Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 20АП-6814/14

г. Тула

11 декабря 2014 г.

Дело N А54-5473/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Волковой Ю.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Селянской (в настоящее время фамилия изменена на Шишкину) Ирины Васильевны (ОГРНИП 307623408200022) - Рожкова А.А. (доверенность от 26.08.2013), в отсутствие ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьего лица - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2014 по делу N А54-5473/2013 (судья Котова А.С.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Селянская Ирина Васильевна (в настоящее время - Шишкина Ирина Васильевна) (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и изложении пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 000 000 рублей (два миллиона) рублей (НДС не облагается)";

- пункт 2.2: "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пункт 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";

- пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 55 555 (пятьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 56 копеек (последний платеж - 55 555 (пятьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (т. 1, л. д. 4).

Исковые требования мотивированы несогласием предпринимателя с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи, направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ").

Определением суда от 25.10.2013 (т. 1, л. д. 1), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 368 000 рублей (два миллиона траста шестьдесят восемь тысяч) рублей (НДС не облагается)";

- пункт 2.2: "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем - основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";

- пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 56 копеек (последний платеж - 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (т. 4, л. д. 14). Судом уточнение принято.

Решением суда от 08.10.2014 (т. 4, л. д. 34) исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества от 17.06.2013 N 06-13/02р, на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам повторной судебной экспертизы рыночной стоимости помещения.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что экспертное заключение, принятое судом, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО), а потому не может быть признано доказательством. Ссылается на то, что осмотр объекта проводился в 2014 году и на эту дату он имел иные качественные и количественные характеристики; информация, полученная экспертом при осмотре, не может считаться достоверной при оценке рыночной стоимости объекта на более раннюю дату; экспертом в заключении не проведен анализ постановления правительства Рязанской области от 25 февраля 2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" на соответствие его текущим рыночным условиям; в основу расчета скидок на торг в сравнительном подходе эксперт неправомерно использует исследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в 2010 году; в объектах-аналогах, выбранных экспертом для сравнения и расчета, отсутствует информация о некоторых характеристиках объектов; в нарушение требований Закона об оценочной деятельности и ФСО в заключении отсутствует описание критерия "Геологические особенности строительной площадки" и какое-либо обоснование тому, что он равен 1.

В отзыве предприниматель просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что экспертом проведено полное исследование объекта и предоставленных материалов дела; обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета. Отмечает, что в экспертном заключении указаны источники получения информации, имеются распечатки соответствующих источников, что позволяет проверить достоверность приведенных в заключении данных и правильность выполненных расчетов. Считает, что платность использованного экспертом справочника не свидетельствует о непроверяемости экспертного заключения. Обращает внимание на то, что явившемуся в судебное заседание эксперту вопросов от ответчика не поступило.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем, с учетом мнения представителя истца, судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н3 лит. Г, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д. 3 (поз. 1-9 на поэтажном плане 1-го этажа от 15.04.2002), общей площадью 70,4 кв. метров (договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2005 N 0201205 (с учетом соглашений от 11.07.2008 и от 11.08.2008) (т. 1, л. д. 18).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 08.04.2013 (т. 1, л. д. 142) обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 27.06.2013 N 208-I установлены условия приватизации (т. 1, л. д. 26) путем выкупа помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Во исполнение решения администрация направила в адрес предпринимателя письмо от 08.07.2013 N 01-75/1845 (т. 1, л. д. 25), предложив заключить договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 17.06.2013 N 06-13/02р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составляющей 3 372 751 рубля (т. 1, л. д. 44).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, предприниматель направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила установить выкупную стоимость в сумме 2 000 000 рублей, сославшись на справку ООО "Трансспектр+" от 22.07.2013 (т. 1, л. д. 30).

Письмом от 14.08.2013 N 20/1/2-19/5465 (т. 1, л. д. 31) администрация отклонила протокол разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 17.06.2013 N 06-13/02р, составленном ИП Шевченко М.А.

Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно выполненному ИП Шевченко М.А. по заказу администрации отчету об оценке от 17.06.2013 N 06-13/02р, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 13.06.2013 составила 3 372 751 рубля (т. 1, л. д. 94).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представил справку ООО "Трансспектр+" от 22.07.2013, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 000 000 рублей (т. 1, л. д. 30).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была назначена (проведение которой поручено эксперту Тимакову М.Н., т. 2, л. д. 14) и дополнительная экспертиза (проведение которой поручено эксперту Драницыну А.А., т. 3, л. д. 52)

Выкупная цена определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 08.04.2013 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12) по результатам дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручалось эксперту Драницыну А.А.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 08.04.2013 составила без учета НДС - 2 368 100 рублей (т. 3, л. д. 66).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 17.06.2013 N 06-13/02р не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета от 17.06.2013 N 06-13/02р недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении дополнительной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая дополнительную судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть экспертного заключения N 82/14 (т. 3, л. д. 66) является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение дополнительной экспертизы не содержит.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В отчете указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация о помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже по состоянию на дату оценки объекта (апрель 2013 года), эта информация содержится в открытых источниках. Использованные в экспертном заключении объекты-аналоги имеют сходное со спорным помещением назначение, помещения выбраны в удовлетворительном (хорошем) состоянии, расположены на первом-втором этажах (т. 3, л. д. 105).

Ссылка заявителя на то, что осмотр объекта оценки проводился в 2014 году и объект на дату оценки имел иные качественные и количественные характеристики, по сравнению с датой подачи заявления на выкуп - 08.04.2013, не влияет на принятый судебный акт.

В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

При этом, исходя из ретроспективности оценки, экспертом применены понижающие коэффициенты и индекс инфляции.

Судом апелляционной инстанции не принимается указание заявителя на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" (далее - постановление N 37) и применяет этот документ как основу в исследованиях и расчетах.

Постановлением N 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение N 1 к постановлению N 37).

В разделе 1 данной методики указано, что она устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Драницыным А.А., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО N 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Иными словами, оценщик должен обосновать корректировки, которые он использует в своем исследовании.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

В свою очередь ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств того, что в действующем нормативно-правовом акте, коим является постановление N 37, содержатся сведения, не соответствующие текущим рыночным условиям.

При таких обстоятельствах, несогласие заявителя в отношении экспертного заключения не принимается судом апелляционной инстанции. Судом первой инстанции эксперт был вызван в судебное заседание для дачи пояснений (т. 4, л. 29), однако представитель администрации, по инициативе которого и был приглашен эксперт, в судебное заседание не явился. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции были учтены пояснения эксперта и с учетом этого экспертное заключение оценено как надлежащее доказательство.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2014 по делу N А54-5473/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова Ю.А. Волкова