Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2014 г. N 07АП-6447/14

г. Томск

31 октября 2014 г.

Дело N А45-6894/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.11.2014.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей О.Б. Нагишевой, О.Ю. Киреевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко,

при участии представителей сторон:

от истца: Д.В. Бахтиной по дов. от 16.09.2014, В.В. Романовой по дов. от 20.09.2014

от ответчика: А.А. Курмашева протокол от 29.05.2014, И.И. Можаева по дов. от 02.12.2013

от третьих лиц: без участия, извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "СКИМС" (07АП-6447/14) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2014 по делу N А45-6894/2014 (судья Т.В. Абаимова) по иску ЗАО "СКИМС" (ОГРН 1055407064173)

к ООО "Пилар" (ОГРН 2095405378946), при участии третьих лиц: ООО "Фундамент", Полянского Андрея Геннадьевича, временного управляющего ЗАО "СКИМС" Ерохина Сергея Анатольевича о признании права собственности на 27/58 доли земельного участка с кадастровым номером 54:35:074625:0014,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "СКИМС" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Пилар" о признании права собственности на 27/58 доли земельного участка общей площадью 0, 1662 га с кадастровым номером 54:35:074625:0014, категория земель: земли поселений, расположенного в г. Новосибирске по ул. Декабристов, 10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Фундамент", Полянский Андрей Геннадьевич.

Решением арбитражного суда от 25.06.2014 (резолютивная часть объявлена 19.06.2014) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ЗАО "СКИМС" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что:

- несмотря на расторжение ООО "Пилар" в одностороннем порядке заключенные договоры об участии в долевом строительстве, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2013 по делу N А45-1286/2013 исковые требования ООО "Пилар" удовлетворены и с ЗАО "СКИМС" взыскано 16 975 000 руб. стоимости, расторгнутых в одностороннем порядке договоров об участии в долевом строительстве от 03.03.2010 N Д-17, Д-20, Д-21, Д-22, Д-24;

- с ЗАО "СКИМС" в пользу ООО "Пилар" взыскана сумма эквивалентная стоимости части земельного участка (27/58) с кадастровым номером 54:35:074625:0014; ЗАО "СКИМС" имеет право требовать передачи на праве собственности части земельного участка, пропорционально сумме, взысканной с ЗАО "СКИМС".

ООО "Пилар" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить обжалуемое решение без изменения, поскольку в отсутствие подтверждения полной оплаты со стороны ЗАО "СКИМС" выкупной стоимости спорного земельного участка и принятия ее ООО "Пилар", истец не вправе требовать признания за ним права собственности на спорный земельный участок. Обязанность по передаче в собственность спорного земельного участка никакими заключенными между сторонами договорами не установлена. При завершении строительства жилого дома с помещениями административно-торгового назначения по ул. Декабристов, 10 в Октябрьском районе г. Новосибирска, застройщиком которого является истец и с момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок собственниками помещений данного жилого дома право собственности ответчика на спорный земельный участок будет прекращено, неосновательное обогащение на стороне ООО "Пилар" отсутствовало.

Полянский А.Г. в возражениях на апелляционную жалобу просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве не является доказательством в части исполнения обязательства по оплате стоимости земельного участка, судебным решением установлено, что передача в собственность возможна после ввода объекта в эксплуатацию. ЗАО "СКИМС" заявлены требования со ссылкой на договоры, срок действия которых истек. Кроме того, требования истца направлены на безвозмездное, принудительное изъятие имущества у его собственника, что недопустимо в силу п. 2 ст. 235 ГК РФ. В отсутствие подтверждения полной оплаты со стороны ЗАО "СКИМС" выкупной стоимости спорного земельного участка и принятия ее ООО "Пилар" истец не вправе требовать признания за ним права собственности на спорный земельный участок.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 рассмотрение жалобы было отложено в связи с рассмотрением 09.09.2014 вопроса о введении в отношении ЗАО "СКИМС" процедуры внешнего управления.

18.09.2014 в апелляционный суд поступили возражения временного управляющего ЗАО "СКИМС" Ерохина С.А., в которых он просил оставить решение суда от 25.06.2014 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения в виду отсутствия со стороны суда нарушений норм материального и процессуального права.

25.09.2014 в апелляционный суд поступили возражения на отзывы лиц, участвующих в деле, подписанные внешним управляющим ЗАО "СКИМС" Леляевым Е.А. в которых он просит решение отменить, рассмотреть дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку рассмотрение настоящего спора затрагивает права и обязанности участников долевого строительства, которые подлежат привлечению к участию в настоящем деле. Между сторонами фактически сложились отношения по совместной деятельности, условия договора о выкупе спорного земельного участка противоречат действующему законодательству и являются ничтожными, спорный договор не может быть квалифицирован в качестве договора аренды с правом выкупа. Спорный земельный участок, переданный для достижения общей цели ответчиком, и не завершенный строительством объект, произведенный силами и средствами истца, в силу закона находится в их долевой собственности.

ООО "Пилар" в письменных пояснениях на возражения внешнего управляющего ЗАО "СКИМС" с доводами возражений не согласилось, указывая на то, что о привлечении к участию в деле участников долевого строительства истец не заявлял, не указал каким образом решение затрагивает их права и обязанности. Квалификация спорного договора аренды от 01.08.2009 в качестве договора простого товарищества, является несостоятельной. К вкладу ООО "Пилар" нельзя отнести право аренды спорного земельного участка, т.к. договор аренды предусматривает обязанность ЗАО "СКИМС" по внесению арендной платы, пользование земельным участком было возмездным, что противоречит сущности вклада товарища как безвозмездной передачи имущества.

Полянский А.Г. в возражениях на отзыв внешнего управляющего ЗАО "СКИМС" Леляева Е.А. также не согласился с его доводами, т.к. считает, что права участников долевого строительства судебным решением не затрагиваются. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2013 по делу N А45-29620/2012 установлено, что условиям договора аренды земельного участка с выкупом являются действительными. Ссылка на договор долевого участия в строительстве не является доказательством по делу в части исполнения обязательств по оплате стоимости земельного участка, поскольку передача в собственность может иметь место только после ввода объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзывах, письменных пояснениях, поддержаны представителем истца и ответчика.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Доводы, изложенные в возражениях внешним управляющим ЗАО "СКИМС" Леляевым Е.А., не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в силу ч.3 ст.266 АПК РФ, изменение основания иска при обжаловании судебного акта в порядке главы 34 Кодекса не допускается.

Внешний управляющий, ссылаясь на иное правовое основание исковых требований, фактически изменяет основание исковых требований, о которых суду первой инстанции истцом не заявлялось, суд первой инстанции не проверял наличия у сторон отношений по совместной деятельности, ничтожность условия договора о выкупе спорного земельного участка и др., поскольку ЗАО "СКИМС" об этом не просило.

С учетом изложенного, указанные доводы не могут приниматься во внимание при проверке законности и обоснованности судебного акта при его обжаловании и суд апелляционной инстанции осуществляет проверку законности и обоснованности обжалуемого решения в тех пределах, которые были установлены судом первой инстанции по заявленным предмету и основанию.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 25.06.2014, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене.

Как следует материалов дела, 01.08.2009 между ООО "Пилар" (арендодатель) и ЗАО "СКИМС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с выкупом (л.д. 23-25, т.1), по условиям которого:

- арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1662 кв.м., с кадастровым номером 54:35:074625:0014, расположенного относительно ориентира - здания, в границах участка: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Декабристов, 10. Назначение земельного участка: строительство объекта -жилого дома с помещениями административно-торгового назначения по ул. Декабристов, 10 (строительный адрес) в Октябрьском районе г. Новосибирска (п.1.1);

- договорная стоимость земельного участка составляет 34 800 000 руб., что соответствует рыночной стоимости торгово-офисных и жилых помещений, площадью 925, 71 кв.м. в строящемся объекте на дату составления договора;

- размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 10 000 руб.; арендная плата вносится арендатором с 01.08.2009 в срок не позднее 20 числа каждого месяца путем перечисления на счет арендодателя (п.2.1,2.2 договора).

- договорная стоимость земельного участка выплачивается арендатором арендодателю путем передачи в собственность арендодателя торгово- офисных и жилых помещений в строящемся объекте по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Декабристов, 10, в количестве 925,71 кв. м. Передача помещений в собственность арендодателя осуществляется на основании договоров об участии в долевом строительстве (п.4.2 договора).

03.03.2010 между сторонами заключены договоры о долевом участии в строительстве N N Д-17, Д-20, Д-21, Д-22, Д-23, Д-24, в соответствии с которыми истец в качестве застройщика обязался предоставить ответчику, как участнику долевого строительства, квартиры в жилом доме со встроенными помещениями общественного и торгового назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Декабристов, 10.

Согласно п.2.3 договоров истец осуществляет инвестирование строительства многоэтажного жилого дома путем предоставления земельного участка с кадастровым номером 54:35:074625:0014, стоимость земельного участка оценена сторонами в сумме 34 800 000 рублей.

В п.2.4 договоров стороны отразили, что обязательства истца по инвестированию строительства многоэтажного жилого дома исполнены в полном объеме.

ЗАО "СКИМС" не выполнило условия договоров в части срока ввода многоэтажного жилого дома в эксплуатацию и не передало по акту приема-передачи жилые помещения, указанные в договорах долевого участия в установленный срок - 31.12.2011, что послужило основанием для одностороннего отказа ООО "Пилар" от исполнения договоров с требованием от застройщика возврата денежных средств, эквивалентных стоимости части переданного земельного участка в размере 16 975 000 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2013 по делу N А45-1286/2013 исковые требования ООО "Пилар" о взыскании с ЗАО "СКИМС" стоимости расторгнутых в одностороннем порядке договоров о долевом участии частично удовлетворены: с ЗАО "СКИМС" в пользу ООО "Пилар" взыскано 16 975 000 руб.

Полагая, что ЗАО "СКИМС" вправе требовать передачи ему на праве собственности земельного участка, переданного по договору аренды с правом выкупа от 01.08.2009, стоимость которого взыскана с него в пользу ООО "Пилар", истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что взыскание неосновательного обогащения в виду неисполнения истцом обязательств по договорам долевого участия не может явиться основанием возникновения права собственности на земельный участок, переданный по договору аренды от 01.08.2009.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

Согласно ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

ЗАО "СКИМС", заявляя требование о признании права собственности на земельный участок, переданный по договору аренды с правом выкупа от 01.08.2009, указало на то, что взысканное неосновательное обогащение в виде стоимости земельного участка включает в себя сумму инвестиций в виде стоимости арендованного земельного участка, подлежащих передаче застройщику.

Исходя из п.1 ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Положениями договора аренды от 01.08.2009 предусмотрено, что договорная стоимость в размере 34 800 000 руб. подлежала выплате путем передачи в собственность ООО "Пилар" жилых помещений в строящемся объекте по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Декабристов, 10 в количестве 925, 71 кв.м. Условия договора были сформулированы таким образом, что выкуп считался состоявшимся с момента передачи спорных объектов недвижимости.

Договором срок действия договора аренды был установлен до 31.05.2011. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.08.2009 срок продлен на 11 месяцев. Решением от 12.04.2012 по делу N А45-6235/2012 суд обязал ООО "Пилар" заключить с ЗАО "СКИМС" дополнительное соглашение от 28.10.2011 к договору аренды с правом выкупа от 01.08.2009, срок договора аренды был продлен до 31.11.2012.

Срок действия договора аренды земельного участка с выкупом, установленный судом, также истек. При этом предусмотренное право выкупа сторонами не было реализовано. Доказательства исполнения обязательств по внесению всей обусловленной договором аренды выкупной цены, истец не представил.

Учитывая, что передача в собственность жилых помещений в строящемся объекте по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Декабристов, 10 в количестве 925, 71 кв.м. не произведена, право собственности из договора аренды с выкупом от 01.08.2009 не могло возникнуть.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.11.2010 года по делу N А45- 13914/2010, в котором суд давал оценку договору аренды от 01.08.2009 в совокупности с условиями договоров долевого участия от 03.03.2010 года: NN Д-17, Д-20, Д-21, Д-22, Д-23, Д-24 установлено, что предоставление нежилых помещений после завершения строительства, исходя из природы отношений между сторонами, носит встречный характер в части исполнения обязательств, но фактически, исходя из условий п.п. 3.14, п. 4.2 договора аренды указанный договор имеет целью не продажу земельного участка на условиях договора аренды с правом выкупа, а подлежит квалификации как договор, формирующий выкупную стоимость приобретаемых ООО "Пилар" помещений в строящемся объекте на спорном земельном участке, о чем прямо указано в п.п. 2.2. договоров долевого участия от 03.03.2010 NN Д-17, Д-20, Д-21, Д-22, Д-23, Д-24.

В рамках условий договоров долевого участия от 03.03.2010 N Д-17, Д-20, Д-21, Д-22, Д-23, Д-24 ООО "Пилар" осуществляло инвестирование строительства объекта долевого участия путем предоставления земельного участка с кадастровым номером 54:35:074625:0014 под строительство объекта недвижимости, оцененный сторонами на момент заключения договора в сумме 34 800 000 руб. В момент заключения как договора аренды и договоров долевого участия от 03.03.2010 N Д-17, Д-20, Д-21, Д-22, Д-23, Д-24 помещений с общей площадью 925, 71 кв.м., существовали лишь права требования их передачи.

Само по себе взыскание с истца 16 975 000 руб. в рамках дела N А45-1286/2013 не привело к возникновению на стороне ответчика неосновательного обогащения при сохранении права собственности на спорный земельный участок, поскольку явилось следствием недобросовестных действий ЗАО "СКИМС", приведших к отсутствию передачи согласованных объектов недвижимости и невозможности возврата ответчику спорного земельного участка, т.к. он стал частью общей долевой собственности, принадлежащей собственниками помещений в многоквартирном доме, построенном на земельном участке.

При изложенных обстоятельствах, право требовать передачи на праве собственности части земельного участка, пропорционально взысканной сумме с ЗАО "СКИМС", у истца не возникло, и суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, доказательства исполнения решения А45-1286/2013 и перечисления ответчику взысканных судом 16 975 000 руб., истцом не были представлены.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.ст.271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2014 по делу N А45-6894/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Ю. Киреева О.Б. Нагишева