Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2014 г. N 15АП-17674/14

город Ростов-на-Дону

07 ноября 2014 г.

дело N А32-7684/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца - представитель Косяченко А.В. по доверенности от 28.07.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Армавир на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 по делу N А32-7684/2014

по иску индивидуального предпринимателя Пахомовой А.И.

к ответчику - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

при участии третьих лиц - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Армавир

об установлении кадастровой стоимости земельного участка

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пахомова Антонина Ивановна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 площадью 8474 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования участка: эксплуатация производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Промзона 16, в размере его рыночной стоимости 5279187 рублей и об обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 5279187 рублей.

Определением от 17.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования города Армавира и Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением от 05.08.2014 иск удовлетворен, суд определил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 площадью 8474 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования участка: эксплуатация производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Промзона 16, в размере его рыночной стоимости 5279187 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011 и обязал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, площадью 8474 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:51, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования участка: эксплуатация производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Промзона 16, в размере 5279187 рублей, установленной по состоянию на 01.01.2011.

Решение мотивировано тем, что в действующем законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по отчету об оценке, составленному ООО "Центр оценки и консалтинга".

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация муниципального образования города Армавира обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на необоснованность решения, просил его отменить.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что кадастровая стоимость является базой для исчисления арендной платы. Удовлетворение иска влечет уменьшение доходной части бюджета. Представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не является надлежащим доказательством. По мнению заявителя, оценка земельного участка должна быть произведена по состоянию на 01.01.2012.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город Армавир не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в заседание не явился. Учреждение о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края в заседание не явился. Департамент о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Пахомова А.И. является собственником следующих объектов недвижимости: здание цеха, литер В, вП, общей площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 23:38:0000000:1305; здание литер М, общей площадью 65,9 кв.м., кадастровый номер 23:38:0000000:1697; здание литер Л, общей площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер 23:38:00000001319 (свидетельства о государственной регистрации права - т. 1 л.д. 123-125).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102002:0051, который используется собственником объектов недвижимости на основании договора N 0000000449 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.10.2003 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.11.2013 (т. 1 л.д. 112-119, т. 1 л.д. 151-153).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 31.10.2013 N 2343/12/13-951597 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 составляет 13940577 руб. 40 коп. (т. 1 л.д. 8).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, индивидуальный предприниматель Пахомова А.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной. Следовательно, законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 следует, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 39 от 15.02.2007, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10, 1.2.17 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

В соответствии с пунктами 1, 10, 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (в настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра").

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке N 107-13 от 26.11.2013 (т. 1 л.д. 53-95), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 по состоянию на 01.01.2011 составляет 5279187 рублей.

Поскольку между сторонами возник спор относительно расхождений кадастровой стоимости земельного участка с его рыночной стоимостью, судом первой инстанции по ходатайству истца определением от 05.06.2014 назначена судебная экспертиза.

В соответствии с выводами эксперта (заключение от 25.06.2014) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 5080756 руб. 18 коп.

Довод заявителя жалобы о том, что представленный в материалы дела отчет об оценке не является надлежащим доказательством, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В данном случае рыночная стоимость земельного участка определена судом первой инстанции по результатам оценки, порядок проведения которой регламентирован Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Требование индивидуального предпринимателя Пахомовой А.И. правомерно удовлетворено судом первой инстанции с учетом рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам оценки.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка определена в меньшем размере - 5080756 руб. 18 коп., однако, истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в большем размере, что не нарушает права ответчика.

В результате проведенной судебной экспертизы установлено несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости участка.

Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска.

Во-первых, истец является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, статья 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.

Согласно толкованию, данному в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Во-вторых, истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке, право собственности индивидуального предпринимателя Пахомовой А.И. зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 123-125).

Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 и собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).

Довод заявителя жалобы о том, что оценка земельного участка должна быть произведена по состоянию на 01.01.2012, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае по состоянию на 01.01.2011, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка правомерно определена независимым оценщиком на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, то есть на 01.01.2011.

Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 по делу N А32-7684/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.