Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2014 г. N 11АП-15895/14

город Самара

09 декабря 2014 г.

Дело N А65-15643/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.,А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 декабря 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 сентября 2014 года, принятое по делу NА65-15643/2014 судьей Галеевой Ю.Н.,

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань,

к закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "НП" (ОГРН 1021602866955), г. Казань,

с привлечением третьего лица Ершова Александра Егоровича, г. Казань,

о расторжении договора аренды N 8956 от 20.11.2013,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г. Казани" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "НП" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 8956 от 20.11.2013 г.

Требования предъявлены на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств, к которым истец отнес разделение спорного земельного участка на 2 земельных участка.

Определением суда от 12.08.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ершов Александр Егорович (далее третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.09.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению. Истец полагает, что судом не приняты во внимание доказательства, предоставленные истцом, которые подтверждают довод истца о том, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды и удовлетворения иска.

В судебное заседание стороны и третье лицо не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве третьего лица, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 20.11.2003 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8956, согласно которому истец передал ответчику во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,918 га под комплекс недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Фрезерная, а арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы до 15 числе каждого месяца.

Срок по договору аренды установлен в 15 лет, т.е. до 18.08.2018 г. Целевое назначение земельного участка - под комплекс недвижимого имущества.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРПН 29.12.2003 г. внесена соответствующая запись.

Постановлением Исполкома МО г. Казани N 7211 от 28.09.2012 г. земельный участок 16:50:080102:5 площадью 9180 кв.м. разделен на земельный участок кадастровый N 16:50:080102:50 площадью 2882 кв.м. и кадастровый N 16:50:080102:49 площадью 6298 кв.м.

Неисполнение ответчиком требований о расторжении договора аренды в добровольном порядке послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Истец основывает свои требования на положениях статьи 451 Гражданского кодекса РФ тем обстоятельством, что земельный участок разделен на два земельных участков.

Проанализировав условия договора аренды, и основания по которым истец просит расторгнуть договор аренды, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

Возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс Российской Федерации связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Целью данной статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако, только их существенное изменение признается основанием для расторжения договора. Оно считается таковым в силу предписаний ч.1 указанной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Анализ названных истцом в качестве оснований для расторжения договора обстоятельств, на соответствие их требованиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ, позволяет арбитражному суду сделать выводы о том, что в момент заключения договора аренды такие обстоятельства, как изменение (разделение) земельного участка на два не могут относится в смысле ст.451 ГК РФ к нарушениям существенных обстоятельств договора, поскольку данные обстоятельства не существовали, поэтому не могли измениться после заключения договора.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из материалов дела, истец направил в адрес ответчика письмо N 7964/кзио от 31.03.2014 г. с предложением расторгнуть договор аренды, с приложением проекта соглашения о его расторжении.

Вместе с этим в ответ на письмо истца ответчик письмом N 27/14 от 26.04.2014 г. сообщил о невозможности подписания соглашения о расторжении договора со ссылкой на то, что в ходе мероприятий по разделу земельного участка выявилась кадастровая ошибка, в результате которой изменилась фактическая площадь земельных участков.

В качестве обстоятельства, которое по смыслу указанной статьи является основанием для расторжения договора аренды, истец указал на то, что земельный участок, переданный ответчику в аренду, в дальнейшем разделен на два земельных участка.

Между тем в нарушение ст.65 АПК РФ истец надлежащих доказательств, из которых можно было бы установить наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что ЗАО "ПКФ" НП" имело в собственности строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:50:080102:5 площадью 9180 кв.м., который предоставлен ответчику на основании договора аренды N 8956 от 20.11.2003 г. сроком на 15 лет, и на земельном участке с кадастровым номером 16:50:080102:4 площадью 130 кв.м. на основании договора N 8957 от 20.11.2003 г. расположенного по адресу: г.Казань, ул.В.Кулагина (Фрезерная), д.25.

Согласно условиям спорного договора аренды истец передал ответчику во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,918 га под комплекс недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Фрезерная. Срок аренды договора установлен в 15 лет, т.е. до 18.08.2018 г.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.07.2006 г. А.Е.Ершов приобрел у ЗАО "ПКФ" ПН" в собственность недвижимое имущество: проходную общей площадью 30,4 кв.м., склады 1-этажные, общей площадью 353,3 кв.м., склад 1-этажный, общей площадью 301,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество N ААХ 0073252, N ААХ 0073348, N ААХ 0073343 от 25.12.2006 г. Указанные объекты недвижимого имущества находились на вышеуказанных земельных участков площадью 9180 кв.м.

Согласно ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Исходя из положений указанных норм права образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы.

Таким образом, апелляционный суд считает, что не имеется совокупности условий, необходимых в силу ст.450-451 ГК РФ для расторжения договора аренды, а также перечисленные истцом основания для расторжения договора не являются изменившимися обстоятельствами.

С учетом вышеизложенного, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не влияют на правильность принятия решения арбитражного суда по настоящему делу.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.09.2014, принятое по делу N А65-15643/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев