Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 20АП-5322/14

г. Тула

21 октября 2014 г.

Дело N А09-11539/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.10.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - открытого акционерного общества "Монтажник" (г. Унеча Брянской области, ОГРН 1023201041445, ИНН 3231000099), ответчиков - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (г. Москва, ОГРН 1047796940465, ИНН 7706560536), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области (г. Брянск), третьих лиц - правительства Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1023202741187, ИНН 3201002525), управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309), муниципального образования "Унечское городское поселение" (г. Унеча Брянской области), уведомленных надлежащим образом, при участии эксперта Анисиной Е.В. (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу правительства Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.07.2014 по делу N А09-11539/2013 (судья Матвеева Н.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Монтажник" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области (далее - кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером 32:27:0430501:5, расположенного по адресу: Брянская область, г. Унеча, ул. Залинейная, д. 9, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 в размере 6 717 тыс. рублей, и обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости изменения сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Брянской области, муниципальное образование "Унечское городское поселение" в лице администрации города Унечи.

С учетом результатов судебной экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером 32:27:0430501:5, расположенного по адресу: Брянская область, г. Унеча, ул. Залинейная, д. 9, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 в размере 6 688 948 рублей 97 копеек.

Определением от 16.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление имущественных отношений Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.07.2014 уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, правительство Брянской области подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором от 19.04.2006 N 1 аренды находящегося в областной собственности земельного участка, заключенным между управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и обществом (арендатор), спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006 для использования в производственных целях.

По акту приема-передачи земельного участка от 19.04.2006 объект аренды был передан арендодателем в пользование арендатору.

После истечения срока договора общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и в силу статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановлением администрации Брянской области от 30.11.2012 N 1112 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Согласно приложению N 1 к вышеуказанному постановлению кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:27:0430501:5 по состоянию на 01.01.2010 установлена в размере 14 433 840 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, истец обратился в арбитражный суд.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена правовая позиция, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Поскольку различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заключается в различных методах оценки (при определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, при определении рыночной стоимости - метод индивидуальной оценки), принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости") (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).

В подтверждение своей позиции истцом в материалы дела был представлен отчет об оценке от 17.12.2013 N 29713ОЦ, составленный ООО "Деловое партнерство", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 составляет 6 717 тыс. рублей.

Поскольку статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010, производство которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр судебно-экономических экспертиз "Судэксперт"" Анисиной Е.В.

Согласно экспертному заключению от 21.04.2014 N 11/04-2014 величина рыночной стоимости земельного участка площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером 32:27:0430501:5, по состоянию на 01.01.2010 составляет 6 688 948 рублей 97 копеек.

Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств оспаривания указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 21.04.2014 N 11/04-2014.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец, являющийся арендатором земельного участка, не вправе обращаться за проведением оценки рыночной стоимости арендуемого им имущества, отклоняется судом, поскольку в силу статьи 6 Закона N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у истца права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта.

Доводы правительства, касающиеся несогласия с заключением эксперта, заявленные в суде апелляционной инстанции, уже были заявлены в суде первой инстанции при рассмотрении дела по существу, в связи с чем эксперт Анисина Е.В. была вызвана в суд для дачи пояснений, которые оформлены протоколом судебного заседания от 09.07.2014 (т. 2, л. 151 - 152).

Кроме того, в суд апелляционной инстанции экспертом Анисиной Е.В также направлены пояснения на заключение N 11/04-2014.

В отношении довода жалобы о том, что в подписка эксперта содержит ссылку на статью 85 ГПК РФ, в то время как экспертиза назначена в порядке статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Анисина Е.В. указала на то, что в данном случае имела место техническая ошибка, в связи с чем в суд апелляционной инстанции представлена исправленная подписка эксперта.

Довод жалобы, касающийся неопределенности места проведения экспертизы, не может быть принят во внимание судом, поскольку местом проведения экспертизы является офис эксперта, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, 91, офис 213, на что указано на странице 2 заключения (т. 2, л. 40).

По адресу г. Унеча, Брянской области, ул. Залинейная, д. 9 расположен исследуемый земельный участок. Экспертом 07.04.2014 в 16 час. 00 мин. был произведен осмотр исследуемого земельного участка с уведомлением всех сторон. Осмотр земельного участка производился по месту его нахождения. Место осмотра - это место расположения исследуемого земельного участка. При осмотре присутствовали представители истца. Во время осмотра экспертом сделаны фотографии объекта исследования, которые представлены в исследовательской части заключения.

Также не могут быть приняты во внимание судом доводы жалобы о том, что в таблице N 1 на странице 7 экспертизы в строке "фактическое использование" указано "не застроен", в разделе "улучшения" - "производственные здания", в разделе "фактические характеристики": "текущее состояние (застроен/не застроен) - застроен", а в таблице N 1 на странице 7 в разделе "Инженерное обеспечение" определено "электроэнергия", а на странице 27 в разделе "Наличие коммуникаций" эксперт указал, что на объекте экспертизы (земельный участок) заведены все коммуникации.

Согласно пояснениям эксперта указанные разночтения произошли в результате технической ошибки. Фактически участок застроен, что видно на фотографиях.

Вместе с тем при определении рыночной стоимости исследуемый земельный участок рассматривается как условно свободный (т. е. свободный от капитальной застройки зданиями и сооружениями). В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления земельного налога. Расположенные на земельном участке улучшения (здания, сооружения и т.п.) в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации являются объектами налогообложения по налогу на имущество (земельные участки такими объектами не являются). Поэтому рыночная стоимость земельного участка рассчитывается без учета стоимости, расположенных на нем улучшений (зданий, сооружений и т.п.), т. е. как условно свободный.

Кроме того, в разделе исходные данные указаны документы, представленные эксперту для исследования, а именно:

- копия приложения N 9 к договору электроснабжения от 29.04.2002 N 579 "Техническая характеристика абонента" на 1 листе,

- копия договора электроснабжения от 29.04.2002 N 579 на 4 листах.

В связи с этим экспертом сделан вывод, что на земельном участке из присоединенных мощностей присутствует только электроэнергия, что указано в таблице N 1 на странице 7. Исходя из этого в расчетах стоимости подсоединенных мощностей к земельному участку экспертом определяется стоимость подключения к электрическим сетям, которая затем используется для расчета рыночной стоимости.

В отношении доводов жалобы о том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом не было учтено наличие инфраструктуры, Анисина Е.В. указала на то, что в целях избежания двойного налогообложения кадастровая стоимость земельного участка согласно действующим нормативным документам определяется для не застроенного участка, то есть участка, на котором отсутствуют улучшения (приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"; приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (в ред. приказа Роснедвижимости от 14.08.2008 N П/0284).

В качестве улучшений могут выступать не только здания и явно имеющиеся сооружения, но и сети на участке, дороги, тротуары, дорожки, отсыпанные площадки и ограждения и пр., стоимость которых отдельно не определяется, но опосредовано входит в стоимость основных объектов недвижимости, как факторы их обеспеченности инженерными коммуникациями и благоустройства окружающего здание земельного участка.

Если не производится корректировка на исключение стоимости благоустройства и коммуникаций из стоимости аналога, то будет получена не рыночной стоимость земельного участка, а рыночная стоимость земельного участка с улучшениями, стоимость которых, в свою очередь, не должна участвовать в налогообложении земельного участка, т.е. в кадастровой стоимости.

Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Поэтому в данном случае при определении рыночной стоимости земельного участка должна учитываться стоимость подсоединенных мощностей к земельному участку, являющихся свойством земельного участка и влияющих на его стоимость.

Расчет стоимости технических условий для подключения земельного участка к основным коммуникациям приведен в заключении, и стоимость подключений учтена в расчетах рыночной стоимости земельного участка.

Ссылка жалобы на то, что экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны объекты, не сходные по местоположению, площади земельного участка, наличию коммуникаций, дате выставления на торги/продажу, является необоснованной.

Поскольку дата определения рыночной стоимости 01.01.2010 экспертом произведено полное исследование рынка земель промышленного назначения в Брянской области за период 2009 - 2010 года, для чего были исследованы региональные периодические издания в зале периодики Брянской областной библиотеки, данные сайтов, а также проведены консультации с риэлторами, которые занимались в данный период времени продажей земельных участков промназначения. На основе анализа изученных данных эксперт пришел к выводу, что в обозначенный период на территории Брянской области в основном предлагались участки вдоль трасс для строительства АЗС и в населенных пунктах под производственные базы. В основном стоимость 1 кв. м земель промышленного назначения для данного периода составляла 60 - 200 рублей для Брянской области и от 100 до 500 рублей за кв. м по г. Брянску. Кадастровая стоимость исследуемого земельного участка в г. Унеча составляет 14 433 840 рублей, это 801 рубль за кв. м, что намного превышает стоимость аналогичных земельных участков в г. Брянске.

В данном случае экспертом проведен анализ земель промназначения, а в качестве аналогов использованы участки для строительства промышленных объектов, как наиболее соответствующие исследуемому земельному участку, назначение которого в кадастровом паспорте указано "для размещения промышленных объектов" и фактически он используется как производственная база. Все объекты-аналоги, это земельные участки, расположенные в населенных пунктах, предназначенные для строительства промышленных объектов. Среди предложений к продаже не встречаются земельные участки "земли населенных пунктов". Не существует разницы в стоимости земельных участков "промназначения" расположенных в населенном пункте, или земель населенных пунктов с назначением "для производственных целей" или "для размещения промышленных объектов"".

Объекты-аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами. Оценщиком были собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом оценки. Экспертом проведены все необходимые корректировки, в том числе и на масштаб.

Таким образом, возражения на экспертное заключение от 02.04.2014 N 11/04-2014 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельного участка, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

В любом случае считая, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта или противоречия в его выводах, правительством ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в нарушение части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлялось.

В соответствии с закрепленным в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципом состязательности арбитражного процесса, заявителем жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено суду достаточных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертизы, и подтверждающих необоснованность правовой позиции истца в соответствующей части.

Остальные доводы апелляционной жалобы администрации сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 16.07.2014 по делу N А09-11539/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Рыжова О.Г. Тучкова