Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 г. N 15АП-19652/14

город Ростов-на-Дону

12 декабря 2014 г.

дело N А32-17296/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2014 по делу N А32-17296/2014

по иску ООО Фирма "Тех-Авто"

к ответчику - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

при участии третьих лиц - администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Власенко В.И.

об установлении кадастровой стоимости земельного участка

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Тех-Авто" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2, площадью 13600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Парковая, 84 в соответствии с рыночной стоимостью равной 104000000 рублей (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 152-153).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Анапа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Власенко В.И.

Решением от 24.09.2014 иск удовлетворен. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2, площадью 13600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Парковая, 84, в размере равном его рыночной стоимости 104000000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011 и обязал ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2, площадью 13600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Парковая, 84, в размере равном его рыночной стоимости 104000000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011.

Решение мотивировано тем, что в действующем законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по результатам оценки.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация муниципального образования город-курорт Анапа обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при заключении договора аренды истец согласился с ценой договора и порядком ее определения, в том числе с кадастровой стоимостью земельного участка. Заявленное требование свидетельствует об изменении условий договора в одностороннем порядке. Иск направлен на оспаривание права собственника земельного участка на определение кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы. По мнению заявителя, рыночная стоимость не может применяться, так как является наиболее вероятной ценой продажи объекта на открытом рынке в условиях конкуренции, вместе с тем, спорный земельный участок не может быть реализован на открытом рынке. Отчет об оценке N А-0042/14 от 30.04.2014 и экспертное заключение N 290/21-14 от 30.05.2014 необоснованны, поскольку предмет для оценки отсутствует. Кроме того, истцом не доказано, что арендная плата не соответствует нормам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также указал на то, что уменьшение кадастровой стоимости влечет уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования города-курорта Анапа.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа не явился. Администрация извещена о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Представитель ООО Фирма "Тех-Авто" в заседание не явился. Общество о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Как следует из отзыва, истец доводы жалобы не признает, просит решение оставить без изменения.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явился. Учреждение о судебном разбирательстве извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. Управление о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Власенко В.И. в заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29.01.2002 между администрацией города-курорта Анапа (арендодатель) и ООО Фирма "Тех-Авто" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 21 (т. 1 л.д. 10-13), согласно которому арендодатель на срок до 08.12.2025 предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 13599 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Парковая, цель предоставления земельного участка - для станции технического обслуживания

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 22.04.2014 N 2343/12/14-341803 (т. 1 л.д. 7-9), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2 составляет 372046632 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, ООО Фирма "Тех-Авто" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной. Следовательно, законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 следует, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.5, 2.2.6 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 39 от 15.02.2007, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10, 1.2.17 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

В соответствии с пунктами 1, 10, 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (в настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра").

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В материалы дела истцом представлен отчет ООО "Академия оценки бизнеса" N А-0042/14 от 30.04.2014 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2, площадью 13600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Парковая, 84 (т. 1 л.д. 160-221), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка 23:37:0104019:2 по состоянию на 01.01.2011 составляет 104000000 рублей.

Кроме того, в материалы дела представлено экспертное заключение НП "Межрегиональный союз оценщиков" N 290/21-14 от 30.05.2014 на отчет N А-0042/14 (т. 1 л.д. 123-141).

В соответствии с выводами эксперта, отчет N А-0042/14 от 30.04.2014 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2, площадью 13600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Парковая, 84 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1009, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В результате экспертизы отчета N А-0042/14 технических ошибок и замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено.

В данном случае рыночная стоимость земельного участка определена судом первой инстанции по результатам оценки, порядок проведения которой регламентирован Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Требование ООО Фирма "Тех-Авто" правомерно удовлетворено судом первой инстанции с учетом рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам оценки.

Ссылка заявителя жалобы на то, что отчет об оценке N А-0042/14 от 30.04.2014 и экспертное заключение N 290/21-14 от 30.05.2014 необоснованны, поскольку предмет для оценки отсутствует, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Возражений по отчету об оценке N А-0042/14 от 30.04.2014 администрацией не заявлено. Ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено, доказательств наличия пороков в выводах оценщика не представлено.

Доводы заявителя жалобы о том, что при заключении договора аренды истец согласился с ценой договора и порядком ее определения, в том числе с кадастровой стоимостью земельного участка, заявленное требование свидетельствует об изменении условий договора в одностороннем порядке, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска, поскольку ООО Фирма "Тех-Авто" является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2002 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, статья 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.

Согласно толкованию, данному в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Кроме того, истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке, право собственности ООО Фирма "Тех - Авто" зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствует представленное в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 122).

Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104019:2 и собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).

Ссылка заявителя на то, что уменьшение кадастровой стоимости влечет уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования города-курорта Анапа, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2014 по делу N А32-17296/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.