Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 г. N 07АП-8653/14

г. Томск

15 октября 2014 г.

Дело N А67-2378/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А. (до перерыва), секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. (после перерыва) с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Горелова Ж.А., Поликевич Я.Р. по доверенности от 15.09.2014 г. (сроком на шесть месяцев)

от заинтересованного лица: Осипов А.О. по доверенности от 21.11.2013 г. (сроком на три года)

от третьего лица: Милованов И.Г. по доверенности от 24.06.2014 г. (сроком на три года) в судебном заседании 01.10.2014 г., после перерыва не явился

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Города Томска

на решение Арбитражного суда Томской области

от 30 июля 2014 года делу N А67-2378/2014 (судья Гелбутовский В.И.)

по заявлению закрытого акционерного общества "Стройсбытсервис", г.Томск

(ОГРН 1037000094493)

к Администрации Города Томска

о признании недействительными постановления N 1400-З от 18.07.2013 г. "Об определении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Ленина, 206 (кадастровый номер 70:21:0100036;19) и постановления N 1957-З от 08.10.2013 г. "О предоставлении ООО "Септима" в аренду сроком на три года земельного участка, месторасположение которого: Томская область, г. Томск, пр.Ленина, 206"

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Кинева В.Н.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Стройсбытсервис" (далее- ОАО "Стройсбытсервис", заявитель) обратилось в арбитражный суд Томской области с заявлением к Администрации г.Томска (далее-заинтересованное лицо, Администрация) о признании недействительными Постановления N 1400-З от 18.07.2013 г. "Об определении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206 (кадастровый номер 70:21:0100036:19), Постановления N 1957-З от 08.10.2013 г. "О предоставлении ООО "Септима" в аренду сроком на три года земельного участка, месторасположение которого: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206", с привлечением участию в деле третьего лица Кинева В.Н. (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Томской области от 30.07.2014 г. признаны недействительными Постановления Администрации города Томска N 1400-З "Об определении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206 (кадастровый номер 70:21:0100036:19) от 18.07.2013 г. и N 1957-З "О предоставлении ООО "Септима" в аренду сроком на три года земельного участка, месторасположение которого: Томская область, г.Томск, пр.Ленина, 206" от 08.10.2013 г.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на неприменение судом закона, подлежащего применению, неверную оценку судом довода стороны о пропуске заявителем установленного пресекательного срока для обжалования указанных Постановлений, на несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ЗАО "Стройсбытсервис" требований.

ООО "Стройбытсервис" в представленных возражения на апелляционную жалобу, дополнениях к ней, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебном заседании до перерыва, поддержал доводы апелляционной жалобы Администрации.

В судебном заседании, назначенном на 01.10.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 08.10.2014 г.

После перерыва представитель третьего лица не явился.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений и дополнений к возражениям на нее, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Томской области не подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости от имени Администрации г.Томска и ООО "Стройсбытсервис" заключен Договор аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., предметом которого является предоставление в аренду земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0100036:0019, находящегося по адресу: г.Томск, пр. Ленина, 206, общей площадью 1694, 75 кв.м., для строительства двухэтажного здания магазина.

Администрацией г.Томска принято Постановление N 1400-з "Об определении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206, (кадастровый номер 70:21:0100036:19)" от 18.07.2013 г., которым определен вид разрешенного использования земельного участка по адресу: г.Томск, пр. Ленина, 206 (кадастровый номер 70:21:0100036:19) - "амбулаторно-поликлиническое учреждение, физкультурно-оздоровительное учреждение".

Кроме того, по результатам рассмотрения ходатайства ООО "Септима" от 24.06.2013 г. N 1539-з о предоставлении в аренду земельного участка, местоположение которого: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206 для строительства амбулаторно-поликлинического учреждения, физкультурно-оздоровительного учреждения, на основании решения комиссии по вопросам предоставления земельных участков (протокол N 769 от 24.09.2013 г.), письма Администрации города Томска о публикации в сборнике официальных материалов муниципального образования "Город Томск" N 42.1 от 12.09.2013 и отсутствии заявлений о предоставлении земельного участка для строительства многофункционального учреждения народного образования от 01.10.2013 г. N 2962-з, кадастрового паспорта земельного участка, в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ, принимая во внимание, что земельный участок расположен в зоне общественно-жилого назначения (ОЖ) и в целях приведения земельных отношений в соответствие с действующим законодательством, Администрацией принято Постановление N 1957-з "О предоставлении ООО "Септима" в аренду сроком на три года земельного участка, местоположение которого: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206".

ЗАО "Стройсбытсервис" полагая, что Постановление N 1400-з "Об определении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206, кадастровый номер 70:21:0100036:19)" от 18.07.2013 г. и Постановление N 1957-з "О предоставлении ООО "Септима" в аренду сроком на три года земельного участка, местоположение которого: Томская область, г.Томск, пр.Ленина, 206" от 08.10.2013 г. не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы ЗАО "Стройсбытсервис" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные ЗАО "Стройсбытсервис" требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для принятия Администрацией г.Томска Постановления N 1400-З от 18.07.2013 г. "Об определении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Томская область, г.Томск, пр.Ленина, 206 (кадастровый номер 70:21:0100036:19) и Постановления N 1957-З от 08.10.2013 г. "О предоставлении ООО "Септима" в аренду сроком на три года земельного участка, месторасположение которого: Томская область, г.Томск, пр. Ленина, 206" в отсутствие отсутствия бесспорных доказательств, свидетельствующих об уведомлении Общества о расторжении Договора аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., а также свидетельствующих о возвращении спорного земельного участка Администрации г. Томска и нарушающими права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выводы суда о применении норм права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 17043/11, споры, связанные с неисполнением публичным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.

Судом первой инстанции установлено, что отношения по заключению договора аренды земельного участка являются гражданскими правоотношениями, в то время как отношения по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка и предоставлении его в аренду новому лицу, регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Земельного Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Основанием для принятия Администрацией Постановления от 18.07.2013 г. N 1400-з об определении вида разрешенного использования спорного земельного участка, явилось положительное решение комиссии по вопросам предоставления земельных участков, Градостроительный Кодекс РФ (без указания конкретной нормы), Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск" которым определен вид разрешенного использования земельного участка по адресу: г.Томск, пр. Ленина, 206 (кадастровый номер 70:21:0100036:19)-"амбулаторно-поликлиническое учреждение, физкультурно-оздоровительное учреждение".

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае Администрация как арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Как установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок предоставлен ЗАО "Стройсбытсервис" на основании постановления Мэра города Томска от 03.08.2004 г. N 2544з "О предоставлении земельного участка по пр. Ленина, 206 для строительства магазина", во исполнение которого между Департаментом недвижимости от имени Администрации г.Томска и ЗАО "Стройсбытсервис" заключен Договор аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., по условиям которого Обществу предоставляется в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 70:21:0100036:0019, находящийся по адресу: г.Томск, пр. Ленина, 206 в границах, указанных в плане участка, общей площадью 1694,75 кв. м. (п.1.1 Договора); Участок предоставляется для строительства 2-этажного здания магазина (п.1.2 Договора); Зона градостроительной ценности участка: тридцать "а" (п.1.3 Договора); Срок действия договора устанавливается с 03.08.2004 г. по 03.08.2006 г. (п.2.1 Договора); Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться полностью или частично от исполнения договора, путем письменного уведомления Арендатора за 14 дней при наличии допущенных со стороны Арендатора нарушений земельного законодательства, а также условий, предусмотренных п.п. 5.2.2, 5.2.3, 5.2.10, 5.2.13 договора, а также в случае неиспользования участка в течении одного года (п.8.3 Договора); если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 8.5 Договора).

Между тем, из материалов дела следует, что Администрацией г.Томска, на момент принятия оспариваемых Постановлений и заключения договора аренды с ООО "Септима", не был соблюден порядок расторжения Договора аренды земельного участка ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., заключенного с ЗАО "Стройсбытсервис".

В качестве доказательства соблюдения пункта 8.3 договора Администрацией представлено уведомление от 27.06.2011 г. N 01-01-18/7753 "Об отказе от договора аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005", которым Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска уведомляет об отказе от исполнения Договора аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 08.08.2006 г., в связи с чем, договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения данного уведомления.

Указанное уведомление направлено Обществу по адресу: г.Томск, пр. Ленина, 215, со ссылкой на данный адрес при заключении договора аренды во вводной части.

Вместе с тем, согласно выписки из ЕГРЮЛ местонахождением юридического лица - ЗАО "Стройсбытсервис" является адрес: г.Томск, ул. Крылова 10 "а", кв. 20,.

Кроме того, в дополнительном соглашении N 1 к договору аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., заключенного сторонами 08.08.2006 г. указан иной адрес ЗАО "Стройсбытсервис", пр.Ленина, 217.

Доказательств направления уведомления о расторжении договора аренды по адресу, указанному в ЕГРЮЛ как адресу местонахождения юридического лица, а равно по иным адресам, в том числе, указанному в дополнительном соглашении N 1, Администрацией не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, учитывая положения статьи 54 ГК РФ, принимая во внимание отсутствие бесспорных доказательств надлежащего уведомления Общества об отказе от Договора аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005, пришел к правомерному выводу о несоблюдении Администрацией г.Томска условия как пункта 8.3 договора аренды N N ТО-21-15165 от 08.02.2005 г., так и положения статьи 610 ГК РФ, закрепляющие порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Доводы Администрации о не даче судом оценки нарушения заявителем пункта 5.2.6 договора аренды, арендодатель не уведомил об изменении своих реквизитов, отклоняются судом апелляционной инстанции, факт подписания дополнительного соглашения N 1 от 08.08.2006 г. с указанием иного адреса ЗАО "Стройсбытсервис" Администрацией не оспаривается, однако, доказательств уведомления арендатора по данному адресу, арендодателем не представлено.

Ссылка на материалы дела N А67-166/2013, в котором почтовые отправления, направляемые по адресу: г.Томск, ул. Крылова, 10а-20 возвращены в отметкой "отсутствие адресата", не имеют отношения к данному делу в части несоблюдения арендодателем условий расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Довод Администрации на то, что заявитель на момент обращения в суд не являлся лицом, права которого нарушены оспариваемым Постановлениями, поскольку не являлся правообладателем земельного участка, в соответствии с записью внесенной в ЕГРП, отклонятся судом апелляционной инстанции, доказательств того, что на момент издания оспариваемых Постановлений между Администрацией и Обществом отсутствовали договорные отношения, Администрацией г.Томска, не представлено.

Между тем, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Томской области по делам N А67-4319/2011, N А67-166/2013, установлено, что Договор аренды земельного участка N ТО-21-15165 от 08.02.2005 возобновлен на неопределенный срок и с Общества взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2011 г. по 31.12.2012 г. (по делу N А67-166/2013).

Более того, протоколом N 17 от 19.02.2013 г. заседания комиссии по предоставлению земельных участок, утвержденный Мэром г.Томска, отказано ООО "Октан М" в предоставлении земельного участка по спорному адресу для строительства учреждения социальной защиты населения, со ссылкой на наличие арендных отношений с ЗАО "Стройсбытсервис" и предложением о его расторжении.

Исходя из вышеприведенных положений гражданского и земельного законодательства, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным Кодексом РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок, на момент предоставления его в аренду ЗАО "Стройсбытсервис" был поставлен на кадастровый учет, что не опровергается Администрацией, предоставлялся в аренду для целей строительства 2-этажного здания магазина.

При этом, предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.2.3.).

В данном случае, обращение ООО "Септима" с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке пункта 4 статьи 30 ЗК РФ, определение Администрацией на основании такого заявления нового вида разрешенного использования, который уже определен, земельный участок ранее сформирован и был поставлен на кадастровый учет, в том числе, и обременен правом аренды другого лица (ЗАО "Стройсбытсервис"), является нарушением прав и законных интересов заявителя.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно учтено, что земельный участок, находящийся у заявителя, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка (пункт 6 Информационного письма Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.02.2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Вместе с тем доказательств возврата арендодателю земельного участка в настоящем деле не имеется; напротив факт возобновления договора аренды на неопределенный срок подтвержден вступившим в законную силу судебным актом по делу N А67-166/2013, в рамках которого Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска обратился в суд с иском о взыскании с ЗАО "Стройсбытсервис", именно задолженности по арендной плате с указанием в иске на неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей, а не за использование земельного участка в отсутствие на то законных оснований.

Вывод суда о соблюдении ЗАО "Стройсбытсервис", срока предусматривающего право на обращение с настоящим заявлением в суд, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, основан на оценке конкретных обстоятельств, в частности, на предоставленной 04.02.2014 г. на основании запроса ЗАО "Стройсбытсервис" Управлением Росреестра по Томской области выписки из ЕГРП в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г.Томск, пр. Ленина, 206, содержащей сведения о лице, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - ООО "Септима" (Договор аренды земельного участка от 17.12.2013 г. N ТО-21-20285), при этом, заинтересованным лицом не представлено доказательств того, что заявителю о нарушении его прав стало известно до получения указанной выписки из ЕГРП, из материалов дела данные обстоятельства также не усматриваются, и соответствует положениям части 4 статьи 198 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции в указанной части также исходит из того, что Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации, вводя сроки подачи заявлений, устанавливает тем самым баланс между принципом правовой определенности, обеспечивающим стабильность правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, с одной стороны, и правом на справедливое судебное разбирательство, предполагающим возможность восстановления и защиты нарушенных или оспариваемых прав, с другой, что согласуется в позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 367-О.

В данном случае, ссылка Администрации на публикацию сведения в Сборнике официальных материалов МО "Город Томск" N 42.1 от 12.09.2013 г. о приеме заявлений о предоставлении заинтересованным лицам в аренду спорного земельного участка, не свидетельствует о том, что заявителю стало известно о нарушении его прав с момента опубликования настоящих сведений.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 09.11.2010 N 8148/10, часть 4 статьи 198 АПК РФ связывает начало течения срока на подачу заявления о признании ненормативного акта недействительным с моментом, когда лицо узнало о нарушении своих прав и законных интересов, а не с моментом, когда оно могло или должно было узнать о таком нарушении.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

С учетом изложенного, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 30 июля 2014 года по делу N А67-2378/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

И.И. Бородулина Н.В. Марченко