Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 г. N 05АП-12901/14

г. Владивосток

26 ноября 2014 г.

Дело N А51-5622/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 20 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточная корпорация "Восток",

апелляционное производство N 05АП-12901/2014

на решение от 20.08.2014 судьи О.А.Жестилевской

по делу N А51-5622/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации Находкинского городского округа (ОГРН 1022500699704, ИНН 2508020000, дата государственной регистрации: 04.10.2002, адрес регистрации: Приморский край, г.Находка, Находкинский проспект, 16)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная корпорация "Восток" (ОГРН 1042501608490, ИНН 2508064713, дата государственной регистрации: 27.07.2004, адрес регистрации: Приморский край, г.Находка, ул.Шессейная, 112)

о взыскании 984275 рублей 85 копеек,

при участии:

от истца: Золотарева Н.В. - представитель по доверенности от 23.12.2013 N 1-31-3032 сроком до 31.12.2014;

от ответчика: Жихарев В.В. - представитель по доверенности от 22.04.2013 сроком на три года,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Находкинского городского округа Приморского края (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "Дальневосточная корпорация "Восток" (далее - ООО "ДВК "Восток") с иском о взыскании 984275,85 рублей, в том числе 741276,54 рублей основного долга по договору от 01.12.2004 N 2680-04 за период с 01.01.2013 по 01.01.2014, 242999,31 рублей договорной неустойки за период с 01.04.2011 по 15.02.2014 (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.08.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ДВК "Восток" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и отказать в удовлетворении иска. Ответчик указывает на то, что у него отсутствует задолженность по арендной плате за спорный период, напротив имеется переплата. Оспаривает расчет задолженности, представленный истцом, и полагает, что истцом в одностороннем порядке изменена методика расчета арендной платы, а обжалуемое решение противоречит толкованию норм права, изложенному в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация указала, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае существенного условия договора о его цене и, следовательно, не подлежит оформлению в виде соглашения к договору. Просит в удовлетворении жалобы отказать.

В отзыве на возражения ООО "ДВК "Восток" указало на то, что постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па не определены случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 55 минут 20.11.2014. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

В судебном заседании представитель ООО "ДВК "Восток" поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель Администрации по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 01.12.2004 N 2680-04 (далее - договор аренды) Администрация (арендодатель) передала в пользование ООО "ДВК "Восток" (арендатор) на срок с 27.09.2004 по 26.09.2053 земельный участок площадью 14656,47 кв.м с кадастровым номером 25:31:010407:0263, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: край Приморский, г.Находка, ул.Шоссейная, 112. Земельный участок был предоставлен под эксплуатацию рынка.

Договор аренды является одновременно приемо-сдаточным актом (пункт 1.5 договора). Аренда зарегистрирована Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 28.07.2005.

Пунктом 2.1 договора аренды сторонами согласована арендная плата в 2004 году в размере 66681 рубль 05 копеек. Согласно пункту 2.5 договора аренды изменение арендной платы происходит на основании принятого Находкинской городской думой соответствующего решения об изменении базовых размеров арендной платы за земельные участки без дополнительного согласования сторонами.

04.10.2013 Администрацией в адрес арендатора направлено уведомление исх.N 20.03.02/04130 о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность в сумме 708246 рублей 64 копейки за период с 01.01.2013 по 03.10.2013 из расчета арендной платы в размере 75512 рублей 23 копейки в месяц.

Наличие на стороне ООО "ДВК "Восток" задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя предъявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьёй 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Аналогичная обязанность установлена пунктом 3.2.4 договора аренды от 01.12.2004.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, а органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11, в этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора аренды о согласованном размере арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.

В пункте 2.5 договора аренды стороны установили, что изменение арендной платы происходит на основании принятого Находкинской городской думой соответствующего решения об изменении базовых размеров арендной платы за земельные участки без дополнительного согласования сторонами.

Изначально в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды и приложением N 2 к нему сторонами было установлено, что арендная плата за землю рассчитывается с учетом таких критериев как площадь земельного участка, его целевое использование, экономическая зона (38), тип использования (коммерческий), ставки арендной платы при данном виде деятельности в экономической зоне (1,7424), коэффициента, учитывающего категорию арендатора (2), коэффициента, учитывающего целевое использование участка (5), и коэффициента, учитывающего особый статус земельного участка (1). Таким образом, изначально в формулу расчета арендной платы кадастровая стоимость земельного участка не входила.

19.03.2009, во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ абзаца 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.

В указанный период для расчета кадастровой стоимости подлежало применению постановление Администрации Приморского края от 10.06.2003 года N 176 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Приморского края". Ставка арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена, согласно подпункту "а" пункта 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 года N 71-па, равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства от 08.04.2000 N 316, для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка земель.

В целях актуализации кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Приморского края, в 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па и опубликованы в специальном выпуске "Приморской газеты" 31.12.2010.

В связи с утверждением вышеуказанным постановлением от 30.12.2010 N 437-па новых, соответствующих современным экономическим и качественным характеристикам земельных участков, показателей кадастровой стоимости и признанием утратившим силу постановления Администрации Приморского края от 10.06.2003 года N 176 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Приморского края", расчет арендной платы с 01.01.2011 был произведен истцом с применением нового показателя кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка.

Вместе с тем, согласно пункту пункт 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", введенном Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

С учетом изложенного доводы ответчика о необоснованном изменении Администрацией при расчете задолженности в одностороннем порядке методики расчета арендной платы в виде учета такого показателя как кадастровая стоимость земельного участка подлежат отклонению, поскольку увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке было осуществлено истцом в связи с изменением федерального и регионального законодательства, применяемого при расчете арендной платы, с применением ставок арендной платы, утвержденных решением Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 N 567, действующих в спорный период.

В этой связи судом отклоняется расчет арендной платы и задолженности, приведенный ответчиком в апелляционной жалобе, поскольку он основан приложении N 2 к договору и указанном в нем способе расчета арендной платы без учета изменения методики расчета постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па не определены случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Как указано в данном постановлении, его действие распространяется на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и изложены рекомендации органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Приморского края внести в установленном порядке соответствующие изменения в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в части расчетов арендной платы и сроков ее внесения. Таким образом, действие вышеуказанного постановления не ограничено какими-либо случаями, в которых пересмотр размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке невозможен.

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части взыскания 741276,54 рублей основного долга по договору аренды от 01.12.2004 N 2680-04 за период с 01.01.2013 по 01.01.2014 правомерно удовлетворены судом первой инстанции, поскольку представленный Администрацией расчет задолженности соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края.

Довод ответчика о возможности изменения условия договора о размере арендной платы только на основании соглашения сторон и после государственной регистрации такого соглашения противоречит согласованному сторонами в договоре аренды условию о том, что изменение арендной платы происходит на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного согласования сторонами, а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09. Право сторон требовать друг от друга внесения изменений в заключенный договор не освобождает арендатора от обязанности оплачивать аренду по изменившейся цене в отсутствие соглашения об изменении договора.

Администрацией также заявлены требования о взыскании 242999,31 рублей договорной неустойки за период с 01.04.2011 по 15.02.2014.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором он выплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной арендной платы.

Согласно пункту 2 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па арендная плата по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, вносится арендаторами земельных участков ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным, путем ее перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю.

Учитывая, что нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды судом установлено, а соглашение о неустойке (пене) сторонами в договоре достигнуто, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у истца оснований требовать от ответчика уплаты согласованной договором неустойки (пени) в соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ и пунктом 4.1 договора аренды.

При таких обстоятельствах, поскольку правомерность начисления ответчику пени подтверждена материалами дела, доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по их уплате в материалы дела не представлено, исковые требования в части уплаты пени в сумме 312899,03 рублей подлежат удовлетворению на основании статьи 330 ГК РФ. Расчет пени проверен судом и признается верным.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба ООО "ДВК "Восток" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.08.2014 по делу N А51-5622/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов Н.А. Скрипка