Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2014 г. N 15АП-20210/14

город Ростов-на-Дону

10 декабря 2014 г.

дело N А32-43592/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей судьи Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от открытого акционерного общества "Российские железные дороги": представитель Чернуха А.Г., удостоверение, по доверенности от 25.09.2013;

от индивидуального предпринимателя Руссу Евгении Ивановны: представитель Зайцев Ф.Ф., паспорт, по доверенностям от 29.01.2014, от 18.03.2014 (до перерыва); представитель Бердаш В.Е., паспорт, по доверенности от 29.01.2014 (после перерыва).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 октября 2014 года по делу N А32-43592/2013

по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295 ИНН 7708503727)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю Руссу Евгении Ивановне (ОГРНИП 304232220100632 ИНН 232200207949)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 92 935, 89 руб.,

а также по встречному иску индивидуального предпринимателя Руссу Евгении Ивановны (ОГРНИП 304232220100632 ИНН 232200207949)

к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295 ИНН 7708503727)

о взыскании убытков в размере 91 190, 23 руб.,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские Железные Дороги" (далее - истец, ОАО "РЖД", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Руссу Евгения Ивановна (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате договору субаренды части земельного участка от 17.08.2010 N ЦРИЗ/4/СА/4213/10/000677 в сумме 92 935 руб. 89 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

Ответчик иск не признал, указал на невозможность использования земельного участка по назначению и отсутствие, в связи с этим, обязанности по уплате арендных платежей.

Индивидуальный предприниматель Руссу Евгения Ивановна обратилась в арбитражный суд к ОАО "Российские железные дороги" со встречным исковым заявлением с требованиями о взыскании убытков в сумме 91 190 руб. 23 коп., состоящих из уплаченной арендной платы за земельный участок, которым она не пользовалась по причине его не передачи арендатору в фактическое владение.

Решением суда взыскано с ОАО "Российские железные дороги" в пользу индивидуального предпринимателя Руссу Евгении Ивановны 91 190 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, 3647 руб. 61 коп. расходов по оплате госпошлины. В удовлетворении иска ОАО "РЖД" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "РЖД" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При вынесении судебного акта судом не правильно применены нормы законов, подлежащих применению и сделан не верный вывод об отсутствии фактической передачи земельного участка. Судом первой инстанции не было принято во внимание, что ИП Руссу Е.И. приняла часть спорного земельного участка по акту приема передачи, подписала данный акт без каких либо замечаний, по поводу состояния земельного участка и наличия на нем столбов, что свидетельствует о том, что на момент передачи земельного участка он ответчика устраивал. Приняв от ОАО "РЖД" без замечаний согласованную условиями договора часть земельного участка, произведя оплату за ее использование ИП Руссу Е.И. фактически стала правообладателем спорного земельного участка со всеми вытекающими правами и обязанностями. В нарушение ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца о наличии у ответчика реальной возможности для размещения на спорном земельном участке торгового павильона судом надлежащим образом исследованы не были. Судом сделан не правильный вывод об отсутствии у ответчика возможности реально использовать переданный в субаренду земельный участок. При вынесении решения судом нарушены ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 224, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не учел того, что субарендная плата должна была быть оплачена субарендатором в силу прямого требования закона и договора.

Представитель открытого акционерного общества "Российские железные дороги" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель индивидуального предпринимателя Руссу Евгении Ивановны возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Представитель открытого акционерного общества "Российские железные дороги" представил дополнительные документы в обоснование доводов жалобы, ходатайствовал об их приобщении к материалам дела.

Представитель индивидуального предпринимателя Руссу Евгении Ивановны возражал против приобщения представленных документов, так как они не были представлены в суде первой инстанции.

Ходатайство открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о приобщении к материалам дела дополнительных документов принято судом к рассмотрению; оставлено открытым.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 10.12.2014 до 09 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя индивидуального предпринимателя Руссу Евгении Ивановны, который поддержал занимаемую правовую позицию по делу.

Представленные открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" документы были исследованы судом апелляционной инстанции, приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.08.2010 между ОАО "РЖД" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Руссу Евгенией Ивановной (субарендатор) был заключен договор субаренды N ЦРИЗ/4/СА/4213/10/000677 части земельного участка с учетным кадастровым номером 23:51:0:0007/009 общей площадью 140 кв.м. для размещения торгового павильона из сборно-разборных конструкций для организации придорожного сервиса, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору. Разногласий о местонахождении земельного участка у сторон не имеется.

Срок действия договора установлен в течение 3 лет с момента его государственной регистрации.

В соответствии с Приложением N 3 к договору размер арендной платы установлен - 52 277,54 руб. в год.

Согласно позиции предпринимателя использование земельного участка для целей размещения складских помещений оказалось невозможным ввиду того, что на земельном участке фактически находятся металлические столбы с проводами и металлические ограждения.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждается протоколом от 23.06.2011., составленным представителями общества, из которого следует, что размещение павильона Руссу Е.И. возможно лишь после освобождения земельного участка от металлических столбов и бетонного ограждения. Из указанных доказательств, а также многочисленной переписки сторон (том 2 л.д. 145 - 146) следует, что фактически земельный участок арендодателем арендатору передан не был, по его целевому назначению арендатор земельный участок использовать не мог.

Предприниматель указала на то, что акт приема-передачи составлен формально, на момент его составления указанные сооружения на земельном участке уже находились.

Их материалов дела следует, что ИП Руссу Е.И. практически сразу после заключения договора субаренды и подписания акта приема-передачи стала требовать освобождения земельного участка от лица, установившего указанные столбы (письмо от 25.01.2011 в адрес ООО "Экспресс").

Общество, полагая, что за предпринимателем числится задолженность по арендной плате договору субаренды части земельного участка от 17.08.2010 N ЦРИЗ/4/СА/4213/10/000677 за период с 3 квартала 2012 года до 18.11.2013 обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в сумме 92 935 руб. 89 коп.

Предприниматель указала на невозможность использования земельного участка по назначению и отсутствие, в связи с этим, обязанности по уплате арендных платежей. Обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании с общества убытков в сумме 91 190 руб. 23 коп., состоящих из уплаченной арендной платы за земельный участок, которым она не пользовалась по причине его не передачи арендатору в фактическое владение.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ОАО "РЖД" и наличии правовых оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя, руководствуясь следующим.

Приобретение титула на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ).

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

В п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. Арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могут быть защищены по правилам п.3 ст.611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В пункте 10 указанного информационного письма Президиума ВАС содержится рекомендация, согласно которой арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе, в частности, требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

При этом предусмотренные договором аренды обязанности арендатора, в частности, по использованию земельного участка, обусловлены обязанностью арендодателя передать вещь, пригодную для использования.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что общество фактически не передало предпринимателю предмет аренды - часть земельного участка с учетным кадастровым номером 23:51:0:0007/009 общей площадью 140 кв.м.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом в силу следующего. В материалы дела представлен акт приема-передачи в субаренду части земельного участка, находящегося у ОАО "РЖД" на праве аренды ль 17.08.2010 (том 2 л.д. 45). Между тем, из указанного акта приема-передачи не возможно сделать вывод о состоянии земельного участка, нахождении или отсутствии на земельном участке каких либо объектов.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Акт приема передач не содержит сведений о состоянии земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из того, что пунктом 1.2 договора аренд установлено целевое назначение земельного участка - под установку торгового павильона из сборно-разборных конструкций для организации придорожного сервиса. Таким образом, не может быть признано надлежавшим исполнение обязательства по передачи земельного участка ОАО "РЖД" предпринимателя, не соответствующему целевому назначению, согласованному сторонами в договоре.

Представленной в материалы дела фототаблицей подтверждается факт нахождения объектов на спорном участке. Предпринимателем представлено также предписание N 48 от 15.02.2011, выданное обществом Ясан Т.К., которым ОАО "РЖД" обязало Ясан Т.К. освободить спорный земельный участок от препятствий в виде металлических столбов с проводами, бетонирования и ограждающих клумбы конструкций.

В акте от 21.02.2011 также установлен факт нахождения на спорном земельном участке препятствий в виде металлических столбов освещения, бетонирования и ограждений клумб.

Из представленного в материалы дела протокола N 12 от 23.06.2011 рассмотрения жалоб Ясан Т.К. и ИП Руссу Е.И. к Туапсинской дистанции пути, следует, что общество рассмотрело жалобу предпринимателя о наличии препятствий на земельном участке, согласился с ней, установил обязанность Ясан Т.К. устранить имеющиеся препятствия.

С учетом указанных документов, доводы общества о том, что предприниматель не представил возражений непосредственно к акту приема-передачи, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку факт невозможности использования земельного участка в данном случае подтвержден материалами дела, общество не оспаривает нахождение на земельном участке объектов.

Из материалов дела следует, что недостатки земельного участка, не позволяющие использовать его по целевому назначению указаны не непосредственно в акте, а в письмах предпринимателя. Однако в данном случае правовое значение имеет наличие возражений арендодателя, и подтвержденный материалами дела факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

В материалы дела представлено письмо предпринимателя начальнику Туапсинской дистанции пути СП "СКДИ" филиала "СКЖД" ОАО "РЖД" от 24.06.2011, согласно которому представителем общества согласованы размеры торгового павильона, подлежащего размещению предпринимателем на спорном земельном участке; эти размеры соответствуют размерам, согласованным ответчиком с МУП "Управление архитектуры и градостроительства МО г. Туапсе.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что приведенная совокупность доказательств свидетельствует о том, что спорный земельный участок не соответствовал при его передаче условиям договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что предпринимателем производились арендные платежи, отклоняется судом апелляционной инстанции с учетом следующего.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Подписание арендатором договора и наличие оплат не подтверждает факт передачи и использования земельного участка. В данном случае суд исходит из отсутствия в материалах дела доказательств передачи предмета аренды в соответствии с условиями договора. Предпринимателем были даны пояснения о том, что арендные платежи вносились им более половины срока действия договора субаренды, то есть до того момента, пока выполнение истцом договоренности по устранению препятствий не стало очевидно неисполнимо.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы доводы о возможности использования спорного участка для установки не менее двух торговых павильонов, отклоняются судом апелляционной инстанции. Судом установлено, что обществом неверно определены границы спорного земельного участка. Границы участка подтверждаются актом о сдаче межевых знаков на соблюдение за сохранностью от 20.06.2012. Вывод об отсутствии возможности использования участка по назначению подтверждается представленными в материалы дела: фототаблицей; предписанием N 48 от 15.02.2011, выданным истцом Ясан Т.К.; актом от 21.02.2011, составленный обществом; протоколом N 12 от 23.06.2011 рассмотрения жалоб Ясан Т.К. и ИП Руссу Е.И.; письмом ответчика начальнику Туапсинской дистанции пути СП "СКДИ" филиала "СКЖД" ОАО "РЖД" от 24.06.2011; эскизом торгового павильона в легких конструкциях по ул. Б. Хмельницкого; письмом ответчика к ООО "Экспресс" от 25.01.2011; актом о сдаче межевых знаков на соблюдение за сохранностью от 20.06.2012; заключением специалиста ООО "БЕКАР" от 04.04.2012, которым были установлены идентифицирующие признаки всех препятствий на участке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что часть земельного участка, имеющая учетный кадастровый номер 23:51:0:0007/009 фактически не передавалась обществом предпринимателю, и не могла быть ему передана, поскольку на указанном земельном участке находятся сооружения, препятствующие его использованию по целевому назначению. Следовательно, у общества отсутствуют основания для получения платы за пользование земельным участком в виде арендных платежей.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по договору субаренды обоснованно признаны судом первой инстанции необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев встречное исковое заявление, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что истец по встречному иску просит возвратить неосновательно уплаченную арендную плату в связи с неисполнением арендатором обязательств по передаче земельного участка в субаренду, данные требования по своей природе не являются убытками.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что уплаченная предпринимателем в качестве арендной платы сумма уплачена им без установленных сделкой или законом оснований, при отсутствии фактической передачи земельного участка во владение предпринимателя, а, следовательно, и при отсутствии обязательства по внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что срок действия договора истек, он не является продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор не использует земельный участок после окончания срока его действия, следовательно, требования истца по встречному иску о возврате 91 190 руб. 23 копеек, уплаченных в счет арендной платы, обосновано удовлетворены судом первой инстанции на основании положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы общества о том, что оно не отвечает за недостатки переданного в субаренду имущества, были обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем в данном случае судом первой инстанции верно установлено, что земельный участок, соответствующий условиям заключенного сторонами договора аренды, арендатору передан не был, в связи с чем оснований для применения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Кроме того, учитывая отсутствие у предпринимателя права на предъявление иска об устранении препятствий в его пользовании, следует признать, что указанная норма не может распространяться на взаимоотношения сторон и потому, что арендатор в силу указанной нормы имеет возможность использовать полученное в аренду имущество с недостатками, а в настоящем случае арендатор лишен, как возможности использовать этот участок, так и возможности устранить те недостатки, по причине которых использование земельного участка в целях, установленных договором аренды, стало невозможным.

Обществом не представлено доказательств тому, что размещение павильона на земельном участке было возможно и при наличии указанных металлических столбов. Более того, данное обстоятельство не имеет существенного значения для разрешения спора, поскольку, как установлено выше, земельный участок, являющийся предметом договора субаренды, предпринимателю не передавался. В договоре аренды не был установлен размер подлежащего установке на участке павильона, его местоположение, не были оговорены условия о возможности нахождения на участке спорных металлических столбов, из чего следует, что земельный участок должен был быть передан полностью свободным от имущества третьих лиц. Данный вывод подтверждается и содержанием протокола разбора у начальника Туапсинской дистанции пути от 23.06.2011. N 12 "Рассмотрение жалоб Ясан Т.К к ИП Руссу и к Туапсинской дистанции пути": "на данный момент Руссу Е.И. требует освободить земельный участок от металлических столбов и бетонного ограждения которые расположены на который у нее договор субаренды для установки временных торговых павильонов. Постановили: Ясан Т.К. согласна на следующие условия: - демонтировать металлические столбы с проводами и металлические ограждения", "Руссу Е.И. - предоставить дислокацию временных торговых павильонов с согласованиями причастных служб."

Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для взыскания с предпринимателя арендной платы, с учетом установленного факта отсутствия возможности у предпринимателя пользоваться земельным участком, в связи с тем, что земельный участок, соответствующий условиям договора аренды не был передан арендатору, судом апелляционной инстанции признаны как злоупотреблением со стороны общества.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 октября 2014 года по делу N А32-43592/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина