Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 07АП-8900/14

г. Томск

23 октября 2014 г.

Дело N А03-12210/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. без использования средств аудиозаписи

от лиц, участвующих в деле: без участия

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 12 августа 2014 года по делу N А03-12210/2014 (судья Дружинина Н.М.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС", г.Барнаул (ОГРН 1020400732362, ИНН 0411091036)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" (далее - ООО ТД "ДВС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12 августа 2014 года заявленные требования удовлетворены, решение от 06.06.2014 N 01/051/2014-247 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения признано незаконным, с возложением на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю обязанности принять решение о регистрации договора аренды нежилого помещения от 18.10.2013 N 14-ТРК.

Не согласившись с принятым судебным актом Управление Росреестра в поданной апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, государственным регистратором в проведении государственной регистрации договора аренды было отказано в установленном законом порядке, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО ТД "ДВС" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края не подлежащим отмене.

Судом первой инстанции установлено и следует материалами дела, ООО ТД "ДВС" на праве собственности принадлежит нежилое помещение в здании универмага с пристроями, общей площадью 18235,6 кв.м, кадастровый номер 22:63:05 03 07 48, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124, пом. Н3.

18.10.2013 между ООО ТД "ДВС" (арендодатель) и ООО "Олимпия" (арендатор) заключен договор аренды N 14-ТРК части нежилого помещения общей площадью 76,0 кв.м., расположенного в нежилом помещении в здании универмага с пристроями, общей площадью 18235,6 кв.м., кадастровый номер 22:63:050307:48, - Торгово-развлекательном комплексе "Сити-центр", находящегося по адресу: г. Барнаул, пр.Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124, пом. Н3.

Передача указанной части нежилого помещения площадью 76,0 кв.м от арендодателю арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.11.2013.

В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) ООО ТД "ДВС" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения.

Управление Росреестра письмом от 06.06.2014 г. (сообщение об отказе в государственной регистрации) сообщило ООО ТД "ДВС" об отказе в государственной регистрации договора аренды по основанию непредставления Обществом документов, необходимых для проведения государственной регистрации, а именно кадастрового паспорта объекта недвижимости с указанием части, передаваемой в аренду.

Обществом оспорило данный отказ в арбитражном суде.

Суд первой инстанции, признавая отказ в государственной регистрации договора аренды несоответствующим действующему законодательству и нарушающим права арендодателя, исходил из представления Обществом необходимого пакета документов для проведения государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3, статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13, абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление обязано осуществить правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличии соответствующих прав у лица.

Статьей 20 Закона 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции установил, что объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый паспорт на спорное недвижимое имущество находится в деле правоустанавливающих документов.

С учетом изложенного суд первой инстанции, руководствуясь статьей 607 Гражданского Кодекса РФ, статьями 16, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, пришел к правомерному выводу о том, что представленные ООО ТД "ДВС" на государственную регистрацию договор аренды с приложениями к нему, которые являются графическим описанием передаваемой в аренду части недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объект аренды и предъявление заявителем дополнительного кадастрового паспорта в данном случае не требовалось.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, заинтересованным лицом не представлено.

При этом суд учел, что из текста оспариваемого отказа не следует, отсутствие у регистрирующего органа возможности определить предмет аренды.

При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы Управления о необоснованности ссылки суда на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, которым даны разъяснения применительно к действовавшему до 01.01.2013 г. Порядку осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального Закона "О государственном кадастре недвижимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 г. N 577; подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права; отклоняются судом апелляционной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм материального права пункта 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), Гражданского Кодекса Российской Федерации в части порядка заключения договора аренды.

В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу части 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

Согласно части 1 статьи 16 настоящего Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.

В данном случае передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

В этой связи, ссылка Управления на пункт 6 статьи 12 Закона о регистрации несостоятельна (технические характеристики нежилого здания, адрес, общая площадь, не изменились, нежилое помещение (здание) осталось единым объектом, право собственности на которое уже зарегистрировано).

Положения Гражданского Кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (статьи 606, 607 ГК РФ).

По смыслу нормы статьи 607 ГК РФ необходима лишь индивидуализация этой части, что согласуется с пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.

Из содержания представленных Обществом документов следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади в Приложении N 1 (план, состав и характеристики объекта аренды), который является неотъемлемой частью договора (раздел 1 договора аренды).

Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды, между сторонами не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт на вышеназванное помещение (нежилое помещение в здании универмага с пристроями) ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра, разногласия относительно местоположения, границ и площади спорного имущества между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения является необоснованным и противоречащим требованиям Закона о государственной регистрации прав.

При этом, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 607 ГК РФ, требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Из пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 следует, что помимо пункта 10 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ указанные разъяснения применяются и к пунктам 2 и 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, которые непосредственно касаются передачи в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений, а не к Порядку осуществления государственного учета в переходный период, как ошибочно полагает податель апелляционной жалобы; более того, пункт 9 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, то есть, после 01.01.2013 г.

Сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, (поскольку с 01.01.2013 Закон о государственном кадастре, Приказ Минэкономразвития России от 28.12.20120г. N 831 не содержат препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений), не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статей 71, 168 АПК РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В целом доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Алтайскому краю направлены на переоценку, как положений закона, так и выводов суда, оснований для которой суд апелляционной инстанции по исследованным материалам дела не усматривает.

При этом, иное толкование Управлением Росреестра норм права и другая оценка обстоятельств дела, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции и не опровергают их.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного решения, допущено не было.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 12 августа 2014 года по делу N А03-12210/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

И.И. Бородулина Н.В. Марченко