Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 г. N 10АП-10916/14

г. Москва

17 ноября 2014 г.

Дело N А41-23276/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2014 года, принятое судьей Кузьминой О.А., по делу N А41-23276/14 по исковому заявлению Прокуратуры Московской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО "Стайк 12 Ю" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствия недействительности ничтожной сделки, третье лицо ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино",

при участии в заседании:

от Прокуратуры Московской области - Ионанидзе Д.О. (удостоверение N 155353);

от ООО "Стайк 12 Ю" - Мартынов Д.В. по доверенности от 30.04.2014;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области - Хомякова В.М., по доверенности N ЕП/08-2913 от 30.04.2014 г.;

;

от третьего лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Московской области (далее также - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО "Стайк 12 Ю" с требованиями:

1) признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2011 N 72/2011-П, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и ООО "Стайк 12 Ю";

2) применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно:

- обязать ООО "Стайк 12 Ю" передать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:7, общей площадью 122 598 кв.м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-восток от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский, а Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области принять указанный земельный участок;

- возвратить ООО "Стайк 12 Ю" денежные средства, полученные по сделке в размере 1 672 312,10 (один миллион шестьсот семьдесят две тысячи триста двенадцать) руб. 10 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино".

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2014 года по делу N А41-23276/14 в удовлетворении требований Прокуратуры Московской области отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Прокуратуры Московской области, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы прокуратура ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка N 72/2011-П от 26.09.2011 заключен с нарушением норм Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности", поскольку без проведения торгов земельный участок может приобрести лишь арендатор, пользующийся участком на основании договора аренды не менее трех лет с одновременным выполнением условия использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Прокуратура полагает, что поскольку общество использовало спорный земельный участок не по целевому назначению, оно не могло приобрести его без проведения торгов. Следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2011 N 72/2011-П является недействительным (ничтожным).

Представитель Прокуратуры Московской области в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте электронного правосудия www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Из материалов дела следует, что ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" согласно Государственному акту N МО-8-05-50 принадлежало 280 га земли на праве постоянного (бессрочного) пользования для сельскохозяйственного использования. Впоследствии проводилось межевание земельного массива, с постановкой образованных земельных участков на государственный кадастровый учет. В дальнейшем право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" 14.09.2007 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 67/07.

Согласно указанному договору ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:060428:7, общей площадью 122 598 кв.м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-востоку от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский.

Между ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" и ООО "Тат-Финанс" 16.10.2007 заключен договор N М-04/2007 о передачи обществу всех прав и обязанностей то договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 67/07 от 14.09.2007.

Право аренды на спорный земельной участок ООО "Стайк 12 Ю" приобрело 02.11.2007 на основании договора N 02/67 передачи прав и обязанностей по договору аренды N 67/07 от 14.09.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области 30.11.2007.

Федеральный закон N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 данного статьи.

Пунктом 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Таким образом, к ООО "Стайк 12 Ю" как к юридическому лицу, уже арендующему земельный участок, применяется норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002.

Письмом исх.N 1/5 от 11.11.2010 ООО "Стайк 12 Ю" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (вх. N 284078 от 11.11.2010) за выкупом земельного участка по истечении трехлетнего срока аренды и с учетом надлежащего использования земли в период аренды.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 23.09.2011 N 602 между Территориальным управлением и ООО "Стайк 12 Ю" заключен договор купли-продажи N 72/2011-П от 26.09.2011 находящегося в федеральной собственности земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1. договора ООО "Стайк 12 Ю" передан в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:060428:7, общей площадью 122 598 кв.м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-востоку от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/пос. Ивановское. Разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Право собственности ООО "Стайк 12 Ю" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:0007 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АШ 062402 от 05.12.2011, выпиской из Единого государственного реестра прав от 22.10.2013.

Довод истца о том, что земельный участок не использовался обществом в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, приобретен с нарушением норм действующего законодательства, не подтверждается материалами дела.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области на основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 09.08.2010 N ПП-10/22898 для проведения внеплановой проверки фактического использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Российской Федерации и переданного в аренду ООО "Стайк 12 Ю" сформировало соответствующую комиссию и обратилось 18.08.2010 к ООО "Стайк 12 Ю" с требованием в кратчайшие сроки представить сведения, подтверждающие надлежащее использование арендуемого земельного участка.

Письмом ООО "Стайк 12 Ю" направило в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области всю истребованную информацию.

По результатам проверки комиссией был составлен акт проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности от 14.09.2010. К акту приложен ситуационный план и фотоматериалы, из содержания которых следует, что проверяемый земельный участок использовался обществом в соответствии с разрешенном видом использования (для сельскохозяйственного производства) в течение нескольких лет. Указанный акт подписан всеми членами комиссии.

В пункте 2.4 акта проверки указано, что земельные участки используются в соответствии с разрешенным видом использования, т.е. для сельскохозяйственного производства. Регулярно производится обработка земельных участков со вспашкой и внесением удобрений, посадка зерновых и кормовых культур (осуществляется согласно плану посевов, приложение 9), уборка урожая.

В пункте 2.5 акта указано, что в ходе проведения проверки комиссией установлено, что арендная плата за использование данных земельных участков поступает в федеральный бюджет своевременно.

Данный факт подтвержден представленными в материалы дела копиями платежных поручений за период с декабря 2007 г. по 2011 г., а также актом сверки взаимных расчетов по договору аренды N 67/07 от 14.09.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и обществом, согласно которому задолженность по арендным платежам на 31.12.2010 отсутствует.

ООО "Стайк 12 Ю" на протяжении всего срока аренды добросовестно выполняло обязанности арендатора, уплачивая арендную плату в федеральный бюджет своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Кроме того, в материалы дела представлены договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 гг., согласно которым ООО "Стайк 12 Ю" приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения) для обработки спорного земельного участка.

Также согласно агентскому договору от 18.08.2008 агент взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением спорного земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы). К данному договору имеется акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.2008, согласно которому исполнитель должным образом оказал услуги заказчику, а заказчик полностью оплатил оказанные ему услуги.

В материалы дела представлены и иные договоры, товарные накладные за период 2008 - 2010 гг., подтверждающие, что в период аренды спорного участка общество использовало его для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В обоснование довода о том, что общество не использовало земельный участок по целевому назначению прокуратурой представлено письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 1111-10/20022 от 12.07.2010, согласно которому спорный земельный участок не используется арендатором по назначению.

Между тем, письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 11-10/20022 от 12.07.2010 составлено на основании акта проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Российской Федерации, переданных в аренду ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино". Следовательно, проверяемой организацией являлось ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино", а не ООО "Стайк 12 Ю".

Согласно объяснениям от 14.03.2014, полученным прокурором, указанный акт составлен на основании изучения документов ФГУП "Опытно-производственное хозяйство "Манихино". Иные документы, в том числе арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:08:060428:0007, в ходе проведенной проверки не изучались.

Прокуратура в исковом заявлении также указывает, что обществом не уплачиваются налоги, однако в обоснование указанного факта какие-либо документы истцом не представлены.

Меду тем, в материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие уплату обществом земельного налога за 2012 г. и 2013 г. Кроме того, представлены бухгалтерские балансы за 2007 - 2013 гг., согласно которым обществом осуществляется экономическая деятельность.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, в том числе, с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами власти, в арбитражный суд может обратиться прокурор (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случае признания сделки недействительной ввиду несоответствия ее закону применяются названные правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде двусторонней реституции.

Доводы истца, о том что ни один из представленных ответчиком документов не подтверждают что ответчик использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением, необоснованны.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на момент обращения ответчика за выкупом земельного участка, утвержден не был. Вместе с тем, ответчик предоставил все имеющиеся у него документы по ведению хозяйственной деятельности, что также нашло отражение в акте проверки фактического использования земельных участков от 14.10.2014.

Таким образом, ответчиком при заключении договора купли-продажи N 72/2011-П от 26.09.2011 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения соблюдены все требования действующего законодательства Российской Федерации, решение Арбитражного суда Московской области обосновано и принято в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 по делу N А14-9818/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.01.2012 по делу N А41-34525/10, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2013 N ВАС-5011/13 по делу N А53- 6297/2012).

Вышеуказанные акты судов подтверждают, что при применении пунктом 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды, а не с каким либо иным моментом.

По настоящему делу договор аренды заключен 14.09.2007, государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена 26.09.2007, что подтверждается выпиской из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.10.2014 N 08/054/2014-226.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, присущих отношениям, связанным с арендой земельных участков.

Кроме того, пункт 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25.07.2014 по делу N А41-23276/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов