Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 12АП-6096/14

г. Саратов

14 октября 2014 г.

Дело N А57-13957/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

закрытого акционерного общества "Тандер" - Астахова П.В., действующего на основании доверенности от 07 мая 2014 года N 2-4/260,

комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района - Дудникова А.В., действующего на основании распоряжения от 27 марта 2014 года N 97-лс, приказа от 27 марта 2014 года N 31-лс,

рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер"

на решение арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2014 года

по делу N А57-13957/2013, принятое судьёй Альковой А.В.,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Тандер", г. Краснодар, к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва, третьи лица: комитет по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, администрация Вольского муниципального района, Саратовская область, г. Вольск, комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района, Саратовская обл., г. Вольск, Межрайонная ИФНС N 3 по Саратовской области, Саратовская область, г. Вольск, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", г. Москва, общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская оценочная компания", г. Саратов, о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - истец, общество, ЗАО "Тандер") с исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее по тексту - управление, Федеральная кадастровая палата, соответственно) о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере 9111000 рублей.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2014 года:

- установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Вольск, ул.Комсомольская, дом 200 в размере его рыночной стоимости составляющей 22094900 рублей в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка;

- отказано в удовлетворении исковых требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области г. Саратов;

- взыскана с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу ЗАО "Тандер" государственная пошлина в размере 4000 рублей.

Истец, не согласившись с данным решением, обратился с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере 9111000 рублей.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами, администрация Вольского муниципального района (далее по тексту - администрация) и комитет по управлению имуществом саратовской области, в соответствии со статьёй 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2014 года, представили возражения и отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам которых просили оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и иные третьи лица, в нарушение данных требований, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчик и третьи лица, за исключением администрации, в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав представителей истца и администрации, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 июня 2011 года N 64-АГ 201890, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 200.

В соответствии с данными государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 25899900 рублей.

ЗАО "Тандер", не согласившись с указанной оценкой земельного участка, обратилось в общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская оценочная компания" (далее по тексту - ООО "Средневолжская оценочная компания") для проведения рыночной оценки указанного земельного участка, по результатам которой указанной организацией составлен отчёт от 13 мая 2013 года N 0502/1-2013 об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Согласно данному отчёту, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19 500 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г.Вольск, ул. Комсомольская, д. 200, составила 9111000 рублей.

Названный отчёт ООО "Средневолжская оценочная компания" от 13 мая 2013 года N 0502/1-2013 прошёл положительную оценку на соответствие требованиям законодательства в Экспертном Совете Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" г. Москва (далее по тексту - ЭСМСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков"), где было дано экспертное заключение от 29 июня 2013 года N 384.

Учитывая данные обстоятельства, истец, полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть определена, как равная рыночной, обратился в арбитражный суд Волгоградской области с настоящими требованиями.

Арбитражный суд Саратовской области, основываясь на положениях статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ), руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 28 июня 2011 года N 913/11, определением от 25 ноября 2013 год по ходатайству третьего лица - администрации Вольского муниципального района, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив её производство - обществу с ограниченной ответственностью "Независимая Оценочная Компания Саратов" (далее по тексту - ООО "НОКС").

Согласно заключению эксперта ООО "НОКС" от 18 декабря 2013 года N 2013/12/11Н рыночная стоимость спорного земельного участка составила 22094900 рублей.

Арбитражный суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, представленные истцом: отчёт ООО "Средневолжская оценочная компания" от 13 мая 2013 года N 0502/1-2013 и экспертное заключение от 29 июня 2013 года N 384 ЭСМСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", не принял их в качестве надлежащих доказательств установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 9111000 рублей, ввиду того, что при их составлении эксперты не предупреждались об уголовной ответственности, а также не предоставления при составлении экспертного заключения от 29 июня 2013 года N 384 документов, подтверждающих членство оценщиков (экспертов) в саморегулируемой организации, договора и полиса обязательного страхования оценщиков.

При этом, арбитражный суд первой инстанции, посчитав заключение эксперта ООО "НОКС" от 18 декабря 2013 года N 2013/12/11Н, устанавливающим рыночную стоимость спорного земельного участка в сумме 22094900 рублей, полным, обоснованным, отвечающим требованиям статьи 86 АПК РФ, а также статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установил его кадастровую стоимость в данном размере.

Истец, не согласившись с данными выводами арбитражного суда первой инстанции, основанными на экспертном заключении ООО "НОКС" от 18 декабря 2013 года N 2013/12/11Н, как не соответствующим требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, заявил в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции с учётом заявленного ходатайства истца, а также в целях проверки доводов его жалобы, определением от 29 июля 2014 года назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Альфа" (далее по тексту - ООО "АНО "Альфа"), - эксперту Родионову Дмитрию Олеговичу.

Согласно выводам заключения эксперта ООО "АНО "Альфа" от 20 августа 2014 года N 05/08-14 РБ, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 9197000 рублей.

Апелляционный суд, на основании оценки выводов проведённых по настоящему делу судебных экспертиз ООО "НОКС" и ООО "АНО "Альфа" об установлении рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 22094900 рублей и 9197000 рублей, соответственно, приходит к следующему.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в действующей редакции:

Под рыночной стоимостью объекта экспертизы понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", "Цель оценки и виды стоимости", "Требования к отчёту об оценке" (ФСО N 01, 02, 03), утверждёнными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, N 255, N 254 соответственно, рыночная стоимость определяется с использованием 3-х подходов:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта исследования.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении данного подхода определяется величина будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применение доходного подхода должно быть обусловлено тем, что рассматриваемая собственность, может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта исследования с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта исследования являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта исследования являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости земельного участка: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.

Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. Получается, что чем выше качество земельного участка и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведённая методом суммирования затрат на его освоение. В городах напротив, чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (удорожание, связанное с горно-геологическим топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта исследования, основанных на сравнении объекта исследования с объектами - аналогами объекта оценки, отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта исследования для целей оценки признается объект, сходный объекту исследования по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В рамках каждого из подходов применяются методы оценки. Метод оценки - способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Эксперт при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Эксперт вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из анализа заключений об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка следует, что ООО "НОКС" использовало метод остатка, реализуемого в рамках доходного подхода в условиях применения возможной застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При этом эксперт обосновал не применение методов предполагаемого использования и метода сравнения продаж, ввиду отсутствия развитого рынка коммерческой аренды земельных участков анализируемой категории, а также отсутствия предложений о продаже реально сопоставимых земельных участков.

Так, расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка произведён экспертом по формуле: Сз = СЕОН - С ВЗД, где:

Сз - рыночная стоимость земельного участка,

СЕОН - рыночная стоимость единого объекта недвижимости (201676436 рублей 64 копейки);

С ВЗД - восстановительная стоимость улучшений - нежилого здания гипермаркета "Магнит" за вычетом накопленного износа (179581556 рублей 89 копеек без учёта НДС).

Напротив, в экспертном заключении ООО "АНО "Альфа", эксперт использовал сравнительный подход, выбрав в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные в той же местности - в Саратовском районе, г. Вольске, на ул. Комсомольской, являющийся наиболее объективным методом оценки рыночной стоимости земельных участков.

Апелляционный суд критически оценивает результаты экспертизы, проведённой ООО "НОКС" также по следующим основаниям.

Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 22094879, 75 рублей (таблица 17 оборот листа 130 тома 2), эксперт установил её как разницу между стоимостью единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок равной 201676436,64 рубля и восстановительной стоимостью улучшений оцениваемого земельного участка равной 179581556, 89 рублей.

Вместе с тем, как следует из расчёта рыночной стоимости земельного участка, сумма 179581556, 89 рублей отнесена к восстановительной стоимости улучшений -нежилого здания гипермаркета "Магнит" за вычетом накопительного износа, но не к восстановительной стоимостью улучшений оцениваемого земельного участка.

Определяя принципы оценки доказательств, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 71 установил следующие правила: арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции, исследовав вышеназванные экспертные заключения, согласно требованиям статьи 162 АПК РФ и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учётом положений статьи 71 АПК РФ, полагает, что установленная в заключении ООО "НОКС" рыночная стоимость спорного земельного участка, при применении доходного подхода, основанного на определении ожидаемых доходов от использования объекта исследования, как не характерного для современного состояния Российской экономики в целом и экономики и рынка недвижимости Саратовской области в частности, не отвечает критериям определения такой стоимости, как цены сделки, представляющей собой разумное вознаграждение за объект оценки.

Установленная в экспертном заключении ООО "АНО "Альфа", рыночная стоимость спорного земельного участка, при использовании экспертом сравнительного подхода оценки, напротив, отвечает наиболее объективному критерию её оценки, в связи с чем, судебная коллегия в качестве кадастровой стоимости спорного земельного участка, принимает его рыночную стоимость, установленную в рамках данного экспертного заключения, в размере 9197000 рублей.

С учётом изложенного, в силу положений пункта 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ, решение арбитражного суда первой инстанции, подлежит изменению в части удовлетворения исковых требований по установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка, составляющей 22094900 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 07 мая 2014 года по делу N А57-13957/2013 изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Вольск, ул.Комсомольская, дом 200, в размере его рыночной стоимости, составляющей 22094900 рублей в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка, изложив в следующей редакции:

-"Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:42:010247:71, площадью 19500 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, город Вольск, ул. Комсомольская, дом 200 в размере его рыночной стоимости, составляющей 9197000 рублей в качестве новой кадастровой стоимости указанного земельного участка".

Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" удовлетворить.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва, в пользу закрытого акционерного общества "Тандер", г. Краснодар, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительные листы.

Поручить финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда произвести оплату за проведённую экспертизу обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Альфа" с депозитного счёта Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в размере 30000 рублей, перечисленных закрытым акционерным обществом "Тандер" за проведение судебной экспертизы по делу N А57-13957/2013 по платёжному поручению от 18 июля 2014 года N 6908.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.А. Жаткина В.Б. Шалкин