Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2014 г. N 18АП-10875/14

г. Челябинск

27 октября 2014 г.

Дело N А07-11055/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.08.2014 по делу N А07-11055/2014 (судья Мавлютов И.Т.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Камертон" - Ибрагимов Рустам Аланович (доверенность от 21.01.2014).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Камертон" (далее - ООО "Камертон", ответчик) о взыскании 1 190 480 руб. 41 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 12.04.2002 N 736-2002 за период с 29.03.2009 по 31.12.2013 и 258 188 руб. 40 коп. договорной неустойки начисленной за период с 10.04.2009 по 23.12.2013 (л.д. 7-9).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.08.2014 (резолютивная часть объявлена 01.08.2014 - л.д. 71-76) исковые требования Управления удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Камертон" взысканы основной долг по арендной плате в размере 189 101 руб. 72 коп., договорная неустойка в размере 29 394 руб. 62 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с января 2012 года и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (л.д. 80-83).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы за пользование земельным участком. Поскольку земельный участок не был возвращен арендодателю в установленном порядке, а арендатор продолжал пользоваться участком, он обязан вносить арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора аренды вне зависимости от аннулирования сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 11 08:80.

Управление представило письменные пояснения по апелляционной жалобе, приобщенные к материалам дела в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено с целью предоставления сторонами дополнительных доказательств.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание истец не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на правильность выводов суда и необоснованность доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку требований и возражений относительно пересмотра судебного акта суда первой инстанции в полном объеме лицами, участвующими в деле, заявлено не было, обжалуемое решение подлежит пересмотру в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности начиная с января 2012 года.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Уфы от 15.03.2002 N 1036 между Управлением (арендодатель) и ООО "МИКА" (после переименования - ООО "Камертон") (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 12.04.2002 N 736-2002, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 11 08:0023, общей площадью 8 641 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Кузнецовский затон, 22 занимаемый производственной базой (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны определили срок действия договора до 03.03.2007.

Государственная регистрация договора аренды произведена 13.06.2002, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2013 N 01/009/2013-27786 (л.д. 22).

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 11 08:0023 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 15.04.2002 в установленном порядке, что подтверждается электронной справкой филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Башкортостан от 29.07.2014 (л.д. 60).

В силу пункта 4.2 договора сумма арендной платы в год составляет 72 065 руб. 94 коп. При этом размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка (пункт 4.4 договора).

Арендная плата исчисляется с 22.01.2001 и вносится равными долями ежемесячно от указанной суммы в срок до 10 числа текущего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 25 декабря (пункты 2.3, 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 7.3. договора в случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в соответствии с пунктом 7.2 договора и возмещает убытки, причинённые несвоевременным возвратом участка сверх сумм взысканной неустойки.

Начисление пени по договору аренды производится в размере, установленном законодательством для земельного налога (пункт 7.2 договора).

Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил земельный участок и надлежащим образом не исполнил договорные обязательства по внесению арендной платы за период с 29.03.2009 по 31.12.2013, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходил из пропуска истцом срока исковой давности по требованиям за период с 29.03.2009 по апрель 2011 года, о применении которого было заявлено ответчиком. Кроме того, установив, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 11 08:0023, общей площадью 8641 кв.м. был снят с кадастрового учета 13.02.2012, суд пришел к выводу о прекращении существования спорного земельного участка как предмета договора аренды от 12.04.2002 N 736-2002 и отсутствии оснований для начисления с 13.02.2012 арендной платы за пользование данным земельным участком. В этой связи удовлетворил исковые требования о взыскании с ООО "Камертон" основного долга в размере 189 101 руб. 72 коп. и договорной неустойки в размере 29 394 руб. 62 коп.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договора аренды от 12.04.2002 N 736-2002, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели срок действия договора аренды до 03.03.2007.

Настоящим иском Управлением заявлены требования о взыскании с ООО "Камертон" арендных платежей за период с 29.03.2009 по 31.12.2013, то есть за пределами срока действия договора.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако, в пункте 3.3 договора аренды стороны предусмотрели, что продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.

Из буквального толкования указанного пункта следует, что арендодатель при любых обстоятельствах возражает на продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия. Таким образом, возражения арендодателя на возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок выражены уже в тексте договора аренды, поэтому норма пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не применима и действие договора аренды прекращено после 03.03.2007 в связи с истечением срока его действия.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Настоящим иском Администрацией заявлены требования о взыскании платы за использование земельного участка начиная с 29.03.2009. При этом, обращение в Арбитражный суд Республики Башкортостан произведено было 04.06.2014, что подтверждается входящим штампом канцелярии суда (л.д. 7).

Согласно статьям 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности (срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено) установлен в три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске (часть 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании пункта 4.3 договора стороны согласовали, что арендная плата исчисляется с 22.01.2001 и вносится равными долями ежемесячно от указанной суммы в срок до 10 числа текущего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 25 декабря.

Таким образом, принимая во внимание согласованный сторонами срок исполнения обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, сделанное ответчиком заявление о применении срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом утрачено право на защиту своих интересов посредством предъявления соответствующего иска в части требований, заявленных за период с 29.03.2009 по 10.05.2011 (срок внесения арендной платы за апрель 2011 года), что влечет отказ в удовлетворении соответствующих требований.

В данной части, также как в части удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности, решение суда первой инстанции не обжалуется участвующими в деле лицами, а потому не подлежит пересмотру судом апелляционной инстанции.

Оценивая доводы апелляционной жалобы связанные с отказом в удовлетворении исковых требований заявленных за период после 13.02.2012, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с разъяснениями, приведенными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Из материалов настоящего дела следует, что после прекращения срока действия договора, который не был продлен после 03.03.2007 на неопределенный срок, возврат земельного участка истцу обществом "Камертон" произведен не был, несмотря на согласованное в пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 13.04.2002 N 736-2002 условие о передаче участка арендодателю по истечении срока действия договора в 10-дневный срок не позднее 13.03.2007.

Вместе с тем, по смыслу статей 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за использование земельного участка, производна от фактического использования имущества.

Аналогичное условие согласовано сторонами в пункте 3.4 договора, в соответствии с которым в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Таким образом, удовлетворение заявленных истцом требований не может быть произведено в отсутствие доказательств использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 11 08:0023, общей площадью 8641 кв.м.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о взыскании платы за пользование земельным участком, начиная с 13.02.2012, мотивированный тем, что с указанной даты земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 11 08:0023, общей площадью 8641 кв.м. перестал существовать как предмет договора аренды от 12.04.2002 N 736-2002 в связи с образованием нового самостоятельного земельного участка.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3413/11 от 13.09.2011).

При указанных обстоятельствах сам по себе факт снятия земельного участка, переданного в пользование ООО "Камертон", с кадастрового учета, не препятствует продолжению пользования таким земельным участком в границах, определенных договором аренды земельного участка, а следовательно, не освобождает от обязанности по внесению арендной платы за такое пользование исходя из принципа платности использования земельного участка.

Однако, из имеющихся в деле доказательств усматривается, что 10.12.2009 был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 11 08:80, предыдущим кадастровым номером которого является кадастровый номер 02:55:01 11 08:0023 (кадастровая выписка на л.д. 61). В свою очередь сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 11 08:80 аннулированы в государственном кадастре недвижимости 13.02.2012 (согласно общедоступным сведениям о земельном участке, размещенным на сайте филиала федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Росреестра по Республике Башкортостан). Сопоставление сведений о площади земельных участков кадастровыми номерами 02:55:01 11 08:0023 и 02:55:01 11 08:80 свидетельствует об существенных различиях (8 641 кв.м. и 7 364 кв.м, соответственно).

Названное, в совокупности со сведениями, приведенными в кадастровом паспорте и письме Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 11.08.2011 (л.д. 123) о расположении земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 11 08:80 на территории общего пользования, в водоохраной зоне и прибрежной защитной полосе реки Уфа, в отношении него постановлением главы Администрации городского округа город Уфа N 2558 от 18.05.2011 государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории жилого района "Кузнецовский Затон" исключает доказанность того, что снятие земельного участка с кадастрового учета не явилось препятствием для его использования ответчиком.

Иными доказательствами (исключая договор аренды) факт использования ответчиком предоставленного по договору аренды земельного участка от 12.04.2002 N 736-2002 в спорный период не доказан.

Предоставление земельного участка для размещения производственной базы и принадлежность ответчику производственного строения площадь которого составляет 1 947 кв.м. расположенного по адресу: г. Уфа, Кузнецовский Затон, 22 (л.д.119) не являются доказательствами использования земельного участка площадью 8 641 кв.м. При этом, судебная коллегия критически оценивает представленные истцом акты осмотра и установления фактического использования земельного участка, составленные в рамках муниципального земельного контроля 21.10.2014 и 29.11.2013 (л.д.106-114). В указанных актах зафиксирован осмотр земельного участка с кадастровым номерао 02:55:01 11 08:0023, прекратившего существование в качестве объекта прав в 2009 году, без указания каких-либо существующих идентифицирующих признаков осмотренного земельного участка.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания платы за использование земельного участка. Предоставление сведений о площади земельного участка, который фактически использовался ответчиком в период с 13.02.2012 по 23.12.2013 может служить основанием для заявления Администрацией самостоятельных исковых требований, не связанных со взысканием задолженности по договору аренды от 12.04.2002 N 736-2002.

Оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неустойки за анализируемый период судебная коллегия также не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 13.04.2002 N 736-2002 предусмотрено условие о передаче участка арендодателю по истечении срока действия договора в 10-дневный срок не позднее 13.03.2007.

В соответствии с пунктом 7.3. договора в случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в соответствии с пунктом 7.2 договора. Начисление пени по договору аренды производится в размере, установленном законодательством для земельного налога.

Исходя из названных положений договора и приведенных в исковом заявлении ссылок, начисление неустойки произведено в связи с нарушением обязательства по возврату земельного участка. Вместе с тем, начисление неустойки произведено применительно к размеру задолженности по арендной плате (расчет на л.д. 10-15).

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

С учетом приведенных норм права, а также требований статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд полагает, что соглашение о договорной неустойке может считаться достигнутым, если определены размер неустойки и механизм ее начисления.

Исходя из статей 75, 387, 388 Налогового кодекса Российской Федерации пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Однако, буквальное содержание пунктов 7.2 и 7.3 договора аренды не позволяет сделать вывод о базовой сумме начисления неустойки. Оснований для вывода о том, что ответственность за просрочку возврата земельного участка предусмотрена в зависимости от размера задолженности за использование земельного участка, судебной коллегией не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание с Администрации в доход федерального бюджета не производится, ввиду освобождения от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.08.2014 по делу N А07-11055/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева