Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2014 г. N 08АП-12766/14

город Омск

11 декабря 2014 г.

Дело N А75-6760/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Верёвкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12766/2014) ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕМТОРГИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13 октября 2014 года по делу N А75-6760/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.07.1997, место нахождения: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная д. 24) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕМТОРГИНВЕСТ" (ОГРН 1077757459251, ИНН 7725610817, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.07.2007, место нахождения: 628624, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ханты-Мансийская, д. 36, кв. 1003) об освобождении земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕМТОРГИНВЕСТ" - представитель Бондаренко Л.В. (паспорт, доверенность б/н от 07.08.2012 сроком действия три года);

от АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА - представитель не явился, извещено;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕМТОРГИНВЕСТ" (далее - ООО "Земторгинвест", ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 0,8736 га, кадастровый номер 86:11:0102010:28, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная, 15 в 10В микрорайоне города, от объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная, д. 15, мкр. 10В, и передать истцу земельный участок по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2014 по делу N А75-6760/2014 исковые требования удовлетворены. ООО "Земторгинвест" обязано освободить от объекта незавершенного строительства и возвратить по акту приёма-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в силу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА земельный участок площадью 0,8736 га, кадастровый номер 86:11:0102010:28, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная, 15 в 10В микрорайоне города, от объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная, д. 15, мкр. 10В. С ООО "Земторгинвест" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. расходов по уплаченной государственной пошлине.

Возражая против принятого судебного акта, ООО "Земторгинвест" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2014 по делу N А75-6760/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА, надлежащим образом извещённая в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Земторгинвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО "Земторгинвест" с 14.12.2007 на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, Жилая зона, мкр. 10 В, ул. Северная, д. 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2009 серии 72 НЛ N 118395 (л.д. 107) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.04.2014 N 90-983702 (л.д. 39).

08.09.2009 ООО "Земторгинвест" получило разрешение N RU 863050002005004-111-09 на строительство объекта капитального строительства Торгового центра в 10В мкр. ул. Северная, д. 15, г. Нижневартовск, с первоначальным сроком до 08.09.2011, и продленным до 22.09.2013 (л.д. 38).

12.05.2008 между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА (арендодатель) и ООО "Земторгинвест" заключён договор N 167-АЗ аренды земельного участка (л.д. 28-30), по условиям которого в аренду на срок с 12.05.2008 по 11.05.2011 предоставлен земельный участок площадью 0,8736 га, с кадастровым N 86:11:0102010:28, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная, 15 в 10В микрорайоне города, в целях использования под незавершенный строительством объект.

05.09.2011 сторонами подписано соглашение о расторжении договор аренды земельного участка от 12.05.2008 N 167-АЗ (л.д. 33).

05.09.2011 между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА (арендодатель) и ООО "Земторгинвест" заключён договор N 91-АЗ аренды земельного участка (л.д. 34-37), по условиям которого в аренду на срок с 12.04.2011 по 11.04.2014 предоставлен земельный участок площадью 0,8736 га, с кадастровым N 86:11:0102010:28, в целях использования под строительство (для завершения строительства) незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная, 15 в 10В микрорайоне города.

Пунктом 5.5. договора от 05.09.2011 N 91-АЗ аренды земельного участка предусмотрено, что при прекращении, расторжении договора арендатор обязан вернуть в течение 30 дней арендодателю участок в надлежащем (рекультивированном) состоянии по акту приема-передачи земельного участка.

В связи с истечением срока действия договора от 05.09.2011 N 91-АЗ, ООО "Земторгинвест" обратилось к истцу с заявлением от 23.06.2011 о заключении договора аренды на новый срок (л.д. 40, 41).

Администрация города Нижневартовска отказала в заключении аренды на новый срок и потребовала возвращения земельного участка.

Как следует из акта N 60 от 04.04.2014 обследования земельного участка, на участке отсутствуют здания, строения; в центральной части земельного участка находится свайное поле; земельный участок по периметру огорожен забором из металлического профлиста; строительные материалы и строительная техника в границах земельного участка отсутствуют; строительство на земельном участке не осуществляется; в границах земельного участка произрастает древесно-кустарниковая растительность.

Поскольку земельный участок после прекращения действия договора аренды ответчиком не был освобожден, АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА обратилась в суд с настоящим иском.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 22 ЗК РФ предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 05.09.2011 N 91-АЗ, срок аренды установлен с 12.04.2011 по 11.04.2014.

В соответствии со статьёй 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора, следует, что сторонами волеизъявление сторон было направлено на точное определение срока действия договора от 05.09.2011 N 91-АЗ. При этом, по истечении срока действия договор считается прекращённым в отсутствии соглашения о его продлении.

При изложенных обстоятельства, ссылка ответчика на необходимость применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), отклоняется судом апелляционной инстанции. Указанное противоречит воле сторон, выраженной при заключении договора на прекращение его действия по истечении согласованного срока и отсутствии соглашения о его продлении.

С учетом вышеизложенного, поскольку в материалах дела доказательства заключения соглашения о продлении срока действия договора аренды отсутствуют, суд апелляционной инстанции считает, что договор от 05.09.2011 N 91-АЗ прекратил свое действие с 12.04.2014.

Доказательств заключения договора аренды на новой срок в материалах дела также не имеется.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из установленных обстоятельств дела и статьей ГК РФ, у ответчика после истечения срока договора возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное ему истцом по договору аренды.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена, что подтверждается актом N 60 от 04.04.2014 обследования земельного участка (л.д. 42).

Поскольку факт использования ООО "Земторгинвест" спорного земельного участка подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут, правовых оснований пользования ответчиком указанным земельным участком не приведено, суд апелляционной инстанции считает обоснованными требования истца.

При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет возражения ответчика со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о том, что не допускается отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обоснованность отказа в продлении или заключении на новый срок договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, ООО "Земторгинвест" с 14.12.2007 является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, Жилая зона, мкр. 10 В, ул. Северная, д. 15.

Земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект (свайное поле) был предоставлен в аренду ответчику на основании договора N 167-АЗ от 12.05.2008 сроком с 12.05.2008 по 11.05.2011 и на основании договора от 05.09.2011 N 91-АЗ сроком с 12.04.2011 по 11.04.2014 в целях завершения строительства.

08.09.2009 ООО "Земторгинвест" получило разрешение N RU 863050002005004-111-09 на строительство объекта капитального строительства Торгового центра в 10В мкр. ул. Северная, д. 15, г. Нижневартовск, с первоначальным сроком до 08.09.2011, и продленным до 22.09.2013.

Изложенное свидетельствует о том, что по состоянию на дату обращения в суд с настоящим иском, ответчик более 5 лет пользовался земельным участком на праве аренды в целях завершения строительства и более 4 лет обладал разрешением на строительство объекта.

Однако, как следует из акта N 60 от 04.04.2014 обследования земельного участка, на участке отсутствуют здания, строения; в центральной части земельного участка находится свайное поле; земельный участок по периметру огорожен забором из металлического профлиста; строительные материалы и строительная техника в границах земельного участка отсутствуют; строительство на земельном участке не осуществляется; в границах земельного участка произрастает древесно-кустарниковая растительность.

ООО "Земторгинвест" данные зафиксированные в акте N 60 от 04.04.2014, не оспорило и не опровергло.

Указанное свидетельствует о том, что ООО "Земторгинвест" длительное время (более 5 лет) не осуществляет строительство.

Доказательств обратного, включая утверждение о получении необходимой для строительства разрешительной документации, ответчиком в материалы дела не представлено.

Материалы дела также не содержат доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута. таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Земторгинвест" в течение длительного времени (более 5 лет) не предпринимались необходимые меры по освоению спорного земельного участка, не выполнялись действия по обеспечению целевого использования данного участка.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает обоснованным отказ истца в продлении срока действия договора аренды от 05.09.2011 N 91-АЗ и в заключении договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие законных оснований пользования ответчиком земельным участком, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА НИЖНЕВАРТОВСКА об обязании возвратить спорный земельный участок.

При этом, сам факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды.

Доводы ответчика о нарушении судом норм процессуального права о тайне совещательной комнаты суд апелляционной инстанции отклоняет.

Согласно части 3, 4 статьи 167 АПК РФ решение принимается судьями, участвующими в судебном заседании, в условиях, обеспечивающих тайну совещания. В помещении, в котором арбитражный суд проводит совещание и принимает судебный акт, могут находиться только лица, входящие в состав суда, рассматривающего дело. Запрещается доступ в помещение других лиц, а также иные способы общения с лицами, входящими в состав суда.

Утверждение ООО "Земторгинвест" о нарушении судом первой инстанции тайны совещательной комнаты какими-либо доказательствами не подтверждено.

В протоколе судебного заседания в силу статьи 155 АПК РФ фиксируются все процессуальные действия.

Как следует из протокола судебного заседания от 06.10.2014 и обжалуемого решения суда в судебном заседании присутствовал представитель ответчика.

Из данного протокола не усматривается факт нарушения судом тайны совещания.

Замечаний на протокол судебного заседания от 06.10.2014 в порядке части 6 статьи 155 АПК РФ от сторон не поступало.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что судом первой инстанции нарушены правила о тайне совещания.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.10.2014 по делу N А75-6760/2014 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.

Апелляционная жалоба ООО "Земторгинвест" удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ООО "Земторгинвест" в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13 октября 2014 года по делу N А75-6760/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

А.В. Верёвкин Т.А. Зиновьева