о том, что 27 мая 1998 года Правительство Москвы в лице Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) выдало ЗАО "Двуречье" ордер N 99441555 на производство подготовительных, земляных и строительных работ, который, по мнению истца, заменяет разрешение на строительство, суд первой инстанции обоснованно не принял, как основание для признания уведомления о расторжении договора незаконным.

Отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта является самостоятельным основанием для расторжения договора в силу п.22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "30" июня 2014 г. по делу N А40-36770/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Е. Кузнецова С.В. Краснова