Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 08АП-2157/14

город Омск

16 октября 2014 г.

Дело N А46-15597/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лотова А.Н.

судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2157/2014) Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 31.01.2014 по делу N А46-15597/2013 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Альчина Алексея Вячеславовича (ОГРНИП 313665813500044, ИНН 665810265305) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Администрации города Омска,

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Омска - представитель Гапуненко Алёна Кириллова, предъявлено удостоверение, по доверенности N АГ/66-4271 от 20.08.2014 сроком действия 1 год;

от индивидуального предпринимателя Альчина Алексея Вячеславовича - представитель Евченко Светлана Александровна, предъявлен паспорт, по доверенности от 18.10.2013 сроком действия до 31.12.2014;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области - представитель не явился, извещено;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещено.

установил:

индивидуальный предприниматель Альчин Алексей Вячеславович (далее по тексту - истец, ИП Альчин А.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области (далее по тексту - Кадастровая палата, ответчик), в котором просил:

1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 10:587 площадью 31 000 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, улица Романенко, дом 18, равной рыночной стоимости земельного участка в размере 12 493 000 руб.;

2. Установить кадастровую стоимость одного кв.м земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 10:587, равным рыночной стоимости одного кв.м в размере 403 руб.;

3. Обязать Кадастровую палату внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 10:587 площадью 31 000 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, улица Романенко, дом 18, равной рыночной стоимости земельного участка в размере 12 493 000 руб.;

4. Обязать Кадастровую палату внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости одного кв.м земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 10:587 площадью 31 000 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, улица Романенко, дом 18, равной рыночной стоимости одного кв.м в размере 403 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 31.01.2014 по делу N А46-15597/2013 требования предпринимателя удовлетворены.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что в обоснование заявленным требований истцом в материалы дела представлен отчёт N 17"О"-10/13 об определении рыночной стоимости земельного участка, который, согласно экспертному заключению N 1949/2013, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, Администрация города Омска (далее по тексту - Администрация) обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 31.01.2014 по делу N А46-15597/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что суд первой инстанции дал неправильную и необоснованную оценку представленному в качестве доказательства отчету об определении рыночной стоимости имущества от 18.10.2013 N 17"О"-10/13. Администрация указала, что отчет составлен неверно, земельный участок для проведения оценки рассматривается как свободный от застройки, а имеющиеся его улучшения не учитываются, поскольку в действительности на спорном участке расположены различные объекты производственной недвижимости, которые и представляют собой улучшения земельного участка. Полагает, что явным нарушением положений пункта 20 Федерального стандарта оценки N 1 является необоснованный отказ оценщика от всех основных подходов и методов оценки, кроме метода сравнения продаж. Администрация отмечает, что оценщик неправильно произвел расчет стоимости земельного участка и методом сравнения продаж. Податель жалобы полагает, что в качестве одного из наиболее эффективных способов использования участка оценщику следовало бы рассмотреть различные варианты его возможного использования. Податель жалобы считает, что в экспертном заключении N 1949/2013 отсутствует вывод о подтверждении стоимости объекта оценки.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 производство по делу N А46-15597/2013 приостановлено до размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А33-11257/2012 в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2014 производство по делу N А46-15597/2013 возобновлено.

От Администрации города Омска поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы отчета оценщика И.А. Мельниченко от 18.10.2013 N 17 "О"-10/13.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с частью 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

На основании части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

В суде первой инстанции ходатайство о назначении экспертизы Администрация не заявляла. Уважительных причин невозможности заявления соответствующего ходатайства Администрация суду апелляционной инстанции не привела. Основания для назначения судебной экспертизы по инициативе арбитражного суда (предписания закона или условия договора), предусмотренные частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствовали.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев заявленное Администрацией ходатайство и учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, на основании части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель в письменном отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву, решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца и Администрации поддержали заявленные доводы.

Кадастровая палата и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания и письменные отзывы не представлены.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, дополнения к отзыву, заслушав представителей истца и Администрации, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок категории земель - земли населённых пунктов - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности и части в его составе для обеспечения земельных участков доступом к землям общего пользования площадью 31 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, распложенного за пределами участка. Ориентир производственное здание (литера А). Участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: город Омск, Октябрьский административный округ, улица Романенко, дом 18, с кадастровым номером 55:36:15 01 10:587 (свидетельство серии 55-АА N 815606).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области на 01.01.2011 утверждены приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области". В государственный кадастр недвижимости 20.02.2013 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 10:587 в размере 29 912 520 руб.

Полагая, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка превышает его рыночную стоимость, предприниматель обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим требованием.

Как было указано ранее, суд первой инстанции требования истца удовлетворил в полном объеме.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным (далее - ЗК РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена не только посредством проведения государственной кадастровой оценки, но также и посредством судебного установления рыночной стоимости земельного участка.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Данная правовая позиция определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11.

Согласно позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Из материалов дела следует, что истцом в обоснование заявленных требований представлены отчет N 17"О"-10/13 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Эксперт", а именно, Мельниченко Ириной Анатольевной, которая является членом саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", а также экспертное заключение N1949/2013 на указанный выше отчёт.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254 соответственно, которые должны использоваться оценщиком.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно действующему законодательству (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности) обязательно проведение экспертизы отчета оценщика.

Указанный вывод подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, согласно которой проведение экспертизы отчёта оценщика является обязательным по данной категории споров.

Такая экспертиза проводится в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

В компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:150110:587, как следует из отчета N 17"О"-10/13, установлена в размере 12 493 000 руб. по состоянию на 01.01.2011.

Результаты оценки, отраженные в отчете N 17"О"-10/13, получены посредством применения оценщиками сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 20 раздела 4 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО N 1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Администрация города Омска, оспаривая результаты отчета N 17"О"-10/13, указала, что оценщик необоснованно отказался от применения доходного и затратного подходов оценки исследуемого объекта.

Доходный способ - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Пунктом 23 ФСО N 1 определено, что затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (пункт 21 ФСО N 1).

Пунктом 20 ФСО N 1 определено, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов, обосновав при этом отказ от использования того или иного подхода.

Изучив мотивы оценщика, по которым он отказался от применения доходного и затратного подходов (стр. 43-44 отчета N 17"О"-10/13), апелляционный суд находит их обоснованными.

В экспертном заключении от 27.11.2013 N 1949/2013 сделан однозначный вывод об обоснованности отказа от применения доходного и затратного подходов (стр. 6, таб. 1 п.п. 54, 60), а в п. 2 "Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке" (стр. 7) выражено мнение эксперта относительно того, что отказы от применения иных методов оценки являются обоснованными (т.1, л.д. 104).

В качестве одного из доводов жалобы, апеллянт ссылается на некорректное допущение оценщиком того, что спорный земельный участок является свободным от застройки, а имеющиеся у него улучшения не учитываются.

Особенностями оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Использование участка рассматривается в рамках установленного вида разрешенного использования при его непротиворечии градостроительному регулированию и фактическому использованию. Смысл данного допущения сводится к тому, что для целей оценки принципиальное значение имеет вид разрешенного использования участка и его соответствие фактическому использованию, то есть, что объекты капитального строительства (при их наличии) должны иметь функциональное назначение, идентичное виду разрешенного использования земельного участка.

Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.

Из отчета N 17"О"-10/13 следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка. Процедура анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выполняется: для участка земли как свободного, для участка земли с существующими улучшениями.

Текущее состояние земельного участка определено как участок, занятый разрушающимися строениями объекта коммерческой недвижимости.

В качестве методов применены "метод сравнения продаж", "метод выделения", "метод распределения".

Согласно требованиям раздела 1 "Метод сравнения продаж" главы IV "Методы оценки" "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Согласно требованиям раздела 2 "Метод выделения" главы IV "Методы оценки" "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", N 568-р, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Согласно требованиям раздела 3 "Метод распределения" главы IV "Методы оценки" "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" 568-р, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения указанных методов: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Объявления, содержащие общедоступные сведения о продаже земельных участков, используемые в качестве источника информации, в том числе об объектах - аналогах, не содержат данных об объектах недвижимости, расположенных на них, но указывают в каких целях используется или может быть использован земельный участок.

"Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости г.Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011", на которое ссылается податель жалобы, не имеет отношения к делу в данной части, поскольку произведено с целью выявления основных параметров, необходимых для качественного моделирования экономических процессов, происходящих на рынке земли и недвижимости г. Омска и Омской области.

Исследование рынка содержит усредненные данные без привязки к конкретным характеристикам объектов и без конкретных данных об объектах и к описанию конкретного объекта оценки отношения не имеет.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Наличие объектов капитального строительства оценщиком, как усматривается из материалов дела, учтено в строгом соответствии с действующими нормами законодательства об оценочной деятельности. Из данного отчета усматривается, что земельный участок застроен разрушающими сооружениями.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что в настоящем случае оценщиком произведен поиск всех доступных возможных аналогов на дату оценки, схожих по характеристикам, что является в данном случае определяющим фактором, имеющих информацию о цене предложения. На станицах 16-18 отчета оценщиком приведены характеристики и показатели объекта оценки. На странице 64 отчета имеется фото страницы объявлений "Коммерческой недвижимости", согласно которой имеются объявления о продаже участков с стоимостными характеристиками.

Однако, данные объекты не были избраны оценщиком в качестве аналогов, вопреки утверждению в апелляционной жалобе о том, что цена была определяющей при выборе аналогов.

Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Оценщиком, как усматривается из материалов дела, приложены к отчету копии материалов и распечаток, на которые опирался в своем исследовании в строгом соответствии с требованием ФСО N 3.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 N 568-р, на которые ссылается апеллянт, не опубликованы, в связи с чем, не являются обязательным к применению нормативным документом.

Более того, они не являются обязательными к применению в связи с утверждением Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, N 255, N 256 Федеральных стандартов оценки, которые в силу статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Тем не менее, согласно Распоряжению Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Из изложенного следует, что Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р о корректировках, не носит императивного характера. Решение о целесообразности выбора иных аналогов оценщик принимает самостоятельно.

В силу пункта 10 ФСО-1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

В отчете произведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, при этом, вопреки позиции апеллянта, не только на основании его вида разрешенного использования. Оценщиком учтены также преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого участка, перспективы развития района, в котором он расположен, ожидаемые изменения на рынке недвижимости, текущее использование земельного участка.

Оценщик руководствовался общепринятыми критериями отбора и пришел к выводу о том, что "расчеты будут строиться, исходя из наилучшего и наиболее эффективного на момент оценки использования объекта оценки, а именно под промышленную застройку, с наибольшей целесообразностью: для производственных целей", что соответствует информации, отраженной в кадастровом паспорте.

В экспертном заключении от 27.11.2013 вывод о варианте использования земельного участка экспертом признан обоснованным и доказанным (страница 7).

Отклоняя доводы апеллянта о нарушениях оценщиком требований проведения экспертизы отчета оценщика, и настаивающего на недопустимости заключения от 27.11.2013, апелляционный суд исходит из следующего.

В силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

Как усматривается из материалов дела, в экспертном заключении от 27.11.2013 сделан вывод о соответствии отчета оценщика действующему законодательству и стандартам. Оспариваемое апеллянтом заключение содержит вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке в полном соответствии с пунктом 17 ФСО-5.

Таким образом, экспертное заключение от 27.11.2013 соответствует требованиям нормативных актов об оценочной деятельности.

Выводы, содержащиеся в отчете, другими участвующими в деле лицами не опровергнуты. Доказательств иной величины рыночной стоимости спорного земельного участка ответчиком не представлено.

Оценив содержание отчета N 17 "О"-10/13 об определении рыночной стоимости имущества с учетом выше установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для несогласия с выводами оценщика, изложенными в этом отчете, равно как и в примененных оценщиком методах и подходах к оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки, и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

При рассмотрении требования о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной заявитель должен доказать, что рыночная стоимость установлена на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

В Постановлении Президиума ВАС РФ N 10761/11 от 25.06.2013 изложено, что поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.

Таким образом, в Постановлении N 10761/11 от 25.06.2013 Президиум ВАС РФ прямо указал: то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае рыночная стоимость спорного земельного участка установлена правильно.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.

Обязанность по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, на соответствующий орган возлагается с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, поскольку Администрация, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 31.01.2014 по делу N А46-15597/2013 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко Н.А. Шиндлер