Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2014 г. N 08АП-11475/14

город Омск

03 декабря 2014 г.

Дело N А70-6424/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тюменской области апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11475/2014) открытого акционерного общества "Матмассыагропромстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2014 по делу N А70-6424/2014 (судья Макаров С.Л.), принятое по заявлению открытого акционерного общества "Матмассыагропромстрой" (ОГРН 1027200827609, ИНН 7203048314) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества "Матмассыагропромстрой" - директор Грошик Виталий Александрович (по протоколу N 9 от 01.01.2014); Евтушенко Вера Валерьевна (по доверенности от 17.03.2014);

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Матмассыагропромстрой" (далее - истец, ОАО "Матмассыагропромстрой") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области (далее - ответчик, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 6 240 кв.м, с кадастровым номером 72:23:0103002:1232, расположенного по адресу: г. Тюмень, п. Матмассы, ул. Строителей, 17, строения 9,10 в размере его рыночной стоимости 3 169 900 по состоянию на дату - 01.01.2011.

Исковые требования со ссылками на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы, нарушением имущественных прав и законных интересов истца ввиду необоснованного увеличения налогового бремени по уплате земельного налога, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2014 по делу N А70-6424/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано, в обоснование чего суд указал на представление истцом экспертного отчета оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка, который не отвечает требованиям достаточности и достоверности.

Возражая против принятого судом решения, ОАО "Матмассыагропромстрой" в апелляционной жалобе просит отменить его и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. При этом, общество указывает, что отчет оценщика является достоверным, соответствует требованиям ФСО N 1 и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложена позиция о законности и обоснованности обжалованного решения, поддержаны выводы о недостоверности представленного истцом отчета.

В судебном заседании приняли участие: представители истца, поддержавшие доводы апелляционной жалобы и требования по существу спора.

Ответчик, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. От ответчика в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области. Данное ходатайство удовлетворено судом апелляционной инстанции.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв, выслушав явившихся представителей ОАО "Матмассыагропромстрой", суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим отмене исходя из следующего.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка N 7200/201/14-140567, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:1232 составляет 19 129 344 руб.

Полагая, что рыночная стоимость указанного земельного участка ниже вышеуказанной кадастровой стоимости, истец обратился к услугам независимого оценщика с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:1232 по состоянию на 01.01.2011.

Оценщик (Грибанова М.С.) в результате проведения оценки по определению рыночной стоимости земельного участка с вышеуказанным кадастровым номером (отчет N 448Р-05.2014 от 21.05.2014) определил его рыночную стоимость в размере 3 169 920 руб.

Саморегулируемая организация оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", оценив вышеуказанный отчет об оценке, установила полное соответствие его содержания и выводов требованиям действующего законодательства (положительное экспертное заключение N 373/23-14 от 30.05.2014).

Поскольку согласно отчету оценщика стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила N 316).

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил N 316 государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.

При этом пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Для целей применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке N 448Р-05.2014 от 21.05.2014, выполненному оценщиком Грибановой М.С., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:1232 составила 3 169 920 руб.

При этом статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

В целях проверки представленного истцом отчета N 448Р-05.2014 от 21.05.2014 проведена экспертиза в Саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" и получено положительное экспертное заключение N 373/23-14 от 30.05.2014, согласно которому отчет N 448Р-05.2014 от 21.05.2014 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 913/11 от 28.06.2011).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ, приходит к выводу, что суд первой инстанции необоснованно не принял рыночную цену, установленную в отчете N 448Р-05.2014 от 21.05.2014.

Так, в решении от 09.09.2014 (т. 2 л.д. 105) суд указал, что согласно данным таблицы 8.2.1.2 раздела 8 (сравнительный подход) при выборе объекта аналога для расчета оцениваемого земельного участка использована информация о событиях, произошедших после даты оценки (по данным отчета об оценке датой определения стоимости объекта оценки является 01.01.2011, а объекты - аналоги по данным таблицам раздел 8.2.1.2 отчета подобраны по состоянию на 15.04.2014, 12.10.2013, 15.05.2014 и 23.04.2014).

По мнению суда первой инстанции, информация, содержащаяся в отчете, не может являться достоверной.

Данный вывод суд первой инстанции мотивировал тем, что в соответствии с абзацем 8 пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении исковых требований со ссылкой на то обстоятельство, что представленный истцом отчет N 448Р-05.2014 от 21.05.2014 содержит отступления от правил, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Так даты публикации объявлений о продаже земельных участков согласно таблице 8.2.1.2. указаны после даты оценки.

Оценив указанные выводы, судебная коллегия приходит к выводу об их несостоятельности.

Из указанной в таблице 8.2.1.2. отчета N 448Р-05.2014 информации следует, что оценщиком в целях определения рыночной стоимости спорного участка, расположенного на территории г. Тюмень, п. Матмассы, ул. Строителей,17, строения 9, 10 подобрано четыре объекта-аналога. При этом даты публикации о продаже указаны - 15.04.2014, 12.10.2013, 15.05.2014 и 23.04.2014.

В соответствии с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из таблицы 8.2.1.2. отчета N 448Р-05.2014 следует, что оценщиком выполнена корректировка такой единицы сравнения как дата предложения (время продажи) по отношению к каждому объекту-аналогу. Указанное обстоятельство свидетельствует о соответствии выполненного отчета в данной части требованиям ФСО N 1.

Как следует из подпункта 4 пункта 8.2.1.4. отчета N 448Р-05.2014 на дату проведения исследования открытая информация о продажах объектов недвижимости на 01.01.2011 отсутствует. Оценщик использовал информацию, размещенную в интернет источниках и предложениях о продаже земельных участков в II квартале 2014 года. Корректировка введена на основании информации о разнице стоимости недвижимости в г.Тюмени на I квартал 2014 года и IV квартал 2010 годов, в соответствии с Постановлением Администрации г.Тюмени от 11.11.2010 N 115-ПК, Постановление Администрации г.Тюмени от 07.04.2014 N 51-ПК.

Так из отчета N 448Р-05.2014 следует, что корректировка на дату предложения составила - 14, 62%.

Утверждение суда первой инстанции о том, что в нарушение пункта 19 Федеральных стандартов оценки при проведении оценки использовалась информация о событиях, произошедших после даты оценки, апелляционный суд находит ошибочным.

Из заключения следует, что экспертом при составлении заключения не использовалась информация о событиях в том понимании, который придан Федеральными стандартами оценки, произошедших после даты оценки.

Как правильно указал податель апелляционной жалобы, информация о предложениях имущества к продаже не является информацией о событиях, использование которой способно было повлиять на результат оценки.

Таким образом, противоречий в выводах оценщика, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется, а каких-либо доказательств иной величины рыночной стоимости спорных земельных участков в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции отклоняет выводы суда первой инстанции, сводящиеся к признанию недостоверным отчета оценщика Грибановой М.С. N 448Р-05.2014 от 21.05.2014 как доказательства соответствия рыночной стоимости участка, за их необоснованностью.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности истцом действительной рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете N 448Р-05.2014 от 21.05.2014.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.

В связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при рассмотрении настоящего дела, подлежат на основании частей 1 и 5 статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 и пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Матмассыагропромстрой" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2014 по делу N А70-6424/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования открытого акционерного общества "Матмассыагропромстрой" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:1232, площадью 6 240 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, д. Матмассы, ул. Строителей, 17, строения 9, 10, равной его рыночной стоимости в размере 3 169 900 рублей.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области внести в государственный кадастр недвижимости изменения в сведения о кадастровой стоимости названного земельного участка в соответствии с размером его кадастровой стоимости, установленным настоящим постановлением, со дня его принятия.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Орликов, 10, стр. 1) в пользу открытого акционерного общества "Матмассыагропромстрой" (ОГРН 1027200827609, ИНН 7203048314, расположенного по адресу: г. Тюмень, д. Матмассы, ул. Строителей, д. 39/1) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова Н.А. Шиндлер