Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2014 г. N 05АП-13257/14

г. Владивосток

02 декабря 2014 г.

Дело N А51-7948/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 25 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Бурова Сергея Николаевича,

апелляционное производство N 05АП-13257/2014

на решение от 04.09.2014

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-7948/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Корнеевой Эммы Христиановны (ИНН 251100601950, ОГРН 304251136000295) к индивидуальному предпринимателю Бурову Сергею Николаевичу (ИНН 250800402556, ОГРН 304250821200010) третьи лица: Администрация Уссурийского городского округа, управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, о признании отчета недостоверным,

при участии:

от истца - Корнеев Б.Г. по доверенности от 25.11.2014 сроком действия на три года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Корнеева Эмма Христиановна (далее по тексту - истец) обратился с исковыми требованиями о признании выполненного индивидуальным предпринимателем Буровым Сергеем Николаевичем (далее по тексту - ответчик) отчета N 42-05/13 от 23.05.2013 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 61 в здании (лит.А), общей площадью 92,20 кв.м, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Ленина, д. 121, этаж: 1, по состоянию на 16.05.2013 недостоверным.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Администрацию Уссурийского городского округа, Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2014 признан недостоверным выполненный индивидуальным предпринимателем Буровым Сергеем Николаевичем отчет N 42-05/13 от 23.05.2013 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 61 в здании (лит.А), общей площадью 92,20 кв.м, расположенном по адресу: г.Уссурийск, ул. Ленина, д. 121, этаж: 1, по состоянию на 16.05.2013.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение. В обоснование жалобы указал, что в его адрес не направлено исковое заявление, а также не представлены доказательства, на которые в судебном заседании ссылался истец. Также указал, что судом первой инстанции не проводилась судебная экспертиза, суд необоснованно отдал предпочтение доказательствам, представленным истцом.

В судебное заседание апелляционного суда ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании истец на доводы апелляционной жалобы возразил, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, оспорил доводы заявителя жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Корнеевой Эммой Христиановной (Арендатор) 11.02.2010 заключен договор аренды N 021/10 в отношении нежилого помещения N 61 в здании (лит. А), общей площадью 92,20 кв.м, расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Ленина, д. 121, этаж: 1, назначение: нежилое.

Истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, обратился к третьему лицу с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с муниципальным контрактом N 3 на оказание услуг по оценке муниципального имущества от 16.05.2013, заключенным между индивидуальным предпринимателем Буровым Сергеем Николаевичем и Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, 16.05.2013 ответчиком произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения N 61 в здании (лит. А), назначение: нежилое, общей площадью 92,20 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, д. 121, этаж: 1. При этом его рыночная стоимость определена в размере 3 713 496 рублей.

Постановлением администрации Уссурийского городского округа от 19.09.2013 N 3367 утверждены условия приватизации арендуемого истцом имущества.

Не согласившись с выводами, изложенными в отчете N 42-05/13, выполненном ответчиком, истец обратился к ООО "Альфа Плюс", оценщик которого Иващенко И.П. подготовила отчет N 291/10/2013 от 05.11.2013.

Согласно отчету N 291/10/2013 от 05.11.2013, по состоянию на 16.05.2013 рыночная стоимость нежилого помещения N 61 в здании (лит. А), назначение: нежилое, общей площадью 92,20 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, д. 121, этаж: 1, составляет 2 670 000 рублей.

Полагая, что изготовленный ответчиком отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В этой связи коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со ст.13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При изучении отчёта N 42-05/13 судом первой инстанции были выявлены следующие не соответствия требованиям, установленным законом.

Так, на странице 14 в таблице N 7 оценщик указывает, что объект оценки отвечает признакам хорошей обеспеченности общественным транспортом, до ближайшей остановки общественного транспорта около 20-30 м; транспортная доступность, состояние подъездных путей хорошее. В соответствии с таблицей N 9 на странице 17 оценщик пришел к выводу о хорошем физическом состоянии помещения, то есть, что помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов) при улучшенной/простой отделке, не требующей значительного ремонта, и требующего ремонта оборудования отечественного или импортного производства. На стр. 19 оценщик рассчитал износ в размере 26 %.

Однако, согласно таблице N 11 отчета N 291/10/2013, выполненного ООО "Альфа Плюс", автопарковка рядом со зданием, в котором находится объект оценки, отсутствует. Как указано в таблице N 13, на стенах имеется увлажнение основания стен, грибок на высоту до 80 см; полы имеют стирание в ходовых местах, прогнивание досок, местами полы провалены, требуют ремонта; в оконных проемах пересохшие рамы, коробление коробки и ставен, прогнивание нижней части, из-за чего требуется ремонт; входные двери во вспомогательные помещения имеют стертости дверных полотен и коробки, мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, требуется замена; электрооборудование - повреждение изоляции проводки внутренней, потеря эластичности изоляции проводки, неисправности, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов, в связи с чем требуется ремонт; система отопления - коррозия железных трубопроводов, наличие следов протечек и мест восстановления трубопроводов, неудовлетворительное состояние запорной арматуры, требующей ремонта; система водоснабжении - коррозия железных трубопроводов, неудовлетворительное состояние запорной арматуры, требуется ремонт; отделка - ремонт не проводился длительное время, стены и потолок отделаны частично пластиковыми панелями, под которыми оштукатуренные и побеленные поверхности стен и потолка, пластиковые панели выгоревшие, имеются многочисленные повреждения, обрешетка под панелями требует переборки и закрепления, то есть требуется ремонт.

В связи с этим, апелляционная коллегия считает вывод суда первой инстанции о том, что отчёт N 42-05/13 не соответствует требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, содержащиеся в нем сведения, на основе которых оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки, опровергаются материалами дела, верным.

Также апелляционной коллегией принимается во внимание показания свидетеля Иващенко Ирины Павловны - оценщика ООО "Альфа Плюс", подготовившей отчет N 291/10/2013, которая подтвердила, что рядом с домом отсутствует автопарковка, имеется небольшая территория на несколько домов, что затрудняет подъезд, стоянку автотранспорта, остановка общественного транспорта находится в нескольких кварталах. Также свидетель показала, что помещение находится в состоянии, близком к аварийному, на момент осмотра из стен здания выпадали кирпичи, подвал под помещением находится в неисправном состоянии, из-за чего поступает пар в помещение, повышается влажность, вызывающая грибок, гниение деревянных полов, коррозию трубопроводов и дальнейшее разрушение помещение, все электрооборудование подлежит замене, для дальнейшей эксплуатации помещения требуется капитальный ремонт.

Отчет N 291/10/2013 составлен ООО "Альфа Плюс" в ноябре 2013 года, то есть, менее чем через полгода после составления спорного отчета. Учитывая столь короткий промежуток времени между проведенными исследованиями помещения, суд полагает, что указанное в отчете N291/10/2013 состояние помещения не могло возникнуть после составления отчета N 42-05/13.

Также в материалы дела представлено заключение эксперта N 202 а 14 от 14.08.2014, выполненного Автономной некоммерческой организации "Приморский центр развития экспертной деятельности и производства экспертиз", об исследовании технического состояния основных конструктивных элементов и отделки нежилого помещения N 61, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, д.121. Согласно выводам, содержащимся в указанном заключении, процент физического износа определен в 52,33%, общее техническое состояние помещения оценивается как неудовлетворительное, указано, что помещение требует проведения капитального ремонта. Установлено, что на фундаменте имеются следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента, выветривание швов несущих стен, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения, на перегородках отмечены трещины в местах сопряжения с потолком, редкие сколы, незначительные трещины перекрытий в местах примыкания к стенам, разрушение верхнего и местами нижних слоев перекрытия кровли, вздутие, требующие замены от 10 до 25 % кровельного покрытия, на полах имеет место стирание досок в ходовых местах, прогибы и просадки, разрушение пола, поражение досок гнилью, древесина оконных блоков рассохлась, увлажнена и расслаивается, поражена гнилью и жучком, сопряжения нарушены, в дверных проемах имеет место стертость дверных полотен и щели в притворах, наличники повреждены, древесина частично поражена гнилью и жучком, расслаивается, наблюдается перекос дверных коробок, на внутренней отделке окрасочный слой потемнел и загрязнился, имеют место глубокие трещины, царапины и выбоины, местами наблюдается вздутие, отслоение и обрушение части окрасочного слоя вместе со штукатуркой, многочисленное отслоение и обрушение штукатурного слоя, массовые глубокие трещины в штукатурном слое, при простукивании штукатурка отстает и разбирается руками, в системе электроснабжения имеет место потеря эластичности изоляции проводов, распаянные коробки повреждены, провода провисли, частично отсутствуют выключатели и электророзетки, система электрооборудования морально устарела, в системе водоснабжения, канализации и отопления наблюдаются капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматурой, нарушения теплоизоляции магистралей и стояков, поражение коррозией магистралей отдельными местами.

Кроме этого, неудовлетворительное состояние помещения также подтверждается представленными фотографиями объекта оценки, которые находятся в материалах дела (т.д. 2, л.д. 112-117).

Оценивая в совокупности доказательства по делу, в том числе представленный отчет N 291/10/2013, заключение эксперта N 202 а 14, свидетельские показания Иваненко И.П., которая является лицом, компетентным давать оценку состояния недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в спорном отчете N 42-05/13 недостоверных сведений, а именно указания на транспортную и пешеходную доступность объекта, нормальное состояние объекта, не требующее значительного ремонта, что повлекло недостоверные выводы о рыночной стоимости, которая в спорном отчете в результате применения указанных недостоверных сведений об объекте оценки значительно завышена.

Поскольку, как следует из спорного отчета, одними из основных ценообразующих факторов, влияющих на цену недвижимости, выступают состояние объекта и транспортная доступность (стр. 33, 34 отчета N 42-05/13), вышеуказанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения данного спора.

Кроме того, по причине недостоверных сведений о состоянии объекта ответчик выбрал не подходящие для сравнения аналоги, указав в качестве аналогов четыре помещения в состоянии, определенном, как нормальное, с улучшенной или повышенного качества отделкой, тогда как имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствует об объекте оценки как об аварийном имуществе, требующем капитального ремонта, следовательно, значительных затрат, как об имуществе более низкой рыночной стоимости.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что выбор неверных аналогов для сравнения также привел к определению недостоверной рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость спорного имущества определялась истцом в целях его отчуждения. Обязательное проведение оценки такого имущества предусмотрено статьей 8 Закона N 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 6 ФСО N 2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

При этом суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемый истцом отчет не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной, так как оценщик определил рыночную цену без учета надлежащих, достоверных сведений об объекте.

Поскольку отчёт N 42-05/13 не соответствует требованиям Закона от 29.07.1998 N135-ФЗ и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости в связи с наличием в отчете недостоверных сведений, повлиявших на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции признал спорный отчет недостоверным и удовлетворил исковые требования в полном объеме законно и обоснованно.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не проводилась судебная экспертиза, отклоняется в виду следующего.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В суде первой инстанции истцом заявлялось ходатайство о приостановлении производства по делу и назначении оценочной экспертизы нежилого помещения для определения его рыночной стоимости (т.д.2, л.д.58).

В судебном заседании 09.07.2014 представитель ответчика по заявленном ходатайству о назначении оценочной экспертизы нежилого помещения для определения его рыночной стоимости возражал.

Арбитражный суд Приморского края, рассмотрев заявленное ходатайство истца о проведении оценочной экспертизы определил, отказать в его удовлетворении мотивировав тем, что вопросы, которые истец просил представить перед экспертом, с учетом основания иска, которым является обстоятельство не соответствующего сведениям спорного отчета состояния помещений, не направлены на установление существенных по делу обстоятельств, достоверность спорного отчета является правовым обстоятельством, которое подлежит установлению арбитражным судом, а не экспертом, рыночная стоимость не является существенным по делу обстоятельством. Таким обстоятельством является, с учетом основания иска, фактическое состояние объекта, однако, вопрос об установлении такого обстоятельства в ходатайстве о назначении по делу экспертизы не ставился, согласие экспертного учреждения, доказательства компетенции эксперта на проведение исследования по диванному вопросу арбитражному суду первой инстанции не были представлены.

Довод апелляционной жалобы о том, что в адрес ответчика не направлено исковое заявление, а также не представлены доказательства, на которые ссылался истец, апелляционным судом отклоняется как необоснованный, так как в материалах дела имеются доказательства направления искового заявления с приложенными документами в адрес ответчика (т.д. 2, л.д. 19).

Кроме того, ответчиком ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, ответчик участвовал в судебных заседаниях 09.07.2014, 06.08.2014, 21.08.2014, был вправе ознакомиться с материалами дела.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую оценку.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 2000 рублей за подачу апелляционной жалобы возлагается на ее заявителя и уплачена им при ее подаче.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2014 по делу N А51-7948/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка