Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 г. N 09АП-31797/14

г.Москва

15 октября 2014 г.

Дело N А40-181363/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бекетовой И.В.,

судей Захарова В.А., Якутова Э.В.,

при ведении протокола помощником судьи Аверьяновым И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Юг Девелопмент" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.04.2014 г. по делу N А40-181363/2013 (7-1639), принятое судьей Белицкой С.В.,

по заявлению ООО "Юг Девелопмент"

к ФГБУ "ФКП Росреестра"

Третьи лица: 1) ДГИ г.Москвы; 2) Правительство г.Москвы;

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

при участии:

от истца:	Козлов М.А. по дов. от 11.03.2014 г.;
от ответчика:	не явился, извещен;
от третьего лица:	1-2) Шестерикова А.В. по дов. от 02.06.2013г.N 4-47-509/4 и дов. от 27.12.2013 г. N 33-Д-957/13, удостN 1025;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юг Девелопмент" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "ФКП Росреестра" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчика) об установлении кадастровой стоимости земельных участков за N N 77:05:0001020:1001 и 77:05:0001020:1004 в размере их рыночной стоимости равной соответственно 1 992 700 021, 13 руб. и 241 011 250, 07 руб., обязании ответчика внести изменения в государственный кадастр недвижимости об установлении размера кадастровой стоимости поименованных выше земельных участков.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.04.2014 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Согласно доводам обратившегося с жалобой лица, выводы суда первой инстанции являются необоснованными, а обжалуемое решение противоречит нормам материального права

Письменный мотивированный отзыв на апелляционную жалобу истца в порядке ст.262 АПК РФ ответчиком, а также третьими лицами по делу не представлен.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, указав на наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта, изложил свою правовую позицию по делу, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель третьих лиц - ДГИМа и Правительства г.Москвы поддержал решение суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, а также содержащиеся в ней требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представители ответчика в судебное заседание не явился. При указанных обстоятельствах, с учетом надлежащего извещения, а также своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст.121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разъяснений, данных в п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором спорных земельных участков по Договору аренды от 30.07.09 N М-05-030828, общей площадью 53.345 кв.м. с кадастровым номером N N 77:05:0001020:1001, а также по Договору аренды от 02.03.10 N М-05-034648, общей площадью 15.264 кв.м. с кадастровым номером N 77:05:0001020:1004, расположенные по адресу: Москва, Варшавское ш., вл.9 и предоставленные ему для эксплуатации производственных и административных зданий.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.11.13 N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" с 2014 года в отношении арендуемого истцом участка установлена их кадастровая стоимость соответственно 3 381 260 555, 65 руб.

Однако в соответствии с отчетом ООО "АБК-АКТИВНЫЕ Бизнес Консультации" от 04.03.2014 г. N О-21/01/14-2-2 и N О-21/01/14-2-2, рыночная стоимость указанным земельных участков по состоянию на 01.01.2013 г. составила в отношении участка с кадастровым номером N 77:05:0001020:1001 в размере 1 992 700 021, 13 руб. а в отношении участка с кадастровым номером N 77:05:0001020:1004. в размере 241 011 250, 07 руб. Данные обстоятельства, по мнению истца, влекут нарушение его прав относительно размера уплачиваемых им арендных платежей, с учетом завышения кадастровой стоимости земельного участка.

Вопреки доводам заявителя жалобы, суд первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав материалы дела, верно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в случае если:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Спорные земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества и необходимый для его эксплуатации, не могут быть отчуждены собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник с учетом положений ст.36 ЗК РФ обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику расположенного на нем здания. Участок, обремененный исключительными правами в соответствии со ст.36 ЗК РФ не может представлен для реализации неопределенному кругу лиц посредством публичной оферты. Однако, истец, как собственник здания, также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не является его собственностью.

Изложенное указывает на то, что в отношении спорных участков имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.

Основанием внесения в кадастр рыночной стоимости в качестве кадастровой, согласно ч.3 ст.66 ЗК РФ, является "определение" рыночной стоимости земельного участка. Однако, из законодательных определений следует, что не может быть "определена" рыночная стоимость (наиболее "вероятная" цена продажи на открытом рынке) для участка, продажа которого на открытом рынке невероятна.

Для данного земельного участка кадастровая стоимость участка является основой расчета выкупной цены.

Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному истцом отчету об оценке, истец по сути оспаривает потенциальную цену продажи участка.

Вместе с тем, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, согласно с п.1.1 ст.36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Определенные ценовые ограничения установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ). Изложенное свидетельствует о том, что цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенного на этом участке объекта недвижимости является нормативно установленной.

В соответствии с п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст.36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Закон N 137-ФЗ. Таким образом, положения Закон N 135-ФЗ при определении цены земельного участка к подобному Договору не могут быть применены.

В свою очередь, представленный истцом отчет об оценке также не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости с учетом следующего.

Согласно положениям ст.2 Закона "Об оценке" он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со ст.6 Закона "Об оценке", Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку истцу принадлежит лишь право имущественного найма (аренды) спорных земельных участков, а вовсе не они в качестве объект продажи, указанное лицо не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, что прямо корреспондируется с требованиями ст.10 Закона "Об оценке".

Следует также учитывать и положения ст.10 Закона "Об оценке" - "в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

В обоснование заявленных к ответчику материально-правовых требований, истец тем не менее не приводит доказательств предоставления ему права на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (спорными земельными участками).

Как следует из объяснений Департамента городского имущества, контракт на проведение государственной кадастровой оценки заключен с ОАО "Городской кадастр" 17.05.12.

Следовательно, подлежит применению процедура оспаривания, установленная Законом "Об оценке" в редакции Закона N 167-ФЗ. Согласно ст. 24.19 Закона Об оценке в редакции Закона N 167-ФЗ для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, такое основание пересмотра результатов кадастровой стоимости как установление рыночной стоимости указано в законе как основание обращения в комиссию, формируемую в соответствии с Законом "Об оценке". Результаты рассмотрения вопроса комиссией оспариваются в арбитражном суде.

Довод подателя жалобы о возможности непосредственного установления судом рыночной стоимости в качестве кадастровой основан на неправильном толковании норм материального права. Согласно положениям ст.24.19 Закона "Об оценке", возможность оспаривания результатов кадастровой оценки в арбитражном суде или комиссии, не означает возможность непосредственного обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости по основаниям, предусмотренным в качестве оснований пересмотра кадастровой стоимости в комиссии.

Согласно положениям ст. 10 Конституции РФ государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны. Государственная кадастровая оценка - сфера компетенции исполнительной власти.

В связи с этим при толковании порядка оспаривания результатов кадастровой оценки суд исходит из требований статьи 10 Конституции и правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 275-О-О и в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 г. N 281-О-О.

Однако, в рассматриваемом случае, ни действия, акты или решения органов исполнительной власти, ни сам отчет о государственной кадастровой оценке истцом не оспариваются. Истец на основании заказанного им отчета об оценке требует установления по суду рыночной стоимости участков и внесения ее в качестве кадастровой стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что такой способ защиты не соответствует действующим нормам Закона "Об оценке".

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, отклоняются судом как документально не подтвержденные.

Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой, а право установления ее размера с учетом положений ст.65 ЗК РФ принадлежит Правительству Москвы.

Истец документально не подтвердил, что размер арендной платы, установленный с 01.01.2013 за арендуемый им участок существенно превышает размер арендной платы, взимаемой частными собственниками в аналогичных условиях.

Утверждение истца о значительном повышении арендной платы само по себе не свидетельствует о нарушении его прав. Истец осуществляет предпринимательскую деятельность в столичном регионе, где земля исторически обустроена, создана инфраструктура (инженерная, транспортная, коммунальная) и сложились определенные рыночные отношения, характеризующиеся относительно высоким уровнем цен на товары, недвижимость и услуги. В подобной ситуации истец имеет право извлекать прибыль от сдачи в аренду принадлежащей им коммерческой недвижимости также по ценам, соответствующим высоким ценам в регионе.

Однако, суд в равной степени признает и право собственника земли (в данном случае города Москва) также извлекать в пользу бюджета доход от аренды принадлежащего ему имущества соразмерно ценам в регионе. Обстоятельства, свидетельствующие о явном произвольном нарушении баланса интересов и прав истцов и города, истцом не доказаны.

В свою очередь, размер арендной платы, порядок ее исчисления исходя из кадастровой стоимости земельного участка, могут быть согласованы непосредственно сторонами договора аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального закона, в связи, с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.04.2014 г. по делу N А40-181363/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

С.Л. Захаров Э.В. Якутов