Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 15АП-19348/14

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2014 г.

дело N А32-16116/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,

при участии: от истца: Баева Н.А. по доверенности от 02.06.2014,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2014 по делу N А32-16116/2014

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью "Денебола",

об обязании внести изменения в договор аренды,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Денебола" (далее - общество) об обязании внести изменения в подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды земельного участка от 19.05.2005 N 4000001051, изменив слова "площадью 910 кв. метров" словами "площадью 538 кв. метров" и слова "для размещения торгово-делового центра" словами "для эксплуатации здания административного корпуса N 2" путем подписания дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка от 19.05.2005 N 4000001051 и обращения в Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю по вопросу его регистрации.

Исковые требования мотивированы тем, что администрация, рассмотрев представление прокуратуры г. Геленджика от 08.05.2013, постановлением от 07.06.2013 N 1537 привела правовые документы на земельный участок по ул. Херсонской, 2 в г. Геленджике в соответствие с земельным законодательством, и предложила ответчику в добровольном порядке внести изменения в подпункт 1.1 пункта 1 договора аренды земельного участка, указав вместо площади 910 кв.м. площадь 538 кв.м. и вместо "для размещения торгово-делового центра" указать "для эксплуатации здания административного корпуса N 2".

Решением суда от 25.08.2014 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что признанное судом незаконным постановление администрации не может являться основанием для изменения договора аренды, администрация не привела каких-либо норм материального права, на основании которых суд мог бы обязать арендатора заключить дополнительное соглашение об уменьшении площади арендуемого земельного участка и об изменении его целевого назначения.

Не согласившись с данным решением суда, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить.

Апелляционная жалоба повторяет доводы иска. Заявитель жалобы полагает, что администрация вправе изменять и отменять собственные акты, вносить в них изменения, ссылаясь на решение Геленджикского городского суда от 13.12.2013 по делу N 2-3301/13 о сносе самовольной постройки.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд удовлетворил ходатайство и рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, Постановлением главы администрации от 06.05.2005 N 551 (далее - постановление N 551) земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 08 008:0011 площадью 910 кв.м. по ул. Херсонской, N2 в г. Геленджик предоставлен администрацией обществу в аренду на 49 лет в целях эксплуатации административного здания, что послужило основанием заключения администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды от 19.05.2005 N4000001051. (право собственности общества на здание административного корпуса N 2 общей площадью 82,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская, 2, зарегистрировано в установленном порядке (свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2005 серии 23-АА N 128025)).

В качестве вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды, а также в кадастровом плане земельного участка от 18.05.2005 N 40/05-03-01-970 указана эксплуатация административного здания.

На основании рекомендаций комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.12.2006 по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства главой администрации издано постановление от 21.12.2006 N 1969, которым разрешенное использование земельного участка изменено на размещение гостиницы (далее - постановление N 1969), что обусловило заключение сторонами соответствующего дополнительного соглашения от 31.01.2007 к договору аренды.

Постановлением главы администрации от 13.08.2010 N 2287 повторно изменено разрешенное использование земельного участка на размещение торгово-делового центра, что нашло отражение в заключенном сторонами дополнительном соглашении от 08.09.2011 к договору аренды (далее - постановление N 2287).

Принятым на основании представления прокурора города-курорта Геленджика от 08.05.2013 N 7/4-1951-13 и с учетом заключения управления архитектуры и градостроительства администрации от 29.04.2013 N 110-52-2207/13-01-11 постановлением N 1537 отменены постановления N 1969, 2287 в частях, касающихся изменения первоначального вида разрешенного использования земельного участка, утверждена схема расположения земельного участка, площадь которого уменьшена до 538 кв. м, установлено первоначальное разрешенное использование земельного участка для эксплуатации административного здания, а в постановление N 551 внесены изменения, касающиеся уменьшения площади земельного участка.

Кроме того, управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик направило директору ООО "Денебола" письмо с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.05.2005 N 4000001051 и проект дополнительного соглашения, подписанный администрацией г. Геленджик. Основанием для заключения дополнительного соглашения указано постановление администрации г. Геленджик от 07.06.2013 N 1537.

В дополнительном соглашении ответчику предлагалось указать в подпункте 1.1 пункта 1 договора вместо "площадью 910 кв. метров" - "площадью 538 кв. метров", вместо "для размещения торгово-делового центра" - "для эксплуатации здания административного корпуса N 2".

Общество в добровольном порядке указанное дополнительное соглашение не подписало.

Впоследствии постановление от 07.06.2013 N 1537 "О приведении правовых документов на земельный участок по ул.Херсонской, 2 в г-к. Геленджике в соответствии с действующим земельным законодательством Российской Федерации" решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 по делу N А32-39801/2013 признано недействительным как противоречащее положениям ст. 48 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".

Постановлением суда кассационной инстанции указанное решение отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

Соответствующие фактические обстоятельства дела подтверждены представленными доказательствами, а также устанавливались при рассмотрении дела N А32-39801/2013, в связи с чем сторонами не оспариваются и признаются.

Ссылаясь на то, что законные основания к изменению разрешенного вида использования земельного участка отсутствовали, а площадь участка превышает размеры площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу строения, администрация обратилась с настоящими требованиями в суд.

По смыслу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. То есть возможность изменения договора по инициативе одной из сторон должна быть закреплена нормативно либо договором. Примером нормативного закрепления соответствующей возможности является статья 451 ГК РФ, позволяющая требовать изменения договора при существенном изменении обстоятельств. Однако к спорным правоотношениям сторон данная норма права не применима.

Суд первой инстанции правомерно указал истцу, что право на предъявление соответствующего иска администрацией не обосновано нормативной ссылкой на возможность принудительного изменения договора. Ссылка на несоответствие условие договора закону является поводом к иску о недействительности такого договора в соответствующей части (ст. 168 ГК РФ), но не к его изменению в судебном порядке.

Процессуальное право на обращение истца с соответствующим иском после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора судом первой инстанции проверено.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела представлено письмо от 06.11.2013 N 51-4280/13-01-22 с приложенным дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 19.05.2005 N 4000001051, направленное истцом в адрес ответчика, с предложением подписать указанное дополнительное соглашение, которое предусматривает изменение договора аренды от 19.05.2005 N 4000001051. Данное письмо с приложением получено ответчиком, что подтверждено почтовой квитанцией.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законодательством.

Рассматривая спор, вытекающий из договора, суд обязан оценить его на предмет действительности (ничтожности), исходя из норм законодательства, действовавших на момент совершения сделки, фактических обстоятельств, представленных доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности заключенного сторонами в 2005 году договора аренды, что является самостоятельным препятствием к удовлетворению иска об изменении данного договора.

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Судом апелляционной инстанции учитывается нормативное регулирование принадлежности спорного участка на дату заключения договора аренды сторонами.

Легальное определение курорта приведено в пункте 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), а также в статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ). В приведенных нормах закреплено, что курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 32 Закона N 33-ФЗ и пункт 2 статьи 16 Закона N 26-ФЗ).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В силу части 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны г.Геленджика установлены постановлением Совета Министров СССР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница - Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае".

При исследовании размещенной в свободном доступе в сети Интернет публичной кадастровой карты следует, что спорный земельный участок с очевидностью находится в границах зоны санитарной охраны курорта, поскольку расположен в непосредственной близости от моря.

Кроме того, из представленного в материалы дела решения Геленджикского городского суда от 13.12.2013 г. по иску прокурора к обществу "Денебола" прямо следует, что участок расположен в первой зоне округа санитарной охраны курорта.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 19.05.2005 N 4000001051 земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах зоны санитарной охраны курорта федерального значения), являлся федеральной собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право федеральной собственности возникло в данном случае до заключения договора аренды на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Муниципальное образование на момент заключения договора аренды с обществом не являлось собственником земельного участка. Соответственно договор аренды спорного земельного участка, заключенный сторонами в 2005 году, является ничтожной сделкой с момента его заключения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание договора аренды ничтожным соответственно влечет невозможность внесения изменения в данный договор.

При таких обстоятельствах отказ в иске правомерен. Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2014 по делу N А32-16116/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов