Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2014 г. N 15АП-14439/14

город Ростов-на-Дону

23 ноября 2014 г.

дело N А32-42387/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель Дружинин Е.С. (доверенность N 7 от 09.10.2014), (до и после перерыва), от ответчика: представитель Жукова А.В., (доверенность от 04.09.2014), (до и после перерыва), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя,

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топаз"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.05.2014 по делу N А32-42387/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Топаз" (ОГРН 1072308012105 ИНН 2308137851)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Ресурс" (ОГРН 1122311009370 ИНН 2311147627)

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Тандер";

Даниелян Марата Валерьевича;

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Топаз" (далее - истец, ООО "Топаз") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Ресурс" (далее - ответчик, ООО "Кубань Ресурс") о признании ничтожным договора аренды недвижимого имущества от 25.03.2013 N 25/03/2013, заключенного между ООО "Топаз" в лице Даниеляна Марата Валерьевича и ООО "Кубань Ресурс" в лице генерального директора Даниеляна Марата Валерьевича и применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-01/2501/2013-971 от 02.04.2013.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер"), Даниелян Марат Валерьевич (далее - Даниелян М.В.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 14.05.2014 отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на необоснованный вывод суда о непредставлении истцом доказательств несоответствия оспариваемого договора требованиям закона. Полагает, что все действия Даниеляна М.В. были направлены не на приобретение имущества ООО "Кубань Ресурс", директором которого он является, а сводились к передаче имущества во владение этого общества на условиях явно невыгодных для ООО "Топаз" и несоответствующих обычаям делового оборота.

В материалы дела от ответчика поступило дополнение к отзыву, копии кадастровых справок. Документы судом приобщены к материалам дела.

В материалы дела от истца поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых истец просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение арбитражного суда первой инстанции от 14.05.2014 отменить, принять новое решение. Дополнение судом приобщено к материалам дела.

Представители третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании огласил дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу.

В судебном заседании, начатом 18.11.2014, объявлен перерыв до 21.11.2014 до 14 часов 45 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 21.11.2014 с участием представителей истца и ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов ответчика и ЗАО "Тандер", Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Топаз" владеет на праве собственности нежилым помещением N 2-17 здания литер А2, площадью 58,1 кв. м, расположенном на цокольном этаже дома N 15/1 по адресу г.Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, с кадастровым номером 23:43:0119002:3557, а также нежилыми помещениями N 2, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7. 2/8, 2/16 общей площадью 165,7 кв. м, расположенными на цокольном этаже дома N 15/1 по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, с кадастровым номером 23:43:0119002:3088.

25 марта 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью "Топаз" (арендодатель) в лице представителя по доверенности Даниеляна Марата Валерьевича и обществом с ограниченной ответственностью "Кубань Ресурс" (арендатор) в лице генерального директора Даниеляна Марата Валерьевича был заключен договор аренды недвижимого имущества N 25/03/2013, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения цокольного этажа N 2, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7. 2/8, 2/16, общей площадью 165,7 кв. м, здания литер А2 и нежилое помещение цокольного этажа N 2-17 общей площадью 58,1 кв. м, здания литер А2, расположенные по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, д. 15/1 (пункт 1.1 договора).

Арендатор обязался принять имущество и уплачивать за его использование арендную плату в размере 5 000 руб. в месяц (пункт 5.2.1 договора).

Срок действия договора установлен с 25.03.2013 по 25.03.2019 (пункт 6.1 договора).

Во исполнение условий договора имущество было передано ответчику по акту приема-передачи от 25 марта 2013 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1, л.д. 146).

Истец, полагая данный договор ничтожным в силу его заключения на заведомо невыгодных для себя условиях, представителем Даниеляном М.В., одновременно являющимся представителем (генеральным директором) ответчика, счел свои права нарушенными и обратился в арбитражный суд с целью оспаривания упомянутой сделки.

Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон и в других случаях, предусмотренных законом. При этом коммерческий представитель обязан исполнять данные ему поручения с заботливостью обычного предпринимателя (статья 184 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. В силу указанной нормы органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, следовательно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно нотариально заверенной доверенности от 26 февраля 2013 года Даниелян Марат Валерьевич являлся представителем ООО "Топаз".

Как следует из пункта 3 статьи 184 Гражданского кодекса, коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности.

Из изложенного следует, что коммерческое представительство сопровождается отдельным договором, заключаемым в письменной форме, например, договором поручения.

В силу статьи 971 Гражданского кодекса по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

В том случае, если в договоре не приведено конкретное полномочие представителя, то договор сопровождается доверенностью, содержащей такое полномочие.

В материалах дела отсутствует договор, предусмотренный пунктом 3 статьи 184 Гражданского кодекса, стороны спора на него при совершении оспариваемых сделок не ссылались. В доверенности от 26 февраля 2013 года условия о коммерческом представительстве также не указаны.

При таких обстоятельствах условия о коммерческом представительстве к настоящему спору не применимы и ошибочно указаны судом первой инстанции. Ввиду чего также и необоснованны доводы ЗАО "Тандер" о необходимости взыскания с поверенного убытков вместо признания договора недействительным.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что Даниелян М.В. имел право на подписание договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика. Однако для признания договора действительным необходимо было установить, что со стороны Даниеляна М.В. не было злоупотребления правом при подписании договора.

Однако представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об обратном.

Так в материалы дела представлен отчет оценщика N 2100-Р.09 от 03.10.2014, выполненный оценщиком ООО "АЯКС-Риэлт" Ефименко В.П. Согласно данному отчету величина рыночной стоимости арендной платы за спорные помещения составляет 167 850 руб. в месяц, или 750 руб. за 1 кв. м в месяц.

Кроме того, также в дело представлен предварительный договор аренды недвижимого имущества от 23.01.2013, заключенный между ООО "Топаз" (арендодатель) в лице генерального директора Пузанова Романа Александровича и ЗАО "Тандер" (арендатор), согласно условиям которого стороны обязуются заключить договор аренды помещений сроком действия 6 лет с даты заключения (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора арендатор обязуется производить арендную плату ежемесячно из расчета 700 рублей за один кв. м предоставленного в аренду помещения.

Исходя из установленной сторонами в предварительном договоре стоимости одного кв. м помещения, месячная арендная плата должна была составлять 156 730 руб.

Однако в заключенном Даниеляном М.В. от имени истца с ответчиком договоре аренды от 25.03.2013 арендная плата установлена в сумме 5 000 руб., что в 30 раз меньше, чем в заключенном за несколько месяцев до этого предварительном договоре аренды.

В деле не имеется доказательств наличия каких-либо существенных причин и обоснования либо разумного объяснения тому, в связи с чем истец, посредством заключения договора аренды недвижимого имущества от 25.03.2013 согласился на получение дохода, в 30 раз меньшего, чем он мог бы получать, исходя из отчета рыночной оценки стоимости аренды и исходя из предварительного договора аренды этого имущества с другим арендатором.

Вместе с тем Даниелян М.В. в тот же день уже от имени ООО "Кубань Ресурс" заключил с ЗАО "Тандер" договор субаренды тех же помещений N Крф-307/13, где размер арендной платы был установлен в сумме 156 600 руб. в месяц.

Доводы ответчика о том, что спорные помещения были переданы в ненадлежащем состоянии, ввиду чего на их ремонт ЗАО "Тандер" было затрачено 2 762 000 рублей, из которых 1 381 000 рублей было ему компенсировано ООО "Кубань Ресурс" не может служить основанием для подобного занижения арендной стоимости.

Условия о необходимости проведения ремонтных работ и последующего возмещения арендодателем их стоимости в размере 50 % были согласованы сторонами и в предварительном договоре аренды от 23.01.2013, что не повлекло снижение арендной платы.

Кроме того, за шесть лет по условиям договора аренды ответчик уплатит истцу 360 000 рублей (5 000 рублей Х 12 месяцев Х 6 лет), тогда как по договору субаренды ответчик от ЗАО "Тандер" получит 11 275 200 рублей (156 600 рублей Х 12 месяцев Х 6 лет). Таким образом, за шесть лет ответчик получит более 10 000 000 рублей прибыли. Данное расхождение в уровне доходов от сдачи в аренду одних и тех же помещений является явно несоразмерным.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Также суд первой инстанции не учел, что такие условия ответчиком предусмотрены на 6 лет, что поставило истца в крайне невыгодное положение.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" выражена правовая позиция, согласно которой отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. ВАС РФ указал, что непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Правовая позиция о возможности применения указанной нормы как позволяющей оценивать совершенные при злоупотреблении правом сделки в качестве ничтожных на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации выражена, в частности, в пункте 9 приведенного Информационного письма.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на такую форму злоупотребления права как шикана, для констатации наличия которой квалифицирующим признаком является преднамеренное действие во вред иному лицу. Также приведенная норма права отмечает недопустимость злоупотребления правом и в иных формах, то есть в случаях, когда умысел на причинение вреда отсутствует, но фактически создаются негативные последствия для иных участников оборота. Таким образом, из смысловой направленности нормы следует, что злоупотреблением правом признается недобросовестное поведение участников оборота, приводящее к неблагоприятным последствиям для иных лиц.

В соответствии с пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 года N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки (в данном случае ООО "Кубань Ресурс"), воспользовавшейся тем, что Даниелян Марат Валерьевич имеет право действовать как от имени ответчика, так и от имени истца, действовал явно в ущерб последнему, является основанием для признании сделки недействительной в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прерогатива правовой квалификации заявленных истцом требований принадлежит суду. Поскольку истец ссылался на недобросовестное поведение сторон и многократное занижение цены оспариваемой сделки, суду надлежало проверить данную сделку на признаки злоупотребления правом сторонами при их заключении (ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Занижение размера арендной платы, заключение договора на крайне невыгодных для истца условиях, не позволяющих в течение 6 лет изменять размер арендной платы, который составляет 5 000 руб. в месяц, и заключение в тот же день договора субаренды с 30-ти кратным увеличением арендной платы, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своими правами, что недопустимо в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Ответчик, не мог не осознавать при заключении спорной сделки реальную стоимость арендной платы за спорное имущество как существенно превышающую указанную в договоре. Сведения о средней рыночной стоимости недвижимости в определенных пределах (как сведения о порядке цен, а не о точной либо приблизительной стоимости объекта) можно отнести к общеизвестным. Указанная в договоре цена заведомо и с очевидностью являются значительно (многократно) заниженной и свидетельствующей о совершении сделки явно в ущерб истцу.

Подобные злоупотребления с размером арендной платы в сфере арендных отношений являлись предметом рассмотрения судов. Позиция о недопустимости злоупотреблений отражена в определении ВАС РФ от 6 декабря 2013 года N ВАС-13846/13 по делу N А19-2903/2010 и поддержана Президиумом ВАС РФ.

Поэтому договор аренды недвижимого имущества от 25 марта 2013 года является недействительным в силу ничтожности, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса, в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал следующее. Требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

С учетом изложенного, требования истца о погашении (аннулировании) реестровой записи в ЕГРП признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 29.01.2013 по делу N А63-8358/2012, от 18.12.2012 по делу N А63-9450/2012.

Поскольку судом первой инстанции не применены подлежащие применению нормы материального права (ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), что привело к необоснованному отказу в иске, решение надлежит отменить, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края 14 мая 2014 года по делу N А32-42387/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды недвижимого имущества от 25.03.2013 N 25/03/2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Топаз" в лице Даниеляна Марата Валерьевича по доверенности от 26.02.2013 и обществом с ограниченной ответственностью "Кубань Ресурс" в лице генерального директора Даниеляна Марата Валерьевича.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись N 23-23-01/2501/2013-971 от 02.04.2013 о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 25.03.2013 N25/03/2013.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубань Ресурс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Топаз" 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева