Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. N 10АП-11421/14

г. Москва

28 октября 2014 г.

Дело N А41-32267/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Пятиной Л.Н.,

при участии в заседании:

от ТУ Росимущества в Московской области: Умеренко Ю.А. по доверенности от 14.03.2014 N ЕП/04-1594;

от ООО "Технический центр "Оптимакс": Гатинян Ю.А. по доверенности от 28.12.2012;

от ООО "ЛаМакс": Щепетнев П.А. по доверенности от 15.07.2013;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Федерального дорожного агентства "Росавтодор": не явились, извещены;

от Государственной компании "Автодор": Соловьев Д.Н. по доверенности от 11.02.2014 N Д-14140038,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14 августа 2014 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу N А41-32267/14 по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области к ООО "Технический центр "Оптимакс" о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, третьи лица: Общества с ограниченной ответственностью "ЛаМакс", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Федеральное дорожное агентство "Росавтодор", Государственная компания "Автодор",

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ТЕХНИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ОПТИМАКС" с требованием в котором просит суд:

- расторгнуть договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020305:89, площадью 40 000 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с адресными ориентирами: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Луговая, вл. N 4, от 17.12.2004 года N 21086-Z;

- обязать ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить и передать ТУ Росимущества в Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020305:0089 площадью 4,0 га местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с адресными ориентирами: Московская область, Одинцовский район, рп Новоивановское, ул. Луговая, вл. N 4.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 августа 2014 года в удовлетворении заявленных требований Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик представил в материалы дела отзыв, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменение, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Стороны направили в заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы отзыва на нее соответственно.

ООО "ЛаМакс" направило в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Государственная компания "Автодор" направила в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.

Управление Росреестра по Московской области, Федеральное дорожное агентство "Росавтодор" своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 17.12.2004 года на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 22.10.2004 года N 750 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и Государственным унитарным предприятием "Экспериментальное сельскохозяйственное предприятие "Немчиновка" Российской Академии сельскохозяйственных наук" (Арендатор) был подписан Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.12.2004 года N 21086-Z.

В соответствии с указанным договором аренды Арендодатель передал в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:20:0020305:0089, имеющий адресные ориентиры: Московская область, Одинцовский район, с/о Новоивановский, автомагистраль Москва-Минск, 19 км - лево, для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью 40000 кв.м.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды спорный земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет с даты государственной регистрации Договора аренды.

Договор аренды был зарегистрирован в порядке, предусмотренном действующим законодательством, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2007 года была внесена регистрационная запись за номером 50-50-20/008/2007-388.

21 марта 2007 года между Государственным унитарным предприятием "Экспериментальное сельскохозяйственное предприятие "Немчиновка" Российской Академии сельскохозяйственных наук" и ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" был заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N 20-У.

В соответствии с указанным Договором уступки ГУП "ЭСП "Немичновка" РАН передавало ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" все принадлежащие ему права и обязанности Арендатора по договору аренды.

На основании Договора уступки, 25.12.2007 года между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" было заключено Дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды, в соответствии с которым срок действия Договора аренды устанавливался до 16.03.2056 года.

Постановлением Правительства Московской области от 24.12.2008 года N 1179/52 спорный земельный участок был включен в границы населенного пункта - р.п. Новоивановское, а также у него был изменен вид разрешенного использования на "для строительства многофункционального комплекса".

Дополнительным соглашением к Договору аренды N 2 от 10.03.2010 года, заключенному между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" было изменено целевое назначение земельного участка, предоставленного в аренду с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "для строительства многофункционального комплекса".

Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 07.05.2010.

Между ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" и ООО "ЛаМакс" был заключен Договор простого товарищества от 22.10.2009, в соответствии с которым стороны договорились совместно реализовывать проект строительства, ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации Торгового комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0020321:109, принадлежащего ООО "ЛаМакс", и с кадастровым номером 50:20:0020305:0089, предоставленного на праве аренды ООО "ТЦ "ОПТИМАКС".

Сотрудниками ТУ Росимущества в Московской области 04.03.2014 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Московской области от 03.03.2014 года с участием представителя ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" была проведена проверка использования находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020305:0089.

По итогам проверки был составлен Акт проверки от 04.03.2014 года, из которого следует, что ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" не использует земельный участок для целей строительства, начиная с 2010 года, что является нарушением как действующего законодательства, так и условий Договора аренды.

В адрес ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" ТУ Росимущества в Московской области 26.03.2013 было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 21086-Z, в котором истец просил ответчика подписать и направить в его адрес соглашение о расторжении договора аренды. К указанному предложению был приложен проект соглашения о расторжении договора аренды.

В связи с тем, что ответчик на указанное уведомление ответа не направил, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При этом, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При этом в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Договором аренды земельный участок должен использоваться в целях строительства многофункционального комплекса.

ТУ Росимущества в Московской области полагает, что ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению обратился в суд, что является, по мнению истца, основанием для расторжения спорного договора.

Также истец в своей апелляционной жалобе указывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2013 по делу N А41-18158/13 установлено, что трехлетний срок, в течение которого ответчик обязан приступить к освоению земельного участка, необходимо исчислять с момента регистрации дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка - с 07.05.2010.

При этом, истец полагает, что в рамках дела N А41-18158/13 единственным основанием для отказа в удовлетворении аналогичных рассматриваемым исковых требований послужило, то, что трехлетний срок на освоение земельного участка не истек. Истец указывает, что на момент обращения в суд с рассматриваемыми требованиями, трехлетний срок на освоение земельного участка истек. Соответственно, истец полагает, что отказ в удовлетворении рассматриваемых требований противоречит вступившим в законную силу судебным актам, принятым в рамках дела N А41-18158/13.

Между тем, из материалов дела следует, что имеются иные основания для отказа в удовлетворении рассматриваемых требований.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Указанная правовая позиция также изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 17.12.2012 по делу N А40-123996/11-7-1095.

Судом первой инстанции установлено, что 01.07.2011 года, то есть до истечения трехгодичного срока, к ответчику обратилось ООО "ВТМ дорпроект" с письмом, в котором указало, что данная организация на основании договора ПР-2011-102/1 от 29.05.2011 года разрабатывает проектную документацию по объекту "Реконструкция транспортной развязки на 19 км Можайского шоссе в Одинцовском муниципальном районе Московской области". В данный момент осуществлялся выбор земельного участка для размещения автомобильной дороги. Проектом будет предусмотрено, что часть земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020305:0089 общей площадью 40 000 кв.м будет подлежать изъятию, в связи с чем общество просило направить в его адрес необходимую информацию для расчета убытков, которые могут возникнуть у арендатора (ООО "ТЦ "ОПТИМАКС") в связи с изъятием части арендуемого земельного участка.

Также 17.12.2012 года в адрес ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" было направлено письмо Голицынского филиала Государственной компании "Автодор", в котором ответчику предлагалось представить сведения о рыночной стоимости земельного участка, в целях расчет убытков, в связи с изъятием части земельного участка, находящегося в аренде у последнего.

30.01.2013 года Голицынским филиалом Государственной компании "Автодор" в адрес ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" было направлено письмо за исходящим N 251, полученное ответчиком 13.02.2013 года, в котором сообщалось, что в соответствии распоряжением Правительства РФ от 14.11.2011 года N 1989-р "Об утверждении программы деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" на долгосрочный период (2010 - 2019)" была разработана проектная документация для строительства транспортной развязки на 19 км а/д М-1 "Беларусь" от Москвы через Смоленск до границы с республикой Беларусь (на Минск, Брест) Московская область. В соответствии с указанной проектной документацией предусматривается изъятие путем выкупа для государственных нужд РФ, части земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020305:0089, площадью 10 324 кв.м. В связи с планируемым изъятием части земельного участка, ответчику предлагалось согласовать раздел земельного участка. К указанному письму прикладывалась Схема расположения земельного участка с указанием части земельного участка, подлежащего изъятию.

В ходе проектирования строительства дороги между правообладателями земельных участков, расположенных в месте планируемого строительства транспортной развязки, в том числе ООО "ТЦ "ОПТИМАКС", была согласована дорожная карта проведения работ по формированию новых земельных участков, которые будут изъяты в целях строительства дороги.

В адрес ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" 01.08.2013 было направлено новое письмо со стороны ООО "ВТМ дорпроект", в котором оно просило ответчика предоставить в его адрес дополнительную информацию, необходимую для расчета размера убытков, в связи с изъятием части земельного участка и прекращении на эту часть права аренды ответчика.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020305:0089 на кадастровый учет 14.08.2013 года были поставлены земельный участки с кадастровыми номерами 50:20:0020321:2967 (7420 кв.м), 50:20:0020321:2968 (2655 кв.м), 50:20:0020321:2969 (10671 кв.м), 50:20:0020321:2970 (8040 кв.м), 50:20:0020321:2971 (11214 кв.м), что подтверждается кадастровыми паспортами на данные земельные участки.

В соответствии с материалами дела указанные земельные участки носят временный характер, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020305:0089 до регистрации прав на вновь образованные земельные участки не снят с кадастрового учета.

Государственная компания "Автодор" обратилась к ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" с заявлением от 20.08.2013, в котором просило до изъятия части земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020305:0089, необходимой для строительства транспортной развязки обеспечить доступ на земельный участок для начала строительных работ до принятия решения об изъятии земельного участка в установленном законом порядке.

ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" 05.09.2013 обратилось в Федеральное агентство по управления государственным имуществом с просьбой заключить долгосрочные договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0020321:2967, 50:20:0020321:2968, 50:20:0020321:2969, 50:20:0020321:2970, 50:20:0020321:2971, образованных в результате раздела земельных участков с кадастровым номером 50:20:0020305:0089.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "ТЦ "ОПТИМАКС" в связи с возможностью изъятия части земельного участка для строительства транспортной развязки, начиная с июля 2011 года, не мог приступить не только к использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, но и не мог приступить к его освоению (в частности, утвердить градостроительный план земельного участка).

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14.08.2014 по делу N А41-32267/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Московской области без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.А. Огурцов