Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2014 г. N 09АП-37297/14

город Москва

06 октября 2014 г.

Дело N А40-35309/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 06.10.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Красновой С.В. Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Старт-Авиацентр" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "13" июля 2014 г. по делу N А40-35309/14, принятое судьей С.В. Белицкой, по иску ООО "Старт-Авиацентр" (ИНН 7714116067) к ФГБУ "ФКП Росреестра", Управлению Росреестра по Москве, третьи лица - ДГИГМ, Правительство Москвы, об установлении кадастровой стоимости

при участии в судебном заседании:

от истца: Демченко Б.В. по доверенности от 15.04.2014 г., Путинцев А.В. по доверенности от 10.02.2014 г.

от ответчиков: не явились, извещены.

от третьих лиц: Белова А.А. по доверенности от 27.08.2014 г., Белова А.А. по доверенности от 01.09.2014 г.

ООО "Старт-Авиацентр"обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к ответчикам об:

- установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 18.000 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0005008:34, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский пр-т, вл.37, равной его рыночной стоимости в размере 345.498.340 руб.

-обязании ответчиков внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 18.000 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0005008:34, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский пр-т, вл.37, равной его рыночной стоимости в размере 345.498.340 руб. с момента вступления судебного акта в законную силу.

Требования заявлены со ссылкой на п.3 ст. 66 Земельного Кодекса, ст. 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.07.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Представитель истца в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица Правительство Москвы с решением суда согласен, просил оставить его без изменения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Ответчики в судебном не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором спорного земельного участка по договору аренды от 20.06.03 N М-09-024073.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.11.13 N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" с 2014 года в отношении арендуемых истцом участков установлена новая кадастровая стоимость - 1.209.146.400 руб., в связи с чем в адрес истца ДГИ г.Москвы направлено уведомление об увеличении арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на нарушение своих прав по размеру арендных платежей, в связи с завышением кадастровой стоимости земельного участка. В подтверждение данного факта истцом представлен Отчет ООО "Экспертный Совет Оценщиков" N 14-01/2014/2, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 составила соответственно 345.498.340 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ( далее - Закон об оценке) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как следует из условий договора аренды от 20.06.03 N М-09-024073, земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса "Торговый центр Старт". Согласно свидетельству о государственной регистрации права истец является собственником здания, располагающегося на спорном земельном участке (регистрационная запись N 77-01/30-298/2004-549 от 27.02.04).

Между тем, земельный участок, занятый принадлежащими истцу объектами недвижимости не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу ст. 36 ЗК РФ обязан, при наличии волеизъявления собственника недвижимого имущества, продать участок только одному лицу - собственнику недвижимости.

Таким образом, спорный земельный участок обременен исключительными правами, предоставленными статьей 36 ЗК РФ собственнику расположенной на участке недвижимости и собственник участка (город Москва) не может представить его на открытом рынке посредством публичной оферты.

Истец, как собственник недвижимости, также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не принадлежит на праве собственности.

Поскольку правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, следовательно, неправомерно установление рыночной стоимости для этого участка, так как индивидуальной рыночной стоимости данный объект иметь не может, а экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.

Определенные ценовые ограничения установлены Федеральным законом от N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ". Цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости является нормативно установленной.

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения применения норм о цене продажи государственной земли. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Представленный истцом Отчет об оценке N 14-01/2014/2, выполненный ООО "Экспертный Совет Оценщиков" не может быть принят судом в качестве доказательства рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 Закона "Об оценке" закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Перечень объектов оценки определен статьей 5 Закона.

Согласно ст. 6 Закона Об оценке, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из указанных положений Закона следует, что оценка может быть проведена в отношении "принадлежащих" указанным в статье 6 лицам объектов оценки. Истцу принадлежат только права аренды участка, но не сам земельный участок как вещь и объект продажи.

Таким образом, истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, что прямо вытекает из требований статьи 10 Закона Об оценке. Согласно норме последнего абзаца статьи 10 Закона, "в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

Истцу право на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (земельным участком) законодательством не предоставлено. Истец вправе лишь совершать сделки с правом аренды. Данное толкование указанной нормы подтверждается судебной практикой, примером которой, в частности, служит Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/12974-10 по делу N А40-151710/09-6-1027.

Кроме того, как правильно указано судом первой инстанции, согласно нормам ныне действующего законодательства, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая оценка проводится по стандартам оценки ФСО4, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно п. 26 ФСО 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, Оценщик, по существу, рассчитывая рыночную стоимость (итоговую величину оценки), дает только рекомендацию цены сделки на срок шесть месяцев. Таким образом, результатом оценки рыночной стоимости является рекомендуемая цена продажи объекта оценки. Однако, для арендатора государственного участка независимая рекомендация по цене продажи заведомо неактуальна, поскольку он не вправе продать участок на открытом рынке.

Согласно п. 14 ФСО 1"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных обстоятельств, из совокупности представленных по делу доказательств судом первой инстанции дана оценка всем доводам истца, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.110,176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "13" июля 2014 г. по делу N А40-35309/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Е. Кузнецова С.В. Краснова