Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 13АП-19694/14

г. Санкт-Петербург

16 октября 2014 г.

Дело N А56-31876/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Евстегнеевой Е.В., после перерыва секретарем Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представитель Киселева М.Ю. (по доверенности от 12.05.2014)

от ответчика: представитель Воронин Б.А. (по доверенности от 09.01.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19694/2014) ООО "ГЕРКОС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2014 по делу N А56-31876/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по заявлению ООО "ГЕРКОС"

заинтересованное лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в выкупе арендованного помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ГЕРКОС" (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, Невский пр. д. 22/24, лит. А, пом. 25-Н, ОГРН: 1037843046603) (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный 6-й подъезд) (далее - Комитет) и Районному агентству Комитета по управлению городским имуществом Центрального района Санкт-Петербурга (Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая д. 32/5) с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении права выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 78:1260:2:2047 общей площадью 226,5 кв.м., находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22/24, лит. А, пом. 25Н, и обязании Комитета предоставить Заявителю право выкупа вышеуказанного нежилого помещения.

Решением арбитражного суда от 11.07.2014 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что задолженность по внесению арендной платы на момент обращения Общества с соответствующим заявлением в Комитет отсутствовала, допущенные ранее просрочки во внесении арендной платы являлись незначительными, при этом по требованию о взыскании пеней Комитетом пропущен срок исковой давности.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 09.10.2014, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривобоковым К.В.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения 25Н площадью 226.5 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22-24, литер А, на основании договора аренды от 23.04.2011 N 10-А152952 (далее - договор аренды), заключённого с Комитетом.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе названного помещения.

Однако, письмом от 02.04.2014 N 4229, и впоследствии уведомлением от 24.04.2014 N 4927 Обществу отказано в выкупе арендованного помещения в связи с наличием у Общества на дату подачи заявления (01.04.2014) задолженности по пеням и штрафу по договору аренды.

Ссылаясь на то, что отказ в выкупе арендованного помещения является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.

Статьи 45, 46 Конституции РФ признают право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц и гарантируют реализацию этого права.

Реализация права, закрепленного в статьях 45, 46 Конституции Российской Федерации, осуществляется в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения в оспариваемом письме Комитета указано наличие задолженности по договору аренды и пеням.

В целях применения Закона N 159-ФЗ критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Комитет до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права извещал Общество о наличии задолженности по арендной плате, по неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды нежилого помещения и предъявлял Обществу требования об их уплате.

При отсутствии фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

На момент обращения с соответствующим заявлением задолженность Общества по арендной плате отсутствовала.

Договором аренды предусмотрено внесение арендной платы авансом за текущий месяц, поэтому несвоевременное внесение авансового платежа не может считаться ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по внесению арендных платежей за пользование имуществом, если платежи произведены в текущем периоде.

То обстоятельство, что Обществом допускались незначительные просрочки внесения арендной платы при отсутствии задолженности по арендной плате на момент обращения с заявлением, не свидетельствует о его недобросовестности и ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что нарушение сроков внесения арендной платы имели место за пределами трехлетнего срока исковой давности, в течение которого к арендатору можно предъявить санкции за нарушение гражданско-правового обязательства, а также до введения в действие положений закона N 159-ФЗ, предусматривающего право субъекта малого и среднего предпринимательства по своей инициативе обращаться с заявлением о выкупе арендуемого имущества (01.01.2009), в связи с чем не могут служить основанием для отказа в признании за таким арендатором преимущественного права.

Одной из целей принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательств посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы с учетом требований статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные виды ответственности.

То обстоятельство, что заявителем была допущена просрочка внесения арендной платы, само по себе не может свидетельствовать о его недобросовестности.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что возражения Комитета относительно наличия у Общества задолженности, по сути, представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. В этом случае, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд может признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявленные Обществом к Комитету требования следует удовлетворить.

При этом производство по требованиям, заявленным к Районному агентству Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Центрального района Санкт-Петербурга (191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая д. 32/5), подлежит прекращению применительно к положениям статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку апелляционным судом установлено, что названное структурное подразделение Комитета не является юридическим лицом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 150-151, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2014 отменить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561) в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕРКОС" (ОГРН 1037843046603) права выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 78:1260:2:2047 общей площадью 226,5 кв.м., находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22/24, лит. А, пом. 25Н, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга принять решение об условиях выкупа Обществом с ограниченной ответственностью "ГЕРКОС" нежилого помещения с кадастровым номером 78:1260:2:2047 общей площадью 226,5 кв.м., находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22/24, лит. А, пом. 25Н, и направить Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕРКОС" проект договора купли-продажи указанного помещения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГЕРКОС" 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и 1 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕРКОС" из федерального бюджета 1 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Производство по делу в отношении Районного агентства Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая д. 32/5) прекратить.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина