Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 г. N 15АП-19524/14

город Ростов-на-Дону

08 декабря 2014 г.

дело N А53-11465/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Правительства Ростовской области: Ананьян А.А., паспорт, по доверенности от 29.10.2014 г.

от ООО "ЛЕСАН фарма": Калашникова С.В., паспорт, по доверенности от 10.06.2014 г.

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области: представитель не явился, извещено

от Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещено

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2014 по делу N А53-11465/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛЕСАН фарма"

к ответчику ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области

при участии третьих лиц Правительства Ростовской области; Администрации г. Ростова-на-Дону; Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

об установлении кадастровой стоимости земельного участка

принятое судьей Прокопчук С.П.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЛЕСАН фарма" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области (далее - кадастровая палата, ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081121:335, площадью 2 206 кв.м, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, Промзона "Каменка", ул. Днепроградская, равной его рыночной стоимости в размере 7 639 378 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области (далее - правительство), Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2014 по делу N А53-11465/2014 исковые требования удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081121:335, площадью 2 206 кв.м, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, Промзона "Каменка", ул. Днепроградская, в размере, равном его рыночной стоимости, - 7 639 378 рублей.

Правительство обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба мотивировала тем, что судом не дана оценка доводам Правительства Ростовской области о несоответствии заключения эксперта обязательным требованиям, установленным Федеральными стандартами оценки N 1, 2, 3, 4. Представленное заключение эксперта составлено с нарушением установленных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 368-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" требований и правил. Согласно положениям вышеуказанных стандартов оценки, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При применении метода сравнения экспертом использована информация о ценах сделок с объектами недвижимого имущества, которые не являются аналогами объекта оценки. Площадь спорного объекта и объектов-аналогов существенно различаются. Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства межбольничной аптеки. Между тем, взятые объекты-аналоги не содержат сведений об их виде разрешенного использования, что подтверждается текстом газетных объявлений, приложенных к заключению. При определении рыночной стоимости эксперт обязан скорректировать стоимость по каждому отличию объекта-аналога от объекта сравнения, однако корректировки по виду разрешенного использования экспертом не применялись. Объекты-аналоги находятся в различных частях города, но не корректировались по местоположению, тогда как местоположение участка существенно влияет на его стоимость и коммерческую привлекательность. В представленном заключении в нарушение требований стандартов оценки не указан срок экспозиции объектов-аналогов, поскольку представляется неправильным принимать во внимание земельные участки, которые были проданы в кратчайшие сроки, что свидетельствует об их низкой цене. Кроме того, представленное истцом заключение по определению рыночной стоимости земельного участка составлено по инициативе истца, не является обязательным при рассмотрении дел по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, а вышеуказанные нарушения исключают возможность принимать его в качестве допустимого доказательства. Заявитель также указывает на то, что исковое заявление не подлежало рассмотрению в связи с тем, что оно подписано представителем Храповым И.В., который не имел полномочий на подписание искового заявления в момент его подачи в Арбитражный суд Ростовской области. В материалах дела на момент принятия иска к рассмотрению имелась доверенность от 15.05.2014, из содержания которой следует, что Храпову И.В. доверяется представлять интересы ООО "Спецстрой-21", в то время как истцом является ООО "Лесан фарма". Доверенность на представление Храповым И.В. интересов ООО "Лесан фарма" предоставлена в материалы дела лишь 16.09.2014, в судебном заседании, на котором объявлена резолютивная часть решения суда.

Представитель правительства в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель общества указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, в удовлетворении которой просил отказать, оставив решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества и представителя правительства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола (итогов аукциона) от 05.03.2012 N 3/282-1 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика" (арендатор) был заключен договор аренды от 28.04.2012 N 33905 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081121:335, площадью 2 206 кв.м, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, Промзона "Каменка", ул. Днепроградская, сроком до 05.03.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно акту приема-передачи земельный участок передан арендатору 05.03.2012.

Дополнительным соглашением от 27.12.2012 на основании заявления от 16.11.2012 N 007233Д43, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.09.2012, зарегистрированного 12.11.2012, внесены изменения в наименование арендатора на общество с ограниченной ответственностью "ЛЕСАН фарма".

Размер годовой арендной платы установлен в соответствии с протоколом итогов аукциона от 05.03.2012 N 3/282-1 в размере 1 058 788 рублей в год.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.04.2014 N 61/001/14311877 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 26 218 567 рублей 30 копеек.

Согласно свидетельству о регистрации права собственности от 04.02.2014 N 61АЖ 720824 общество с ограниченной ответственностью "ЛЕСАН фарма" является собственником нежилого здания, общей площадью 405,8 кв.м, расположенного на арендуемом земельном участке.

Истец полагая, что поскольку собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на выкуп земельного участка, а кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в период внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

По ходатайству истца судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Системы независимой оценки" Резниченко Игорю Алексеевичу, по результатам которой в материалы дела представлено экспертное заключение от 06.08.2014 N 97-Э, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 составляла 7 639 378 рублей.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость спорного земельного участка была сформирована посредством перемножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала, в котором находится спорный земельный участок. Удельные показатели кадастровой стоимости были определены по состоянию на 01.01.2007 с целью определения и исчисления кадастровой стоимости земельных участков, которые будут созданы в последующем.

Изучив данное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно подготовлено в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки ввиду следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта от 06.08.2014 N 97-Э.

Из указанного заключения следует, что экспертом для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 6 аналогов с разной ценой предложения. В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Вид разрешенного использования объектов-аналогов в полной мере соответствует виду разрешенного использования объекта исследования.

Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что составленное по итогам проведенной по делу экспертизы заключение эксперта от 06.08.2014 N 97-Э соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанное заключение эксперта от 06.08.2014 N 97-Э в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости спорного земельного участка над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.

Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на стороны.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом статей 8, 9, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, риск непредставления доказательств, обосновывающих возражения на исковые требования, лежит на третьем лице, заявившем о таких возражениях.

Заключение эксперта от 06.08.2014 N 97-Э лица, участвующие в деле, не оспорили. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не представили.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результата определения такой стоимости.

Из части 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Поскольку правительство выступает в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, указанная льгота на него не распространяется.

С учетом изложенного госпошлина по апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на правительство.

Поскольку правительством при подаче апелляционной жалобы не была уплачена госпошлина за ее рассмотрение в размере 2 000 руб., постольку госпошлина по апелляционной жалобе в указанном размере подлежит взысканию с правительства в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2014 по делу N А53-11465/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Правительства Ростовской области (ОГРН 1026103170334, ИНН 6163021657) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева