Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2014 г. N 06АП-4432/14

г. Хабаровск

01 декабря 2014 г.

А73-3341/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карасева В.Ф.

судей Иноземцева И.В., Михайловой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "СТЕНЛИ": Сайганов Олег Владимирович - представитель по доверенности от 20.01.2014;

от Общества с ограниченной ответственностью "Тивон": Тивоненко Анатолий Петрович - директор по решению участников N 3 от 01.11.2013

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли"

на решение от 20.06.2014

по делу N А73-3341/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Медведевой О.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли"

к обществу с ограниченной ответственностью "Тивон"

о взыскании 580 327, 20 руб., расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли" (ОГРН 1062724061168, далее - ООО ИСК "Стенли", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Тивон" (ОГРН 1072720000167; далее - ООО "Тивон", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 7 от 06.02.2007 в размере 385 920 руб. за период с октября 2013 по январь 2014 года, неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 194 407,20 руб., расторжении договора аренды N 7 от 06.02.2007.

Решением Арбитражного суда от 20.06.2014 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано, в отношении требований о взыскании долга 385 920 руб. и неустойки 194 407,20 руб. производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды N 7 от 06.02.2007.

В обоснование доводов жалобы указывает на неверно установленные фактические обстоятельства данного спора, дана ошибочная оценка представленным истцом доказательствам о невозможности использования помещений. Заключение специалиста от 22.05.2014 прямо указывает на аварийное состояние помещений, непригодность к эксплуатации и невозможность их использования. В связи с этим, договорные обязательства неисполнимы. Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), данное обстоятельство является основанием для прекращения договорных обязательств. Уведомление о готовности произвести работы по восстановлению арендуемых помещений не имеет никакого правового значения. На ответчика ни законом, ни договором не возложена обязанность по произведению капитального ремонта.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 09 часов 00 минут 16.10.2014, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети интернет.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы жалобы поддержал и пояснил, что решение обжалуется в части отказа в иске о расторжении договора. В суде первой инстанции истец отказался от требований взыскания долга и пении, в связи с чем, суд прекратил производство, в данной части решение не оспаривается.

Представитель ответчика не возражал против проверки решения в части, просил оставить решение суда без изменения и пояснил, что общество как арендатор помещений предлагало истцу выполнить капитальный ремонт помещений, но не получило ответа. Состояние помещений позволяет их отремонтировать и не препятствует исполнению договора аренды. Ходатайствовал о возможности проведения экспертизы технического состояния помещений.

Представитель истца не возражал, но не за свой счет и пояснил, что обращения ответчика носили общий характер, ответчик не предлагал рассмотреть сметы на ремонт, указал на возможность рассмотрения вопроса для определения необходимости проведения ремонта арендатором.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика судом принимались меры к урегулированию спора мирным путем, в связи с чем, рассмотрение дела откладывалось 16.10.2014, в том числе для предложения сторонам проведения судебной экспертизы, представить наименование экспертной организации, предложения по кандидатурам экспертов, определения вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, перечисления денежных средств за проведение экспертизы на депозитный счет суда.

Стороны к мировому соглашению не пришли.

Ответчик ходатайствовал приобщить заключение от 14.11.2014 ООО "Дальтранспроект" о невозможности определить состояние конструкция из-за отсутствия проектной документации, запросить документы у истца.

Представитель истца пояснил, что ответчик с конкретными предложениями для заключения мирового соглашения не обращался, об обследовании здания ответчиком и привлеченным специалистом общество не извещалось, заключение ООО "Дальтранспроект" не содержит выводов имеющих значение для дела, просил отклонить ходатайства ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку истец согласно доводам жалобы, обжалует часть судебного акта (в части отказа в расторжении договора), стороны не заявили возражений по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами по делам N А73-6138/2011, N А73-11565/2012 с участием сторон, истец является собственником административного нежилого здания общей площадью 2710,3 кв.м, литер А, этажность 6, расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Шевчука, 28А.

06.02.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 7 аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения NN 1-7 общей площадью 470,1 кв.м, расположенные принадлежащем истцу здании по ул.Шевчука, 28А, сроком на 20 лет для использования под водно-оздоровительный центр.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 06.02.2007, договор N 7 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на договоре проставлен штамп регистрирующего органа номер регистрации 27-27-01/037/2007-217 от 21.05.2007.

ООО "Тивон" была произведена перепланировка арендуемых помещений, в результате которой общая площадь административного здания по ул.Шевчука, 28А, составила 2 606,9 кв.м. Факт перепланировки и изменения площади здания зафиксирован в техническом паспорте от 26.11.2007, оформленном государственным учреждением "Краевое бюро технической инвентаризации" Управление технической инвентаризации.

Перепланировка согласована Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска в письме от 25.06.2008 N 01-61/4626, истцом в письме от 15.07.2008 N 328 из которого также следовало,, что в результате перепланировки общая площадь арендуемых помещений ООО "Тивон" составила 321,6 кв.м.

15.07.2008 между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 7, согласно которому площадь арендуемых помещений изменена с 470,1 кв.м. на 321,6 кв.м.

В пункте 7.6 договора стороны предусмотрели право досрочного расторжения договора в силу форс-мажорных обстоятельств, возникших помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

Ссылаясь на паводковую ситуацию на реке Амур в августе 2013 года, в результате которой произошло затопление арендуемых помещений, ухудшением состояния здания и невозможностью использования помещений, истец письмом от 04.02.2014 предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды N 7 от 06.02.2007, сообщить о принятом решении в течении семи дней, в случае отказа предупредил об обращении в суд, а также направил соглашение о расторжении договора.

Кроме того, другим письмом от 04.02.2014 истец сообщил о наличии задолженности по арендной плате с октября 2013 года по январь 2014 года в сумме 385 920 руб., потребовал оплатить долг в течении семи дней и предложил расторгнуть договор по основаниям нарушения обязательств оплаты

Ответчик с досрочным расторжением договора аренды и наличием задолженности не согласился.

В соответствующих письмах от 05.09.2013, 23.09.2013, требованиях от 13.03.2014, 10.04.2014 арендатор сообщил истцу о невозможности использования помещения, требовал определить перечень необходимых работ для ремонта силами собственника здания (заливки бетоном для укрепления стен и фундамента подвального помещения, нанесения гидроизоляционного слоя), после чего гарантировал восстановление интерьера и имущества водно-оздоровительного комплекса и оплаты аренды после ремонта.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В качестве существенных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, истец указал на наличие непреодолимой силы - природным явлением наводнение в связи с паводковой ситуацией на реке Амур и затопления помещений. В результате, как указывает истец, здание находится в аварийном состоянии, возникла опасность пребывания граждан, без проведения ремонтных работ по усилению здания его безопасность не будет обеспечена.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с представленными настоящее в дело справке Управления ГО и ЧС Администрации г. Хабаровска от 30.09.2013 N 13-4/2777, акту МУП г. Хабаровска "Водоканал" от 16.08.в результате чрезвычайной ситуации, связанной с летне-осенним паводком 2013 года на реках Амур и Уссури, здание по ул.Шевчука, 28А находилось в зоне подтопления, подвальное помещение водно-оздоровительного комплекса затоплено в результате высокого уровня воды в реке Амур.

Факт затопления арендуемых помещений не оспаривается, при этом наличие чрезвычайных обстоятельств явилось основаниям для отказа арендодателю в иске к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора и возврате помещений по делам N А73-6138/2011, N А73-12472/2013.

Истцом представлено заключение ООО "Интехпроект" по результатам обследования подвала административного здания N 28А по ул. Шевчука г. Хабаровска, после проведенной реконструкции подвала для использования под водно-оздоровительный центр, выполненного по заказу собственника здания в 2014 году.

Согласно заключению, утверждено 23.05.2014, техническое состояние элементов покрытия потолка, стен, пола, инженерных систем помещений подвала предаварийное, существующие повреждения конструкций внутренних стен в помещениях подвала свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации, опасности их обрушения и опасности пребывания людей в зоне расположения конструкций; установленные дефекты и разрушения покрытий потолка, стен, системы канализации, электротехнического оборудования помещений подвала, препятствующие осуществлению процессов оздоровительного комплекса, пользование помещениями подвала невозможно.

Ответчик оспаривает выводы заключения ООО "Интехпроект", ссылаясь на отсутствие у организации право проведения экспертных работ в нежилых помещениях, а так же на то, что помещения могут быть предоставлены арендатору, что могла бы подтвердить судебная экспертиза.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно части

1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и

возражений (статья 65 АПК РФ).

Между тем, ссылаясь на недостоверность заключения, ответчик соответствующих доказательств в обоснование своей позиции не предоставил, как не заявлял и ходатайств о проведении соответствующей судебной экспертизы.

Апелляционный суд в определении от 16.10.2014 предлагал сторонам выполнить действия для назначения экспертизы, так же объявлял перерыв в заседании, после которого ответчик представил заключение от 14.11.2014 ООО "Дальтранспроект" о невозможности определить состояние конструкций подвального помещения и возможности определения изменения несущих конструкций и дополнительных нагрузок при наличии полного изучения проектно-сметной документации по проекту на основании которого принималось решение о проведении реконструкции здания.

Согласно представленном заключению, которое приобщено апелляционным судом на основании абзаца второго части 1 статьи 268 АПК РФ при обследовании конструкций в ноябре 2014 года в здании проводятся ремонтно-восстановительные работы, производится усиления фундаментов, надстройка дополнительных этажей, в подвальных помещениях производится работы по заливке стен монолитным железобетоном, усиление ж/б фундаментов.

Указанное заключение не содержит выводы о состоянии помещений после их затопления, наличие ремонтных работ по усилению конструкций здания сторонами не оспаривается.

Ходатайство ответчика запросить у истца проектную сметную документацию на объект не подлежит удовлетворению, как не обоснованное.

Отчет о результатах обследования технического состояния конструкций подземной части здания по ул. Шевчука, 28 А в г. Хабаровске, выполненный ИП Осетровым составлен в 2007 году, поэтому не может отражать состояние помещений после наводнения в 2013 году.

Апелляционный суд на основании оценки доказательств, принципов состязательности принимает заключение ООО "Интехпроект" отражающего состояние помещений и содержащим вывод о невозможности использования помещениями подвала в связи с предаварийным техническим состоянием, наличия опасности пребывания людей.

Возражения ответчика не принимать заключение отклоняются, поскольку ООО "Интехпроект" является членом Саморегулируемой организацией Архитекторов и проектировщиков Дальнего Востока, которая выдало свидетельство от 23.10.2013 о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе на виды работ по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, работы по подготовке сведений о внутреннем инженерном оборудовании, внутренних сетях инженерно-технического обеспечения, о перечне инженерно-технических мероприятий и др.

В данном случае, наличие обстоятельств непреодолимой силы непосредственно привели к невозможности исполнения арендодателем своих обязательств.

Вывод суда первой инстанции о том, что необходимость проведения капитального ремонта здания не свидетельствует о невозможности его предоставления в пользование арендатору сделано без учета указанных выше обстоятельств, а также положений договора предусматривающих право досрочного расторжения договора в силу форс-мажорных обстоятельств, к которым относится наводнение.

Наличие реконструкции арендуемых помещений, выполненных ответчиком в 2007 году, значения не имеет, поскольку обстоятельства непреодолимой силы возникли в 2013 году, и собственник помещений принимает меры к устранению их последствий.

На основании изложенного, решение суда в данной о части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

В части требований взыскании долга 385 920 руб. и неустойки 194 407,20 руб. производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, что предметом оспаривания не является.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ госпошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.06.2014 по делу N А73-3341/2014 в обжалуемой части отменить, расторгнуть договор аренды N 7 от 06.02.2007.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Тивон" (ОГРН 1072720000167) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли" (ОГРН 1062724061168) судебные расходы по оплате госпошлины по иску 4 000 руб. и по апелляционной жалобе 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

И.В. Иноземцев А.И. Михайлова