Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 г. N 08АП-11549/14

город Омск

27 ноября 2014 г.

Дело N А46-9134/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Кливера Е.П., Ивановой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11549/2014) общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" на решение Арбитражного суда Омской области от 29.09.2014 по делу N А46-9134/2014 (судья Чернышев В.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" (ИНН 6658172497, ОГРН 1036602682368) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 4 820 779 руб.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Администрации города Омска, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" - Карабут Евгений Федорович по доверенности N 53 от 16.06.2014 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области - не явился, извещено;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено;

от Администрации города Омска -Окишев Константин Владимирович по доверенности N АГ/24-2950 от 16.06.2014 сроком действия 1 год, личность установлена на основании служебного удостоверения;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска -Семенова Елена Геннадьевна по доверенности N 929 от 27.01.2014 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" (далее - истец, ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области (далее - ответчик, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области, Учреждение) о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584, площадью 11528 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение - склад для хранения кислот. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Зеленая, д. 10, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 4 820 779 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 418 руб. 18 коп.

Определением от 31.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области), Администрация города Омска, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Омской области от 29.09.2014 по делу N А46-9134/2014 в удовлетворении заявленного ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" требования отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что представленный Обществом отчет от 30.04.2014 N 2014/04-27 об оценке рыночной стоимости земельного участка не является надлежащим доказательством того, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, поскольку использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, и произведенный оценщиком расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований Общества в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что представленный в материалы дела отчет оценщика от 30.04.2014 N 2014/04-27 имеет положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, которое не было опровергнуто другой экспертизой, в том числе судебной.

В судебном заседании представитель ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.

Представители Администрации города Омска и Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отклонили доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области, Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об его отложении не заявили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:2584 (площадь 11528 кв. м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение - склад для хранения кислот. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Зеленая, д. 10) на основании договора N Д-Ц-14-10156 от 26.04.2013 предоставлен на праве аренды сроком на 10 лет ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ". Категория земель - земли населённых пунктов.

Кадастровая стоимость данного земельного участка рассчитана в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, внесена в государственный кадастр недвижимости 13.02.2013 и составляет 16 556 974 руб. 72 коп., удельный показатель равен 1 436 руб. 24 коп./кв.м.

Руководствуясь статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Общество обеспечило проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков.

Согласно отчёту N 2014/04-27 от 30.04.2014 об оценке рыночной стоимости имущества рыночная стоимость объекта - земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584, определённая по состоянию на 01.01.2011, составляет 4 820 779 руб. (стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 418 руб. 18 коп).

Полагая, что несоответствие содержащейся в настоящее время в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его действительной рыночной стоимости, нарушает права и законные интересы ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ", последнее обратилось в арбитражный суд с указанным выше заявлением.

29.09.2014 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.

Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254.

Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 N 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584 равной его рыночной стоимости, представлен отчет от 30.04.2014 N 2014/04-27 об оценке рыночной стоимости имущества, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Аналитическое агентство оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584, определённая по состоянию на 01.01.2011, составила 4 820 779 руб. (стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 418 руб. 18 коп), а также экспертное заключение от 27.05.2014 N 440/05-14 саморегулируемой организации оценщиков "НП "межрегиональный союз оценщиков", содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета от 30.04.2014 N 2014/04-27, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методика определения рыночной стоимости земельного участка, примененная оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1).

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рассматриваемом случае оценщик отказался от доходного подхода, основанного на расчёте возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и имеющиеся у него трудности в прогнозировании доходов и расходов от объекта недвижимости (стр. 38 Отчёта).

В то же время в таблице 3 Экспертно-аналитического исследования рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, в том числе использованного в указанном Отчёте для обзора и изучения рынка земельных участков, приведены расчётные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчётов с регулярной актуализацией.

Кроме того в таблице 5 Экспертно-аналитического исследования приведены значения величины доходности для земельных участков, компенсирующей риск инвестиций на рынке недвижимости.

Одним из основных документов, используемых оценщиками города Омска для расчёта рыночных стоимостей земельных участков, является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (далее - Исследование), проведённое большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.

В Исследовании имеются данные и о доле стоимости, приходящейся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости. В частности, по данным таблицы 6 Исследования для производственно-складских объектов недвижимости она составляет 8,1 % процента (средневзвешенное значение). В Исследовании также отмечено, что значение среднего, моды и медианы по выборкам участков максимально близки, что говорит о нормальном распределении.

По верному замечанию суда первой инстанции, все эти сведения также могли быть использованы при расчёте стоимости участка доходным подходом.

При этом информацию о доходности оцениваемого земельного участка можно было также получить у правообладателя участка, заказавшего его рыночную оценку. Однако оценщик к нему с соответствующим запросом не обращался.

Более того, оцениваемый земельный участок находится в аренде и приносит своему собственнику доход в виде установленной договором арендной платы. Соответствующий договор аренды земельного участка представлен самим оценщиком на стр. 46-43 Отчёта.

Таким образом, отказ оценщика от использования доходного подхода в отношении земельного участка, уже приносящего известный оценщику доход в виде арендной платы, не может считаться обоснованным.

В силу пункта 24 ФСО N 1 оценщик должен в обязательном порядке согласовывать стоимости объекта оценки, полученные при расчёте различными подходами к оценке, в связи с чем расчёты оценщика, произведённые в нарушение Федеральных стандартов оценки, делают результат оценки недостоверным.

Произведённый оценщиком расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом также не может быть признан достоверным по следующим основаниям.

Пунктом 14 ФСО N 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

В Отчёте оценщик указывает на осуществление анализа рынка в ходе консультаций с риэлторами агентств недвижимости Свердловской области и использование при этом информации Уральской палаты недвижимости, на подбор аналогов на основании информации этих организаций (стр. 31 Отчёта). Оценщик также отмечает, что делал поправки в своих расчётах, исходя из анализа рынка недвижимости Уфы (стр. 28 Отчёта).

Таким образом, по всем выбранным оценщиком элементам сравнения отобранные им аналоги явно не соответствуют оцениваемым участкам и поэтому не могут считаться их реальными аналогами. Так, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, водопровод, канализация, электроосвещение, центральное отопление. Аналог N 1 находится в другом административном округе города Омска; Аналог N 3 находится за пределами города Омска (поселок Магистральный не входит в границы города Омска); их площадь значительно отличается.

В то же время на рынке имелось достаточно предложений по земельным участкам, более соответствующих оцениваемым участкам.

В рассматриваемом Отчёте оценщик указал, что разрешённое использование земельных участков является наиболее эффективным (стр. 15 Отчета).

Вместе с тем, при проведении оценки рыночной стоимости необходимо рассматривать различные варианты использования участка, выбирая из них наиболее эффективный.

Согласно пкнкту 10 ФСО N 1 при установлении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором стоимость его будет наибольшей.

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого величина стоимости земельного участка будет максимальной и которое может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Оценщик таких расчётов не проводил.

На стр. 12 Отчёта (в разделе описания объекта оценки) отмечено, что оцениваемый участок расположен в территориальной зоне ПЗ, в которой насчитывается более 100 различных основных видов разрешённого использования, в том числе для размещения общежитий, мотелей, административных зданий и офисов, магазинов, рынков, аптек и т.п.

В разделе же обзора рынка земельных участков (стр. 21 Отчёта) оценщик указывает, что по данным на 2 квартал 2010 года "...цена земли 3, 9 вида использования составила 833 руб./кв.м., в то время как квадратный метр земли под торговые объекты в

среднем стоит 2 080 руб./кв.м.".

Следовательно, по данным самого оценщика в зависимости от вида использования участка его цена может отличаться в 2,5 раза. И никаких препятствий для использования оцениваемого участка под торговый объект не существует.

Таким образом, учитывая, что оцениваемый земельный участок расположен в черте города Омска, находится в хорошем состоянии, на нём имеются все коммуникации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в качестве одного из наиболее эффективных способов использования участка оценщику следовало рассмотреть различные варианты его возможного использования.

Кроме того, полученная оценщиком цена земельного участка, расположенного в ЦАО города Омска, в размере 418,18 руб./кв.м. (стр. 36 Отчёта) занчительно отличается от указанных им же средних цен по городу, которые составляют 1 387 руб./кв.м. (стр. 22 Отчёта). Каких-либо объяснений такого различия в ценах в Отчёте не имеется.

В указанном выше Исследовании было также отмечено, "что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка. Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков, можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли... Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки, тем выше стоимость, причем данная зависимость не является линейной".

В таблице 8 Исследования указано, что стоимость земли участка, застроенного производственно-складской недвижимостью, превышает стоимость земли незастроенного участка в среднем на 14,82 %.

Вместе с тем, каких-либо оснований для занижения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в Отчёте не приведено.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В связи с этим отчёт N 2014/04-27 от 30.04.2014 об оценке рыночной стоимости нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нём рыночную стоимость спорного земельного участка - достоверной.

Таким образом решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ООО Торговый дом "СКМ-МЕБЕЛЬ".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 29.09.2014 по делу N А46-9134/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Е.П. Кливер Н.Е. Иванова