Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2014 г. N 16АП-990/14

г. Ессентуки

10 декабря 2014 г.

Дело N А63-600/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 по делу N А63-600/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Колесниковой С.Н. (г. Георгиевск, ОГРНИП 304262532900106)

к администрации города Георгиевска (г. Георгиевск, ОГРН 1022601173319), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (г. Георгиевск, ОГРН 1022601166488), обществу с ограниченной ответственностью "Корпус" (г. Георгиевск, ОГРН 1032600364906), оценщику общества с ограниченной ответственностью "Корпус" Худику С.Н.,

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений N N 1-6, 8, 11, 12, 18, 19, 23, 24, 29-33, общей площадью 254,3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литер А, по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора в судебном заседании, с рассрочкой на пять лет;

о признании недействительным отчета N 1.1/10.12 от 10.10.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 1-6, 8, 11, 12, 18, 19, 23, 24, 29-33, общей площадью

254, 3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литер А,

с участием третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Корн" (г. Ставрополь, ОГРН 1062635118930),

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Колесниковой С.Н.: Колесникова С.Н. (лично), представитель Никитина Л.А.,

от администрации г. Георгиевска: представитель Суворов Д.С. (по доверенности от 10.01.2014),

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Георгиевска: представитель Суворов Д.С.( по доверенности от 09.01.2014),

в отсутствие иных представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Колесникова С.Н. (далее по тексту - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Георгиевска (далее по тексту - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее по тексту - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений N N 1-6, 8, 11-12, 18-19, 23-24, 29-33, общей площадью 254,3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литера А, по цене, определенной в ходе рассмотрения данного дела, с рассрочкой на пять лет о признании недействительным отчета N 1.1/10.12 от 10.10.2012 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 31-6. 8, 11, 12, 18, 19, 23, 24, 29-33, общей площадью 254, 3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литера А (с учетом уточненных требований).

Одновременно, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу, оценщику общества Худику С.Н. о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений N N 1-6, 8, 11-12, 18-19, 23-24, 29-33, общей площадью 254,3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литер А, указанной в отчете об оценке N 1.1/1-.12 от 10.10.2012 оценщика ООО "Корпус" Худика С.Н. (дело N А63-1980/2013).

Определением от 16.05.2013 дела N А63-600/2013 и N А63-1980/2013 объединены в одно производство, объединенному производству присвоен N А63-600/2013.

В ходе рассмотрения требований в суде первой инстанции производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы в виде независимой оценки по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которых было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации Жуковой Н.И. и Бусовиковой Е.М.

Решением суда от 09.09.2014 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недостоверной выкупную стоимость нежилых помещений N N 1-6, 8, 11, 12, 18, 19, 23, 24, 29-33, общей площадью 254,3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литера А, указанную ООО "Корпус", в отчете об оценке N 1.1/10.2012 от 10.10.2012. Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Георгиевска заключить с индивидуальным предпринимателем Колесниковой С.Н. договор купли-продажи нежилых помещений NN 1-6, 8, 11, 12, 18, 19, 23, 24, 29-33, общей площадью 254,3 кв. м., расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литера А, по стоимости, равной 1 402 714 рублей с рассрочкой на пять лет. В удовлетворении требований к администрации г. Георгиевска судом отказано. Распределены судебные расходы. В части заявленных требований к оценщику ООО "Корпус" Худику С.Н. производство по делу прекращено, в связи с отказом от данных требований. Судебный акт мотивирован несоответствие требованиям действующего законодательства спорного отчета, в связи с чем, величина рыночной стоимости нежилых помещений не является достоверной.

Комитет не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

В отзыве на жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 по делу N А63-600/2013 является законным, обоснованным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.08.2006 между предпринимателем (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды имущества N 173, по условиям которого (с учетом дополнительных соглашений) арендатору во временно пользование предоставлены нежилые помещения NN 1-6, 8, 11-12, 18-19, 23-24, 29-33, общей площадью 254,3 кв. м., расположенные по адресу: г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литера А.

Срок договора установлен с 01.08.2006 по 31.07.2016 (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован регистрирующим органом.

В соответствии с пунктом 2.3 договора неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

07.09.2012 предприниматель обратилась к Комитету с заявлениями о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего бизнеса и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением Думы города Георгиевска N 102-10 от 31.10.2012 разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений NN 1-6, 8, 11-12, 18-19, 23-24, 29-33), находящегося в муниципальной собственности г. Георгиевска, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Бойко, 106, литера А, общей площадью 254,3 кв.м., путём предоставления преимущественного права приобретения нежилых помещений предпринимателю по рыночной цене, которая утверждена в размере 4 209 000 рублей.

Во исполнение данного решения Комитетом в адрес предпринимателя направлено письмо N 625/1-03-36 от 07.11.2012 с предложением в месячный срок с даты его получения заключить договор купли-продажи указанного имущества, приложив проект договора купли-продажи муниципального имущества. Цена имущества в договоре указана 4 209 000 рублей, на основании отчета об оценке N 1.1/10.12 от 10.10.2012 произведенного ООО "Корпус".

Полагая, что предлагаемая Комитетом величина рыночной стоимости определена неправильно и необоснованно, предприниматель обратилась с заявленными требованиями в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, возникающие при приватизации муниципального имущества, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001, в пункте 5 статьи 3 которого предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008, в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является и ответчиками не оспаривается.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" N 92 от 30.05.2005).

В силу пункта 2 указанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку сторонами представлены противоречивые заключения о рыночной стоимости имущества (отчет об оценке ООО "Корпус" N 1.1/10.12 от 10.10.2012 и заключение ООО "Корн" от 08.11.2012 N 14/11/2012), суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, в соответствии с которой рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на сентябрь 2012 составляет 3 082 000 рублей.

Исходя из положений статьи 13 Закона N 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов судебной экспертизы, суда первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и обязал Комитет заключить договор по цене, установленной судебной экспертизой.

В силу части 6 статьи 5 Закона N 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласие арендодателя на неотделимые улучшения арендуемого имущества силами арендатора подтверждается визами на заявлениях предпринимателя от 03.11.2005, 01.12.2005, 12.11.2007, а также актами обследования нежилых помещений от 25.12.2006, 27.12.2007, 21.12.2009, согласно которым Комитетом указано, в том числе, что предпринимателем производились ремонтные работы и что нарушений условий договора аренды не установлено.

Стоимость произведенных предпринимателем ремонтно-строительных работ в размере 1 679 286 рублей подтверждается проведенной в рамках данного дела заключением эксперта, а также указанные работы, согласно пояснениям специалистов, являются неотделимыми улучшениями.

Доказательства того, что без учета этих улучшений рыночная стоимость выкупаемых помещений составляет сумму, превышающую оценку экспертом, администрация и Комитет при рассмотрении спора в дело не предоставили.

Поскольку, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, обязательность заключения договора предусмотрена Законом N 159-ФЗ, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование о понуждении заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения дела.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с принятым судебным актом и не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, правовых оснований для его отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной не имеется, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.

С учётом всех установленных обстоятельств, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 по делу N А63-600/2013 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.

В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 по делу N А63-600/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

И.Н.Егорченко Г.В.Казакова