Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. N 03АП-5066/14

г. Красноярск

20 ноября 2014 г.

Дело N А74-921/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Ишутиной О.В.,

секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

Кальсиной Галины Ивановны

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "28" июля 2014 года по делу N А74-921/2014, принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.,

установил:

Татаринов Владимир Иванович и Кальсина Галина Ивановна обратились в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН 1901065358, ОГРН 1041901024440) и к Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (ИНН 1902000378, ОГРН 1021900674971) об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 733 кв.м. с кадастровым номером 19:03:040102:1146, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г.Саяногорск, ул.Успенского,8б, на значение, равное его рыночной стоимости в размере 270 000 рублей по состоянию на 01.01.2011.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 июля 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Истцы в обоснование своих требований представили суду отчет от 28.11.2013 N С-419-13 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Соответствие данного отчета требованиям Закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, не подтверждено экспертным заключением, выполненным саморегулируемой организацией.

При рассмотрении дела Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости г. Саяногорска не согласился с представленным в материалы дела истцами отчетом и ходатайствовал о назначении экспертизы, в связи с чем, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика представленного в рамках судебной экспертизы, в размере 880 000 рублей.

При этом ходатайство было заявлено именно в связи с тем, что в представленном первоначальном отчете от 28.11.2013 приведены объекты оценки, которые не являются аналогами, таким образом, нарушены требования Федерального стандарта оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256. В данном отчете оценщик рассматривает в качестве аналога земельный участок с разрешенным использованием для строительства медицинского центра, который относится к иному виду разрешенного использования, а именно административные здания объектов здравоохранения (17 вид), тогда как оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование для строительства автомастерской, и относится к 5 виду разрешенного использования для объектов торговли, бытового обслуживания (коммерческая деятельность). Также не подходит аналог земельного участка для строительства общественного торгового центра, так как площадь оцениваемого земельного участка в 34 раза меньше данного аналога. В результате оценщиком в отчете применены корректировки, которые приводят к достаточно большому понижению средневзвешенного значения стоимости одного квадратного метра оцениваемого земельного участка.

Таким образом, первоначальный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28.11.2013 N С-419-13, не может быть принят как достоверное доказательство, поскольку содержит выводы, противоречащие фактическим обстоятельствам, отчеты независимого оценщика, не предупрежденного об уголовной ответственности, не создают доказательственную базу, с необходимой степенью достоверности свидетельствующую о величине рыночной стоимости земельного участка.

Тем самым вывод суда первой инстанции о доказанности величины рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 270 000 рублей неправомерен.

Судом не дана надлежащая оценка отчету, выполненному в рамках судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, тогда как ни со стороны истцов, ни со стороны ответчиков к отчету, выполненному в рамках судебной экспертизы, не предъявлены замечания, в том числе на предмет его соответствия требованиям Федеральным стандартам оценки.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта www.kad.arbitr.ru), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия ответчиков и соистца.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Татаринову Владимиру Ивановичу и Кальсиной Галине Ивановне на основании договора аренды от 25.01.2013 N 4517/13 предоставлен земельный участок площадью 733 кв.м. с кадастровым номером 19:03:040102:1146, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г.Саяногорск, ул.Успенского,8б, для эксплуатации автомойки.

Поскольку земельный участок образован и поставлен на кадастровый учёт 09.01.2013, он не попал в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2011 (последняя кадастровая оценка земель Республики Хакасия на момент разбирательства).

Однако, кадастровая стоимость данного земельного участка определена на основании акта от 11.01.2013 по удельному показателю массовой оценки земель по состоянию на 01.01.2011, исходя из результатов кадастровой оценки, утверждённых постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.03.2012 N 171, внесена в государственный кадастр недвижимости в размере 1 307 276 рублей 18 копеек.

В соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости земельного участка N С-419-13 от 28.11.2013 общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Консалтинг", полученным по заказу истцов перед обращением с настоящим иском, рыночная стоимость земельного участка площадью 733 кв.м. с кадастровым номером 19:03:040102:1146 по состоянию на 01.01.2011 составила 270 000 рублей.

Не согласившись с приложенным к исковому заявлению отчётом о рыночной стоимости земельного участка, Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска инициировал проведение оценки земельного участка посредством судебной экспертизы.

В соответствии с заключением индивидуального предпринимателя Караблина Владимира Ивановича от 26.05.2014 N 01/27/05/2014, полученным в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка площадью 733 кв.м. с кадастровым номером 19:03:040102:1146 по состоянию на 01.01.2011 составила 880 000 рублей.

Не согласившись с выводами экспертизы, полученной в рамках судебного процесса, истцы самостоятельно провели ещё одну оценку земельного участка, в соответствии с которой по отчёту N 20/07/07 от 07.07.2014 общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза" рыночная стоимость спорного земельного участка составила 334 000 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как арендатор и плательщик арендных платежей, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учёта и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Закон об оценочной деятельности содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

При этом согласно абзацу второму названной нормы права, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости спорных земельных участков истцом представлены отчеты оценщика.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем в нарушение названных норм права истцом не представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчеты об оценке земельных участков.

Доводы истца об отсутствии необходимости подготовки положительного экспертного заключения основаны на неправильном толковании норм материального права.

Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, а также с учетом существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной в отчетах, подготовленных оценщиком по заказу истца (более чем 4 раза), представленный истцом отчет оценщика при отсутствии названного экспертного заключения не является достаточным доказательством рыночной стоимости земельного участка в сумме 270 000 рублей. Те же выводы справедливы и для отчёта N 20/07/07 от 07.07.2014 общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза".

Вывод суда первой инстанции о том, что возражения Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска по отчёту об оценке N С-419-13 от 28.11.2013 общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Консалтинг", не могут быть приняты, поскольку Департамент не является специалистом в области оценки, противоречит правилам оценки доказательств, установленным статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В силу пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил заключение эксперта N 01/27/05/2014 от 26.05.2014 на том основании, что в нем применены аналоги, расположенные в городе Абакане.

Выбор аналогов в данном муниципальном образовании обусловлен тем, что аналоги в городе Саяногорске отсутствуют. При этом эксперт указал, что города Саяногорск и Абакан занимают первые позиции в Республике Хакасия по различным социально-экономическим показателям, таким как инвестиции в основной капитал в 2010 году, ввод в действие жилых домов в 2010 году, заработная плата в 2010 году, численность населения.

Экспертом Караблиным В.Н. отобрано 6 аналогичных участков, имеющих деловое назначение, содержание которого раскрыто экспертом на страницах 7-8 заключения.

Площадь земельных участков, отобранных экспертом Караблиным В.Н., варьируется в пределах 285-4029 кв.м., сопоставима с площадью оцениваемого участка.

Таким образом, сходство отобранных экспертом Караблиным В.Н. земельных участков и оцениваемого земельного участка позволяет признать их аналогами на основании пункта 14 ФСО N 1.

В представленном истцом отчете от 28.11.2013 N С-419-13 оценщик рассматривает в качестве одного из аналогов земельный участок с разрешенным использованием для строительства медицинского центра, который относится к иному виду разрешенного использования, а именно административные здания объектов здравоохранения (17 вид), тогда как оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование для строительства автомастерской, и относится к 5 виду разрешенного использования для объектов торговли, бытового обслуживания (коммерческая деятельность).

Расчет корректировки в зависимости от вида разрешенного использования произведен экспертом Макарчук М.Н. по формуле: УКППС объекта / УКПС аналога *100 -100 %. Вместе с тем, применение данного расчета не обосновано ссылкой на общепринятую методологию.Кроме того, при УПКС объекта, равном 1783,46, а УПКС аналога, равном 2 171,9, значение корректировки будет примерно -18%, а не -29%, как указывает эксперт Макарчук М.Н. в строке N 2 Таблицы N 9 на странице 21 заключения 9л.д. 30 т.1).

Таким образом, помимо расхождения в основных характеристиках оцениваемого участка и аналога N 2, эксперт не обосновал применений метод определения корректировки, а также неверно определил результат при расчетах.

Таким образом, отчет Макарчук М.Н. не является надлежащим доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составила 270 000 рублей.

В соответствии с отчетом N 20/07/07 экспертами в качестве аналогов отобраны земельные участки для размещения промышленных объектов (п 7.1 отчета). В отчете эксперты указали, что земельные участки торгового назначения отсутствуют. Экспертами отобраны 3 аналога, предложения к продаже которых размещены на сайте www.avito.ru.

Таким образом, различия в назначении земельных участков не позволяет отнести их к аналогам оцениваемого земельного участка, в связи с чем отчет N 20/07/07 также не может быть использован для установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком.

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков.

Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.

Вышеуказанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

Как следует из заключения эксперта N 01/27/05/2014 кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2011, в связи с чем заключение эксперта N 01/27/05/2014 является надлежащим доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляла 880 000 рублей.

Учитывая изложенное исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежат удовлетворению исходя из того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляла 880 000 рублей.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также полноту выяснения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения арбитражного суда первой инстанции.

Заявитель апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден, поэтому государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "28" июля 2014 года по делу N А74-921/2014 изменить. Резолютивную часть решения изложить в редакции.

Иск удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 733 кв.м. с кадастровым номером 19:03:040102:1146, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г.Саяногорск, ул.Успенского,8б, равную его рыночной стоимости в размере 880 000 рублей.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

О.В. Магда О.В. Ишутина