Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 г. N 09АП-39533/14

г. Москва

15 октября 2014 г.

Дело N А40-50601/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 9 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Сумароковой Т.Я., Красновой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2014 года по делу N А40-50601/2014, принятое судьей Михайловой Л.В. (23-273)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" (ОГРН 1037700238938, ИНН 7731176186)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822)

3-е лицо - Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения, об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Иванов Н.Б. по доверенности от 08.10.2014 г.

от ответчика: Велиев М.Д. по доверенности от 30.12.2013 г.

от третьих лиц: Гречко А.В. по доверенности от 27.12.2013 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" (далее - ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Регистрирующий орган) о признании незаконным отказа Регистрирующего органа от 31.12.2013 г. N 11/05/2013-032 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.10.2013 г. к договору аренды от 28.08.2007 г. N 01-009112/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, наб. Фрунзенская, дом 54, и обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать указанное дополнительное соглашение, заключенное между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2014 года по делу N А40-50601/2014 заявление ООО АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением. ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, оспариваемый отказ в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя, однако суд первой инстанции указанным обстоятельствам дал ненадлежащую правовую оценку.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель 3-го лица в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и правовую позицию заявителя апелляционной жалобы.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 28 августа 2007 года между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" (Арендатор) был заключен договор аренды N 01-000912/07 нежилых помещений общей площадью 256,10 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, наб. Фрунзенская, дом 54, сроком с 01 августа 2007 года по 20 июля 2008 года.

Дополнительным соглашением от 08.10.2008 г. к договору, срок действия договора установлен с 01.08.2007 г. по 30.09.2013 г. Данный договор и дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 15.10.2013 к договору срок действия договора аренды продлен до 14.10.2018 г.

Копия договора аренды от 28.08.2007 и дополнительное соглашение к нему от 15.10.2013 заявителем были представлены в Регистрирующий орган в комплекте документов вместе с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Управление Росреестра по Москве сообщением от 31.12.2013 г. за N 11/085/2013-032 отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра по Москве указало на непредставление документов, необходимых для проведения регистрационных действий, а именно: не представлены документы, подтверждающие соблюдение требований, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", то есть отчет об оценке государственного имущества, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" с настоящим заявлением в Арбитражный суд города Москвы об оспаривании отказа Регистрирующего органа.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, проверив отказ Регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на соответствие действующему законодательству, пришел к выводу о том, что данный отказ соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права и законные интересы заявителя не нарушает и в удовлетворении требований, заявленных ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ", отказал.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, действующему законодательству и являются правомерными.

Так, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Соглашение сторон об изменении срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, и возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Вместе с тем, как установлено судом, оценка рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения от 15.10.2013 г. к договору аренды от 28.08.2007 г. в отношении объекта недвижимого имущества не проводилась.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и вопреки разъяснениям вышеприведенного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер арендной платы определен без проведения оценки на момент истечения срока предыдущего договора аренды, суд апелляционной инстанции находит правильным вывод Арбитражного суда города Москвы об обоснованности отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации дополнительного соглашения от 15.10.2013 г. к договору аренды от 28.08.2007 г. N 01-000912/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Фрунзенская, дом 54.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "АРАБЕЛЛА-СТАЙЛ" по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269 пунктом 1, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2014 года по делу N А40-50601/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

С.В. Краснова Т.Я. Сумарокова