Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 г. N 13АП-22145/14

г. Санкт-Петербург

25 ноября 2014 г.

Дело N А56-25559/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Старовойтовой О.Р., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Бурлакова И.Б., доверенность от 25.09.2014,

от ответчика: Белова С.Г., доверенность от 06.08.2014, Ефимова И.А., доверенность от 15.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22145/2014) ООО "Лига" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2014 по делу N А56-25559/2014 (судья Воробьёва Ю.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лига"

к Обществу с ограниченной ответственностью "РН Северная столица"

о взыскании суммы восстановительного ремонта,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лига" (адрес: 197022, Санкт-Петербург, ул. Проф.Попова, д.37; ОГРН: 1037825005130; ИНН: 7811089267; далее - ООО "Лига") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РН Северная столица" (адрес: 194021, Санкт-Петербург, Карбышева, 5, литер А; ОГРН: 1079847072337; ИНН: 7802411512; далее - ООО "РН Северная столица") о взыскании 2 052 000 руб. суммы восстановительного ремонта помещения с учётом физического износа материалов (согласно отчёту Независимой экспертно-оценочной компании N 421/У от 11.03.2014), подлежащих возмещению согласно п. 2.2.10 договора от 17.08.2009 N 22/09.

Решением суда от 16.07.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Лига" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что с января по март 2014 года арендатор не находился в спорном помещении, о том, что помещение было возвращено арендатором в том же состоянии, в котором было принято, а также с выводом о том, что замечания, указанные в дефектационном акте свидетельствуют о нормальном износе, возможным при нормальной эксплуатации. Податель жалобы указывает, что им были представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие ухудшение состояния помещения. Также податель жалобы ссылается на вывод оценщика о том, что помещения были переданы арендатору в очень хорошем состоянии.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Лига" (арендодатель) и ООО "РН Северная столица" (арендатор; на момент заключения договора - ООО "ТНК-ВР Северная столица") заключен договор аренды от 17.08.2009 N 22/09 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды часть нежилого здания с кадастровым номером 78:7:3207:12:49 площадью 13 306,7 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 37, литер. В, для использования под офис. Общая площадь передаваемой в аренду части здания составляет 1 211,8 кв.м. (часть пом. 1Н (комн. 206-210, 212-230), 8 этаж) (далее - помещение), что подтверждается актом приёмки-передачи от 18.09.2009 (л.д. 49-50).

Пунктом 7.1 Договора установлено, что Договор заключен на срок до 17.08.2014 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.10.2009.

Согласно п. 2.2.9 Договора Арендатор обязуется письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 5 календарных месяцев о предстоящем освобождении помещения в случае намерения досрочно расторгнуть Договор либо о намерении освободить часть арендуемого помещения. При этом оплата до момента расторжения Договора должна производиться на прежних условиях. При нарушении условий данного пункта, Арендатор обязуется выплатить неустойку в размере арендной платы за срок разницы между фактической датой уведомления о расторжении Договора и датой определяемой условиями настоящего пункта.

Письмом от 08.10.2013 исх. N 10/056 арендатор уведомил арендодателя о намерении расторгнуть Договор аренды, а также просил расторгнуть договор ранее истечения 5 месяцев без применения штрафных санкций.

Арендодатель письмом исх. N 1405-4/13 от 11.10.2013 сообщил арендатору о возможности расторжения Договора только 07.03.2014, то есть по истечении 5 месяцев с даты уведомления.

19.02.2014 арендодателем был произведён предварительный осмотр помещения, по результатам которого составлен и направлен в адрес арендатора Дефектационный акт с указанием на недостатки помещения, возникшие в связи с его использованием арендатором.

Согласно письму арендатора от 26.02.2014 N 2/197 и письму арендодателя от 07.03.2014 N 349-4/14 стороны исключили ряд замечаний к состоянию арендованного помещения.

05.03.2014 был произведён повторный осмотр помещения с участием представителей сторон и независимой экспертно-оценочной компании, по результатам которого подтверждены содержащиеся в дефектационном акте замечания в отношении состояния полов, стен и потолка, о чём составлен акт с указанием на то, что выявленные недостатки являются следствием нормального износа.

В соответствии с условиями п. 2.2.9 Договора помещение возвращено арендодателю по акту приёма-передачи от 07.03.2014. При этом арендодатель при подписании акта указал на наличие замечаний к состоянию помещения согласно письму от 07.03.2014 N 349-4/14, дефектационному акту от 05.03.2014.

Независимой экспертно-оценочной компанией ООО "Абсолют Оценка" составлен Отчёт от 11.03.2014 N 421/У об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 37, лит. В, согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещения (с учётом физического износа материалов) составляет 2 052 000 руб.

Ссылаясь на отказ ООО "РН Северная столица" возместить указанную сумму, ООО "Лига" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании причинённых убытков в указанном размере.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 398 ГК РФ кредитор вправе требовать возмещения убытков. В соответствии со статьёй 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, в соответствии со статьёй 15 ГК РФ арендодатель должен доказать факт причинения убытков, вину Арендатора, а также причинно-следственную связь между противоправным поведением Арендатора и наступившими последствиями в виде убытков, размер убытков.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий лица, причинившего убытки, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

В данном случае в соответствии с п. 2.2.10 Договора Арендатор обязуется передать Помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа. Под нормальным износом по смыслу пункта 2.2.10 договора понимается такое состояние помещения, которое возникло вследствие его эксплуатации по назначению, описанному в п. 1.1 Договора, в течение срока действия Договора (но не более 50 часов в неделю) с учетом пребывания в Помещении работников и посетителей Арендатора в соответствии с нормативами и требованиями, предъявляемыми санитарно-эпидемиологическими службами, органами, осуществляющими надзор по пожарной безопасности, инспекциями по охране труда.

Согласно Акту сдачи-приемки помещения от 18.09.2009 Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду Помещение для использования под офис.

На момент передачи помещений в аренду экспертная оценка не проводилась, в связи с чем выводы эксперта (т. д. 1 л.д. 106), на которые ссылается податель жалобы, о том, что помещение было передано арендатору в очень хорошем состоянии являются немотивированными и не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств.

Кроме того, в экспертном заключении указано следующее: "Оценщиком сделано предположение, что первоначально при заключении договора, состояние помещений оценивалось как очень хорошее". Данное предположение ничем не обоснованно. Однако, степень физического износа помещений (результат естественных процессов) определена оценщиком на момент осмотра по сравнению с предполагаемым ранее очень хорошим состоянием помещений.

Вместе с тем, сами стороны в акте приема-передачи спорного помещения в аренду указали техническое состояние Помещения, а именно все помещение (пол, стены, потолок, двери, окна и др.) в исправном состоянии, общее техническое состояние помещения - удовлетворительное.

По акту от 07.03.2014 Помещение было возвращено Арендодателю с дефектами, поименованными в Дефектционном акте от 05.03.2014.

При этом ответчик указывает, что поименованные дефекты являются следствием нормального физического износа, в связи с чем их устранение не подлежит возмещению за счёт арендатора.

Истец настаивает на том, что стоимость восстановительного ремонта должна быть возложена на арендатора в соответствии с пунктом 2.2.10 Договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно условиям Договора (п. 2.2.10) на Арендатора может быть возложена обязанность возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта только в случае ухудшения состояния помещения вследствие деятельности Арендатора.

Стороны оговорили в Договоре (п. 2.2.10), что под нормальным износом понимается такое состояние помещения, которое возникло вследствие его эксплуатации по назначению, описанному в п. 1.1 Договора, в течение срока действия Договора (но не более 50 часов в неделю) с учетом пребывания в Помещении работников и посетителей Арендатора.

Как следует из материалов дела, помещение находилось в аренде почти 5 лет (с 2009 по 2014 год). Помещение эксплуатировалось исключительно по назначению в полном соответствии с условиями Договора, и доказательств обратного истцом не предоставлено.

Из самого Дефектационного акта не следует, что указанные замечания не являются следствием нормального износа, возможным при обычной эксплуатации и соответствуют статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2.2.10 договора, допускающим возврат объекта аренды с учётом нормального износа.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил доказательств в обоснование заявленных доводов о том, что состояние помещения на момент его возврата ухудшилось по сравнению с тем состоянием, в котором оно было передано в пользование Ответчику, с учётом нормального износа.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что с января по март 2014 в указанном Помещении Арендатор фактически не находился, с января 2014 года ответчик занимал другое помещение под офис, арендуемое по договору аренды, заключенному с ЗАО "МЦДС", по адресу: г. Санкт - Петербург, ул. Пролетарской диктатуры, д. 6.. При этом Арендодатель имел доступ в пустое помещение. Это подтверждается в частности Дефектационным актом, составленным Арендодателем в одностороннем порядке 19.02.2014. Таким образом, невозможно установить за какой период времени образовались указанные Арендодателем повреждения и загрязнения.

Таким образом, в данном случае требование Арендодателя о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения подлежит отклонению, так как Арендодателем в обоснование заявленных требований не представлено надлежащих доказательств наличия предусмотренной ст. 15 ГК РФ совокупности условий для взыскания убытков, в том числе наличия причинно-следственной связи между действиями Арендатора и причинением вреда Арендодателю.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2014 по делу N А56-25559/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

О.Р. Старовойтова И.А. Тимухина