Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2014 г. N 18АП-10794/14

г. Челябинск

09 октября 2014 г.

Дело N А76-6014/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максименковой К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2014 по делу N А76-6014/2014 (судья Четвертакова Е.С.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" - Жаворонков Сергей Викторович (доверенность от 06.05.2014).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автогаз" (далее - ООО "Автогаз", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.05.2011 N 5990 за период с 01.02.2012 по 31.03.2013 в размере 2 641 350 руб. 08 коп. (л.д. 5-6, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 81-83).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2014 (резолютивная часть объявлена 30.07.2014, л.д. 105-109) исковые требования Администрации удовлетворены частично: в её пользу с ООО "Автогаз" взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 475 096 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Автогаз" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 116-118).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочное применение при расчете задолженности по арендной плате показателя кадастровой стоимости земельного участка равного 12 632 918 руб. 34 коп. По мнению апеллянта, при расчете арендной платы за землю за период с 01.02.2012 по 31.03.2013 подлежала применению кадастровая стоимость земельного участка - 782 640 руб., установленная решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.06.2013 по делу N А76-6749/2013. Учитывая указанную кадастровую стоимость, размер арендной платы за спорный период должен составлять 136 399 руб. Поскольку в период действия договора аренды ответчиком внесены арендные платежи в размере 726 585 руб. 94 коп., задолженность ООО "Автогаз" перед истцом отсутствует.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами. В отзыве на апелляционную жалобу истец пояснил, что ответчиком не оспаривалась достоверность кадастровой стоимости спорного земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости только с момента вступления в законную силу судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец не явился, направив ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 08.10.2014 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Магнитогорска от 26.04.2011 N 4661-П (л.д. 16-17) между Администрацией (арендодатель) и ООО "Автогаз" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 24.05.2011 N 5990 (л.д. 9-13), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:105 из земель населенных пунктов (зона производственно-складских объектов), площадью 3261 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, в районе Шурави - круговое движение. Цель использования: для размещения объекта, не являющегося объектом капитального строительства - автомобильной газозаправочной станции (пункт 1 договора).

Согласно кадастровому паспорту от 18.03.2011 (л.д. 20-22), кадастровой выписке о земельном участке по состоянию на 18.05.2014 (л.д. 64), земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:105, площадью 3261 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, в районе Шурави - круговое движение, внесен в государственный кадастр недвижимости 15.03.2011. Разрешенное использование: размещение объекта, не являющегося объектом капитального строительства - для размещения автомобильной газозаправочной станции.

Настоящий договор заключен сроком до начала строительства и вступает в силу с момента его подписания. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 26.04.2011 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора).

В случае изменения федеральных, областных нормативных актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора, плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года, платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

В пункте 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате. По расчету истца за период с 01.02.2012 по 31.03.2013 с учетом факта частичного внесения арендных платежей на стороне ответчика образовалась задолженность по договору аренды земельного участка от 24.05.2011 N 5990 в размере 2 641 350 руб. 08 коп. (л.д. 82-83).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. Судом установлено, что исчисление задолженности по арендной плате произведено истцом с использованием иного в отличие от согласованного договором аренды вида разрешенного использования земельного участка (сдача внаем недвижимого имущества), для которого в спорный период коэффициент К1 составлял "7,5"; "9,91", вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:105 соответствует цели предоставления земельного участка, установленной в договоре аренды от 24.05.2011 N 5990 (для размещения автомобильной газозаправочной станции), для которого определено значение коэффициента К1 равное "5". На основании изложенного, суд произвел перерасчет суммы задолженности по арендной плате с учетом указанного показателя коэффициента К1 и внесенной ответчиком арендной платы и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в сумме 1 475 096 руб. 54 коп.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление во владение и пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса

По смыслу статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование земельным участком за плату осуществляется на основании договора аренды с внесением арендных платежей, которые арендатор обязан вносить в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора земельного участка от 24.05.2011 N 5990, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Государственной регистрации договор аренды как заключенный на неопределенный срок не подлежал. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Законодательным собранием Челябинской области принят Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в котором содержалась формула для определения размера годовой арендной платы, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности в указанных в Законе пределах устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов.

Решениями Магнитогорского городского собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 и от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" были установлены названные коэффициенты, подлежащие применению в спорный период.

Таким образом, для расчета задолженности должен быть применен механизм расчета, предусмотренный вышеназванными нормативными правовыми актами: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы / 100 * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Из представленного в дело расчета размера исковых требований с учетом их уточнения (л.д. 82-83) следует, что истцом были применены следующие показатели:

- общая площадь объекта аренды (неизменна на протяжении всего спорного периода) составляет 3261 кв.м.;

- кадастровая стоимость (неизменна на протяжении всего спорного периода) установлена в размере 12 632 918 руб. 34 коп.;

- ставка арендной платы (Сап): 3% (применяется в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц);

- коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (К1): с февраля 2012 года по апрель 2012 года - "5" (установлен для вида деятельности, связанной с розничной торговлей сжиженным нефтяным газом на газозаправочных станциях), с мая 2012 года по июнь 2012 года - "7,5", с июля 2012 года по декабрь 2012 года - "9,91", с января 2013 года по март 2013 года - "4,06" (установлен для видов деятельности, связанной со сдачей в наем недвижимого имущества);

- значения коэффициентов К2 и К3 неизменны на протяжении всего периода (с 01.02.2013 по 31.03.2013), составляют "1".

Изучив данный расчет, суд первой инстанции с учетом установления в договоре аренды от 24.05.2011 N 5990 вида разрешенного использования земельного участка "для размещения объекта, не являющегося объектом капитального строительства - автомобильной газозаправочной станции", на основании кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:105, в котором установлен аналогичный вид разрешенного использования земельного участка, обоснованно пришел к выводу об ошибочности произведенного истцом расчета задолженности по арендной плате в части применения коэффициента К1 = "7,5" и "9,91" для вида деятельности, связанной со сдачей внаем недвижимого имущества, с применением одной и той же методики, но ином значении коэффициента К-1, чем согласовано сторонами ("5"), в отсутствие изменений нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы за землю и доказательств изменения арендатором вида деятельности на спорном земельном участке.

Исходя из этого, суд первой инстанции правомерно произвел расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.05.2011 N 5990 исходя из коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора К1 (вид функционального использования земельного участка) в размере "5", установленного в отношении земельного участка, предоставленного для розничной торговли сжиженным нефтяным газом на газозаправочных станциях (пункт 18 приложения N 1 к решению Магнитогорского городского собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109).

Таким образом, размер задолженности ООО "Автогаз" по договору аренды от 24.05.2011 N 5990 за период с 01.10.2011 по 31.03.2013 с учетом частичного внесения ответчиком арендной платы составил 1 475 096 руб. 54 коп. (1 734 437 руб. 56 коп. (за период с 01.02.2012 по 31.12.2012) + 467 244 руб. 92 коп. (за период с 01.01.2013 по 31.03.2013) - 726 585 руб. 94 коп.).

Доводов и возражений относительно использованной при определении размера задолженности методики расчета арендной платы в апелляционной жалобе не приведено.

Утверждение апеллянта о том, что суд первой инстанции при расчете арендной платы необоснованно применил кадастровую стоимость земельного участка - 12 632 918 руб. 34 коп., в то время как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.06.2013 по делу N А76-6749/2013 кадастровая стоимость спорного земельного участка признана равной рыночной стоимости - 782 640 руб. по состоянию на 15.03.2011, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального и процессуального права.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вместе с тем, из указанной правовой нормы применительно к рассматриваемой ситуации следует, что действие судебного акта о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может распространяться на правоотношения, имевшие место до вступления в силу такого судебного акта (в рассматриваемом случае - до 11.07.2013).

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.03.2011, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Указанный вывод также следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, по смыслу которой иски об установлении кадастровой стоимости земельного участка не направлены на оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, установление лицом в судебном порядке рыночной стоимости земельного участка, отличной от его кадастровой стоимости, не свидетельствует о недостоверности результатов государственной кадастровой оценки земель, а, следовательно - о недостоверности внесенных на этом основании сведений в государственный кадастр недвижимости.

В силу изложенного, исполнение стороной гражданско-правовой сделки на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенных по результатам государственной кадастровой оценки земель, не противоречит закону и не может нарушать права и интересы данного лица.

Следуя правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в государственный кадастр недвижимости установленную судебным актом кадастровую стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде.

Оснований для применения положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 21.07.2014, согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в рассматриваемом случае не имеется.

В рассматриваемом случае результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Челябинской области сформированы в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01.01.2010 и утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области".

Данным нормативным актом также утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Челябинской области, использованные для определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, сформированного 15.03.2011.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения указанного закона (главы III.1. "Государственная кадастровая оценка", включая статью 24.20) не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона (26.07.2010).

С учетом изложенного, довод подателя апелляционной жалобы о необходимости применения при расчете задолженности в спорный период рыночной стоимости земельного участка подлежит отклонению.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2014 по делу N А76-6014/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автогаз" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева