Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 13АП-17301/14

г. Санкт-Петербург

23 октября 2014 г.

Дело N А56-149/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): представителя Голубева М.Н., доверенность от 27.12.2013

от ответчика (должника): представителя Гаранова И.Е., доверенность от 24.06.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17301/2014) Общества с ограниченной ответственностью "Орхидея" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2014 по делу N А56-149/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Орхидея"

к Комитету по управлению городским имуществом

об обязании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Орхидея" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об обязании заключить договор аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки д.94, лит.Б.

Решением от 20.05.2014 в иске отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с нарушением судом норм материального права.

В обоснование жалобы истец сослался на неприменение судом при разрешении спора п. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", указав на отсутствие оснований для отказа в заключении договора на новый срок; кроме того, податель жалобы опровергает вывод суда о недобросовестности арендатора, отрицая факт нарушения условий договора аренды в период его действия в части перепланировки арендуемого здания с устройством антресоли.

На основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в измененном составе суда.

В заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал доводы жалобы. Комитет против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 20.03.2003 был заключен договор N 11-А278471 аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки д.94, лит. Б, кадастровый номер 78:1253:0:34 сроком на десять лет для использования под нежилые цели (ресторан).

Согласно уведомлению Комитета от 30.06.2013, договор аренды прекратил свое действие истечением срока 25.09.2013.

18.09.2013 истец обратился в Комитет с письмом о продлении договора аренды на новый срок.

Комитет отказал Обществу в продлении договора аренды на новый срок, сославшись на невыполнение истцом требований по сохранности объекта культурного наследия, предъявляемых к арендаторам объектов культурного наследия в соответствии с охранным обязательством КГИОП.

В заявлении и жалобе заявитель указал, что 27.12.2007 Комитет направил в адрес Общества претензию исх. 13759, в которой указало на незаконную перепланировку объекта с устройством антресольного этажа без проекта и увеличением площади здания с 115,1 кв.м до 222,5 кв.м.; между тем указанная перепланировка была выявлена еще в июле 2002 года, то есть до заключения сторонами договора аренды, при обследовании здания ГУП ГУИОН, что следует из письма ГУП ГУИОН от 14.04.2008 N 11-34-14/380, представленного в деле (л.д. 39).

Ссылаясь на то, что Общество не нарушало условий договора в части перепланировки арендуемого здания, истец обратился в суд с иском об обязании Комитета заключить договор аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки д.94, лит.Б.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд считает правильными изложенные в решении выводы.

Уведомлением от 30.07.2013 N 5353-1 (л.д. 33) Комитет сообщил Обществу, что договор аренды N11-А278471 от 24.03.2003 прекращает свое действие истечением его срока 25.09.2013.

Указанным уведомлением арендодатель предложил арендатору в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в срок до 25 сентября 2013 года освободить арендуемое здание, сдав его арендодателю по акту приема-передачи.

Из отзыва Комитета на иск следует, что прекращение права аренды зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.11.2013 за N 78-78-30/078/2013-085.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом первой инстанции правильно установлено, что из норм гражданского законодательства не следует обязанность Комитета заключить договор аренды с истцом, то есть у суда нет оснований для обязания Комитета заключить договор аренды с Обществом.

Довод подателя жалобы о том, что он является добросовестным арендатором и не лишен права защиты своих прав на стадии заключения договора аренды, основан на неправильном толковании норм материального права.

По правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.

Такая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и пункте 4.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Прекративший действие договор аренды был заключен без проведения торгов, в связи с чем оснований для применения ч. 9 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" не имеется.

Отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 445 Гражданского кодекса РФ, ввиду отсутствия у Комитета обязанности заключить договор аренды, не является безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и у Комитета отсутствует установленная законом обязанность, суд правомерно отказал в удовлетворении требования истца об обязании Комитета заключить договор аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2014 по делу N А56-149/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик И.А. Тимухина