Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2014 г. N 08АП-8982/14

город Омск

05 ноября 2014 г.

Дело N А46-3426/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8982/2014) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" на решение Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014 по делу N А46-3426/2014 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОБИ Франчайзинговый Центр" (ИНН 7710439772, ОГРН 1027710013033) к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" (ИНН 7708083293, ОГРН 1027700007334) о признании одностороннего отказа от договора аренды незаконным, а договора аренды действующим,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" - представитель Комаров А.А. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности N 2 от 19.02.2014 сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "ОБИ Франчайзинговый Центр" - представитель Петрова А.А. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 01.04.2014 сроком действия 1 год), представитель Веселов И.А. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 04.03.2014 сроком действия 3 года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ОБИ Франчайзинговый Центр" (далее - ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" (далее - ООО "Фирма "ЛАТИС", ответчик) о признании одностороннего отказа ООО "Фирма "ЛАТИС" от договора аренды N 1-2009 от 01.07.2009, заключенного между ООО "Фирма "ЛАТИС" и ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр", выраженного в форме уведомления о расторжении договора Исх. N 08/02 от 17.02.2014, незаконным, а договора аренды N 1-2009 от 01.07.2009 - действующим.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014 по делу N А46-3426/2014 исковые требования удовлетворены: признан незаконным односторонний отказ ООО "Фирма "ЛАТИС" от договора аренды N 1-2009 от 01.07.2009, заключенного истцом и ответчиком, выраженный в форме уведомления о расторжении договора Исх. N 08/02 от 17.02.2014, а договор аренды N 1-2009 от 01.07.2009 действующим.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих требований указывает на то, что в рассматриваемом случае расторжение договора в одностороннем порядке путем направления истцу уведомления от 17.02.2014 произведено на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 17.2.1, 17.3 договора аренды, а не на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает податель жалобы для расторжения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие в договоре условия об одностороннем расторжении договора, а также наступление обстоятельств, которые являются по договору условиями для одностороннего расторжения договора. При этом не обязательно наличие у арендатора задолженности на момент расторжения договора.

По мнению подателя жалобы, суд неправильно применил положения пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно условиям спорного договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор без обращения в судебные органы, письменно уведомив арендатора за 30 календарных дней до установленной Арендодателем даты расторжения договора в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором (пункты 17.2.1, 17.3 договора аренды).

Следовательно, по утверждению ответчика, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны Арендодателя, который воспользовался этим правом, направив арендатору 17.02.2014 уведомление о расторжении договора.

Поскольку Арендатор в период с ноября 2010 года по март 2014 года недоплачивал Арендодателю основную часть арендной платы в размере 20%, учитывая отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения о снижении размера основной части арендной платы, постольку Арендатор нарушил срок внесения арендной платы в июле 2013 года и декабре 2013 года, январе 2014 года. Также нарушен срок оплаты арендной платы в январе и феврале 2014 года в части коммунальных платежей.

Как считает ООО "Фирма "ЛАТИС", изменение арендной платы по договору, заключенному в письменной форме и прошедшему государственную регистрацию, невозможно путем совершения конклюдентных действий, ввиду противоречия пункту 1 статьи 452 и статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласованному сторонами условию, предусмотренному в пункте 7.2 договора аренды во взаимосвязи с пунктом 20.3 указанного договора.

Податель жалобы отмечает, что истцом оферта на изменение на 20% основной части арендной платы, в соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, не направлялась, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. При этом счета на оплату арендной платы по смыслу указанной нормы таковой не являются.

Следовательно, как указывает ответчик, выводы суда об отсутствии у истца задолженности по договору по основной части арендной платы в размере 20%, являются необоснованными.

Также ответчик, со ссылкой на пункт 6 Приложения N 6 к договору, указал на наличие у истца задолженность по оплате коммунальных платежей за январь и февраль 2014 года. Условия пункта 6 Приложения N 6 к договору, как считает податель жалобы, нельзя рассматривать как соглашение сторон о зачете применительно к статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия всех существенных условий о зачете, а также в силу того, что на момент подписания договора обязательства, указанные в пункте 6 Приложения N 6 к договору, не наступили. Право на досрочное внесение арендной платы договором аренды не предусмотрено.

Следовательно, при двукратном невнесении истцом арендной платы по рассматриваемому договору, и учитывая положения пунктов 17.2.1, 17.3 договора аренды, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик правомерно расторгнул договор аренды в одностороннем порядке.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решении суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Фирма "ЛАТИС" представило письменные пояснения к апелляционной жалобе, в которых указывает, что судебные акты, принятые по делу N А40-28947/2014, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Фирма "ЛАТИС" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные пояснения к ней, отзыв на апелляционную жалобу, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ООО "Фирма "ЛАТИС" (Арендодатель) и ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" (Арендатор) 01.07.2009 заключен договор аренды N 1-2009 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лукашевича, д. 37 (гипермаркет "OBI" общей площадью 17 183,1 кв.м., на срок 15 лет (пункт 3.1 договора).

Как видно из материалов дела, 17.02.2014 Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 15.03.2014 со ссылкой на пункты 17.2.1 и 17.3 договора, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с двукратным невнесением арендной платы в сроки и размере, предусмотренные указанным договором.

Полагая односторонний отказ от договора аренды незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

02.07.2014 Арбитражный суд Омской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанной статьи, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случаях, когда это специально оговорено законом или договором; отказ от исполнения договора полностью ведет к прекращению обязательства (договора).

Как было выше сказано, размер основной части арендной платы определен статьей 5 договора аренды N 1-2009 от 01.07.2009, размер переменной части арендной платы - статьей 6 договора.

В соответствии с пунктом 12.8 договора Арендодатель обязуется не размещать на территории Центра магазины, ассортимент товаров которых совпадает с ассортиментом, представленным у Арендатора, площадью более 500 кв.м. каждый. Несоблюдение данного положения договора считается существенным нарушением договора и дает Арендатору право во внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор в порядке, предусмотренном в статье 17 настоящего договора.

Согласно пункту 17.2 договора Арендодатель вправе на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в следующих случаях:

17.2.1 двукратного невнесения Арендатором арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором;

17.2.2 использования Арендатором помещений с нарушением их целевого назначения.

В соответствии с пунктом 17.3 расторжение настоящего договора по причине, указанной в пункте 17.2.1 договора, производится Арендодателем путем направления уведомления за 30 календарных дней до даты расторжения.

Из содержания оспариваемого уведомления о расторжении договора от 17.02.2014, усматривается, что основная часть задолженности составляет 20% скидку от арендной платы, которую истец обязан доплатить.

Между тем, как верно установил суд первой инстанции, рассматриваемый договор аренды предусматривает разный уровень арендной платы в зависимости от наличия/отсутствия определенных договором аренды обстоятельств.

При этом по условиям договора аренды Арендатор осуществляет оплату аренды в согласованном пунктом 5.1 договора размере, однако если через 18 месяцев после официального открытия арендуемых истцом помещений на прилегающей территории не будет построен торговый центр, то цена аренды будет на 20% ниже от изначально согласованной ставки.

Следует учитывать, что пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В рассматриваемом случае, пунктом 7.1 договора аренды стороны предусмотрели размер основной арендной платы не подлежит изменению в течение срока аренды, за исключением ее ежегодной индексации, предусмотренной в пункте 5.2 договора, а также в случае, указанном в пункте 7.2 настоящего договора.

Согласно пункту 7.2 договора, в случае если открытие Центра не произойдет в течение 18 месяцев после официального открытия помещений для покупателей (дата открытия), размер основной части арендной платы должен быть уменьшен на 20% до момента официального открытия Центра. При этом стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору.

22.04.2009 состоялось официальное открытие арендуемых истцом помещений, что подтверждается Актом об открытии торгового центра.

Ввиду того, что открытие Центра не произошло в течение 18 месяцев после официального открытия помещений, арендуемых истцом, ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр", руководствуясь указанным выше условиями договора аренды, оплачивало арендные платежи по сниженной на 20% ставке.

Доводы апелляционной жалобы о просрочке по внесению 20% основной части арендной платы за период с 01.10.2010 по 01.02.2014 признаются судом апелляционной инстанции необоснованными, в силу следующего.

Как верно отмечает ответчик, дополнительное соглашение сторонами не подписывалось.

Однако, ООО "Фирма "ЛАТИС", после письменного уведомления истца в октябре 2010 года о применении пониженной ставки, в адрес Истца начал выставлять счета на оплату, в которых применялась пониженная ставка арендной платы. Такие счета выставлялись ответчиком на ежемесячной основе в течение трех лет и оплачивались истцом без каких-либо возражений и отклонений от согласованного порядка, что подтверждается счетами и платежными поручениями за период с ноября 2010 года по ноябрь 2013 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что действительная воля сторон была направлена на установление правоотношений, вытекающих из договора аренды, в том числе и в отношении размера арендной платы, что подтверждается действиями сторон в ходе исполнения договора.

Неподписание сторонами дополнительного соглашения о согласовании размера арендной платы, с учетом вышеизложенного не свидетельствует о том, что между сторонами не было достигнуто соглашения по указанным условиям.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что подписание выставление счетов на оплату, их оплата арендатором, с учетом положений пункта 7.2 договора и пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует расценивать как дополнительные соглашения о внесении изменений (дополнений) в договор аренды N 1-2009 от 01.07.2009 относительно ставки арендной платы в указанный период.

Позиция подателя жалобы о том, что ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" недоплачивал все предшествующие годы 20 % арендной платы противоречит закону, договору и поведению ООО "Фирма "ЛАТИС".

Доводы апелляционной жалобы о наличии у ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" задолженности за декабрь 2013 года (основная часть арендной платы в размере 189 378, 91 евро и переменная часть арендной платы в размере 42 818, 77 евро), судом первой инстанции правомерно отклонены, поскольку данная погашена зачетом встречного однородного требования в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (письмо от 06.12.2013).

Так, 05.11.2013 ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" уведомил ООО "Фирма "ЛАТИС" о том, что с 01.12.2013 все обязательства ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" по оплате арендной платы будут зачитываться в счет долга ответчика перед истцом.

При этом, долг ООО "Фирма "ЛАТИС" состоит из сумм переплаты Коммунальных платежей, которые производил ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр".

За период с 01.10.2009 до 31.12.2012 ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" в счет стоимости Коммунальных услуг была уплачена авансом денежная сумма в размере 72 312 615, 42 рублей. В то же время согласно представленным ООО "Фирма "ЛАТИС" расчетам фактическая стоимость Коммунальных услуг, подлежащая оплате ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" в пользу ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" за аналогичный период времени, составила лишь 29 240 857, 72 рублей.

В соответствии с пунктом 2 Приложения N 6 к договору аренды плата за предоставление Коммунальных услуг осуществляется Арендатором ежемесячными платежами до 10 рабочего дня оплачиваемого месяца. В силу пункта 3 Приложения N 6 к Договору аренды Арендодатель ежеквартально обязан предоставить Арендатору спецификацию, подтверждающую объем потребленных Арендатором Коммунальных услуг с указанием действующего тарифа, объемов потребления и фактической стоимости за потребленные Коммунальные услуги.

Согласно пункту 6 Приложения N 6 к договору аренды разница между суммой Коммунальных услуг, подлежащей оплате Арендатором за соответствующий Календарный год согласно указанному сводному расчету Арендодателя, и уплаченной Арендатором суммой Коммунальных услуг учитывается Арендодателем в составе суммы Коммунальных услуг на следующий календарный год.

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исходя из смысла статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для того, чтобы обязательство считалось прекращенным, необходимо уведомить другую сторону о зачете, и с этого момента обязательства считаются прекращенными.

Поскольку за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 на стороне ООО "Фирма "ЛАТИС" образовалась переплата по Коммунальным услугам в размере 43 071 757, 77 рублей, которую ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" ни разу не зачитывал в счет последующих Коммунальных услуг, постольку после выставления ответчиком счета на оплату арендной платы (базовой и переменной) за декабрь 2013 года истец письмом от 06.12.2013 правомерно указал ООО "Фирма "ЛАТИС" на то, что данная сумма зачтена в счет задолженности ООО "Фирма "ЛАТИС".

Относительно долга в части переменной арендной платы за январь и февраль 2014 года истец верно указал, что коммунальные услуги оплачены ООО "ОБИ Франчайзинговый Центр" за будущие периоды, включая данные месяцы.

Так, в пункте 6 Приложения N 6 к договору аренды стороны прямо предусмотрели, что в случае внесения истцом за один период больше денежных средств, данные средства будут учитываться в последующем периоде. Внесенные деньги будут покрывать ежемесячные обязанности по оплате коммунальных услуг, срок которых еще не наступил, что соответствует положениям 315 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие просрочки оплаты в июле 2013 года в три дня признано истцом.

Между тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данное нарушение не носит характер существенного и не может служить основанием для одностороннего отказа от договора.

По смыслу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Просрочка в оплате на срок менее чем 30 дней не является существенной.

Более того, пунктом 9.1 договора аренды стороны предусмотрели ответственность в виде уплаты штрафа за нарушение сроков оплаты.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах оснований для одностороннего расторжения договора не имелось, а потому требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом в полном объеме и отклоняются по вышеизложенным основаниям.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014 по делу N А46-3426/2014 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014 по делу N А46-3426/2014-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер