Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2015 г. N Ф05-15225/14 по делу N А40-35309/2014

г. Москва

20 января 2015 г.

Дело N А40-35309/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Долгашевой В.А.,

судей Крекотнева С.Н., Туболец И.В.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр" - Демченко Б.В. - дов. от 15.04.2014; Путинцев А.В. - дов. от 26.11.2014

от ответчиков - 1) федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - не явился (извещен надлежаще)

2) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился (извещен надлежаще)

от третьих лиц - 1) Правительства Москвы - не явился (извещен надлежаще)

2) Департамента городского имущества города Москвы - не явился (извещен надлежаще)

рассмотрев 15 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр"

на решение от 13 июля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Белицкой С.В.,

на постановление от 06 октября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В.,

по делу N А40-35309/14

по иску общества с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр" (ОГРН 1027739474014)

к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной

третьи лица: Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Старт-Авиацентр" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве со следующим требованиями:

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 18 000 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005008:34, имеющего вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса "Торговый центр Старт", расположенного по адресу: Москва, Ленинградский пр., вл. 37, в размере его рыночной стоимости, равной 345 498 340 руб. и определенной по состоянию на 01.01.2013;

- обязать ответчиков внести в государственный кадастр недвижимости указанную рыночную стоимость земельного участка в качестве его новой кадастровой стоимости с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 13.07.2014 и постановление от 06.10.2014 и принять новый судебный акт.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Московский земельный комитет (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.06.2003 N М-09-024073 аренды земельного участка площадью 18 000 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005008:34, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский пр., вл. 37, для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса "Торговый центр Старт" сроком до 10.05.2044.

В силу пункта 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

Постановлением правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП (далее - Постановление N 751-ПП) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы, вступившие в силу с 01.01.2014.

Кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная Постановлением N 751-ПП, определена по состоянию на 01.01.2013.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005008:34 установлена в размере 1 209 146 400 руб.

В соответствии с отчетом от 27.01.2014 N 14-01/2014/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью "Экспертный Совет Оценщиков", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составляет 345 498 340 руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 14.02.2014 N 45/02/014, выполненному некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Сибирь", отчет от 27.01.2014 N 14-01/2014/2 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Уведомлением от 14.01.2014 N 33-А-29559/14-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Обществу об увеличении с 01.01.2014 размера арендной платы по договору от 20.06.2003 N М-09-024073 в связи с вступлением с 01.01.2014 в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденной Постановлением N 751-ПП.

Общество обратилось с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в размере рыночной стоимости.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не может быть установлена на основании отчета от 27.01.2014 N 14-01/2014/2, поскольку указанный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка, и отказали в иске. Кроме того, в качестве основания для отказа в удовлетворении требований суды указали, что Общество, являющееся арендатором спорного участка, не вправе обращаться за проведением оценки рыночной стоимости арендуемого им имущества.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны на основании неполного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Судами при разрешении настоящего спора не учтены толкования норм права, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), которая была введена Законом N 167-ФЗ, также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из основания учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в Государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Истец, не оспаривая достоверность сведений о кадастровой стоимости арендуемого участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) органом кадастрового учета на основании Постановления N 751-ПП в 2014 году, просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2013 с целью откорректировать свои обязательства по арендным платежам, размер которых устанавливается на основании кадастровой стоимости.

Согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Данная правовая позиция приведена в постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 того же Кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как следует из материалов дела, Общество представило отчет от 27.01.2014 N 14-01/2014/2 о рыночной стоимости названного земельного участка, свидетельствующий о том, что его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, а также положительное заключение от 14.02.2014 N 45/02/014, согласно которому указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При рассмотрении дела ни ответчики, ни другие лица, участвующие в деле, не представили доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка, является иной и определена экспертом с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Проанализировав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, суды пришли к выводу, что он составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, на основании чего сделали вывод о том, что определенную отчетом рыночную стоимость земельного участка нельзя признать достоверной.

Между тем, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в представленном истцом отчете, суду надлежало назначить судебную экспертизу в целях определения рыночной стоимости участка.

Не приняв от 27.01.2014 N 14-01/2014/2 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка, и не воспользовавшись предоставленным им арбитражным процессуальным законодательством (часть 1 статьи 82 АПК РФ) правом назначить экспертизу, суды не установили иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что Общество, являющееся арендатором спорного участка, не вправе обращаться за проведением оценки арендуемого им имущества.

Между тем, согласно статье 6 Закона N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у Общества права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для нового рассмотрения.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; устранить отмеченные недостатки; предложить сторонам провести судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка; исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; дать им надлежащую оценку; решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2014 года по делу N А40-35309/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.А. Долгашева

Судьи

С.Н. Крекотнев И.В. Туболец