Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 10АП-9418/14

г. Москва

16 октября 2014 г.

Дело N А41-16376/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Раменского Муниципального района Московской области: Светличная Е.Д. по доверенности б/н от 29.08.14;

от закрытого акционерного общества "Принципат": Пахомова Ю.А. по доверенности б/н от 28.05.14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Принципат" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года по делу N А41-16376/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом Раменского Муниципального района Московской области к закрытому акционерному обществу "Принципат" о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Принципат" о:

- взыскании задолженности по арендным платежам по договору N 1227 от 08.02.06 в размере 1 514 596 рублей, из которых 1 418 472 рубля - сумма основного долга, 96 124 рубля - пени;

- расторжении договора аренды N 1227 от 08.02.06 земельного участка, общей площадью 16 000 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0030101:0136, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское, д. Михнеево (т. 1, л.д. 6-7).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 314, 330, 408, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2013 года по делу N А40-148692/13 названное исковое заявление было возвращено заявителю (т. 1, л.д. 5).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2013 года определение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2013 года было отменено, вопрос отправлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 1, л.д. 35-36).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 декабря 2013 года исковое заявление Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области было принято к производству (т. 1, л.д. 39).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2014 года дело N А40-148692/13 было передано на рассмотрение Арбитражного суда Московской области (т. 1, л.д. 127).

Определением Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2014 года исковое заявление Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области было принято к производству за N А41-16376/14 (т. 1, л.д. 1).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил расторгнуть договор аренды N 1227 от 08.02.06 с 28.03.12 (т. 1, л.д. 130-131).

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года договор аренды N 1227 от 08.02.06 был расторгнут с 28.03.12 (т. 1, л.д. 254-256).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЗАО "Принципат" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, а также отсутствие оснований для расторжения договора (т. 2, л.д. 3-10).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "Принципат" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель Комитета по управлению имуществом Раменского Муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.04.05 между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией муниципального образования "Раменский район" и ОАО "Малаховский экспериментальный завод" был заключен инвестиционный контракт на строительство многоэтажных домов в деревне Михнево Раменского района Московской области (т. 1, л.д. 144-157).

В целях осуществления строительства 08.02.06 между Комитетом по управлению имуществом Раменского района (Арендодатель) и открытым акционерным обществом (ОАО) "Малаховский экспериментальный завод" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1227 земельного участка общей площадью 16 000 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0136, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское, д. Михнево, под строительство четырех пятиэтажных домов, сроком до 08.02.12 (т. 1, л.д. 43-46).

Пунктом 1.6. договора закреплено, что после окончания срока его действия и при отсутствии заявления любой из сторон об отказе от продления договора, он возобновляется на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.2.2. Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Согласно пункту 3.3.1. Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно без согласия Арендатора, если последний после неоднократного письменного предупреждения продолжает нарушать обязательства, вытекающие из раздела 3.

На основании заключенного с ОАО "Малаховский экспериментальный завод" 03.07.03 договора о передаче прав и обязанностей по договору N 1227 от 08.02.06 и дополнительного соглашения N 1 от 30.06.06 к инвестиционному контракту от 22.04.05 все права и обязанности по названным договорам перешли к ЗАО "Принципат" (т. 1, л.д. 54-56, 136-138).

Поскольку сторонами не было согласовано обратное, с 09.02.12 действие договора N 1227 от 08.02.06 было возобновлено на неопределенный срок.

01.03.13 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "Принципат" письмо N 524, в котором указал на необходимость расторжения договора аренды и освобождения до 02.06.13 земельного участка (т. 1, л.д. 58). К названному письму было приложено соглашение о расторжении договора аренды N 1227 от 08.02.06.

18.09.13 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "Принципат" претензию N 2615, в которой указал на неоднократное нарушение ЗАО "Принципат" своих обязательств по договору аренды, предложив погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, в случае неисполнения чего Комитет указал на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 70).

03.10.13 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области произвел осмотр арендуемого ответчиком земельного участка, по результатам которого было установлено, что на территории участка каких-либо строений и сооружений нет, участок находится в заброшенном состоянии и не осваивается (т. 1, л.д. 63).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Расторгая договор аренды, суд первой инстанции указал, что ответчиком были существенно нарушены его условия.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указывалось выше, между Комитетом по управлению имуществом Раменского района (Арендодатель) и ЗАО "Принципат" действует договор аренды N 1227 от 08.02.06, по условиям которого Арендатору передан в аренду на неопределенный срок земельный участок общей площадью 16 000 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030101:0136, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское, д. Михнево, под строительство четырех пятиэтажных домов (т. 1, л.д. 43-46).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 3.2.2. Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (то есть, осуществить строительство четырех пятиэтажных домов).

Согласно пункту 3.3.1. Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно без согласия Арендатора, если последний после неоднократного письменного предупреждения продолжает нарушать обязательства, вытекающие из раздела 3.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030101:0136 был передан в аренду под строительство четырех пятиэтажных домов в соответствии с инвестиционным контрактом от 22.04.05.

Однако до настоящего времени строительство домов, а также подготовка к строительству, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.

Кроме того, на основании соглашения от 28.03.12 действие инвестиционного контракта от 22.04.05 было прекращено (т. 1, л.д. 134-135).

Таким образом, ЗАО "Принципат" арендуемый им земельный участок по назначению не использовало и лишено возможности использовать его для строительства в настоящий момент в связи с отсутствием разрешительной документации.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды, не освоил спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Принципат" доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, соответствующих целевому назначению земельного участка, в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

Кроме того, как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, ЗАО "Принципат" неоднократно нарушались сроки внесения арендных платежей в течение более двух кварталов подряд, что является самостоятельным основаниям для расторжения договора аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ЗАО "Принципат" условий договора аренды N 1227 от 08.02.06 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 3.3.1.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

01.03.13 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "Принципат" письмо N 524, в котором указал на необходимость расторжения договора аренды и освобождения до 02.06.13 земельного участка (т. 1, л.д. 58) с приложением соглашения о расторжении договора.

Указанная претензия не была получена ответчиком по причине отсутствия адресата (т. 1, л.д. 61-62)

18.09.13 Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "Принципат" претензию N 2615, в которой указал на неоднократное нарушение ЗАО "Принципат" своих обязательств по договору аренды, предложив погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, в случае неисполнения чего Комитет указал на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 70).

Названные претензии направлялись ответчику по его юридическому адресу, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Довод заявителя апелляционной жалобы о рассмотрении настоящего спора с нарушением правил подсудности подлежит отклонению.

Статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Между тем, в силу части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 12.10.06 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Поскольку рассмотрение настоящего спора ведет к внесению в ЕГРП записи о прекращении права аренды ответчика на спорный земельный участок, который находится на территории Московской области, апелляционный суд не находит нарушения правил подсудности судом первой инстанции.

Кроме того, определение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2014 года о передаче настоящего спора на рассмотрение Арбитражного суда Московской области сторонами не обжаловалось.

Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как документально неподтвержденные, основанные на неверном толковании норм материального права и неопровергающие выводов суда первой инстанции по существу.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2014 года по делу N А41-16376/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.А. Коновалов Е.Н. Короткова