Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2014 г. N 18АП-13424/14

г. Челябинск

16 декабря 2014 г.

Дело N А07-14056/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.10.2014 по делу N А07-14056/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).

Общество с ограниченной ответственностью "Хронос" (далее - ООО "Хронос", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан" (далее - ФБУ "КП" по Республике Башкортостан, ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:41 равной его рыночной стоимости в размере 4 590 450 руб., с кадастровым номером 02:55:030403:42 равной его рыночной стоимости в размере 14 893 270 руб. по состоянию на 01.01.2012 (т. 1 л.д. 13-17).

Определением суда первой инстанции от 17.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 1-4).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.10.2014 (резолютивная часть объявлена 29.09.2014 - т. 2 л.д. 96-112) заявленные требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 115-118).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости приведет к уменьшению суммы налогов, поступающих в местный бюджет, что отрицательно скажется на возможности реализации социальных проектов, финансируемых за счет средств местного бюджета. По мнению апеллянта, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям пунктов 14, 19 ФСО N 1. Так, использованные оценщиком аналоги земельных участков не подлежат идентификации ввиду отсутствия точных адресов объектов, кадастровых номеров земельных участков. Вид разрешенного использования объектов-аналогов отличается от вида разрешенного использования объектов оценки. Также апеллянт ссылается на возможность оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

ООО "Хронос" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на правильность выводов суда и необоснованность доводов апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество ООО "Хронос" на основании договора аренды земельного участка от 08.05.2014 N М61-14 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:41, общей площадью 8528 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Соединительное Шоссе, у дома 2, для эксплуатации административно - производственных зданий, гаражей, ремонтных мастерских (т. 1 л.д. 20-21).

Истцом в материалы дела также представлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:42, общей площадью 9554 кв.м., адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Соединительное Шоссе, около дома 2/7, находящийся на подписании в Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 28-29).

По результатам проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521, по состоянию на 01.01.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:41 определена в размере 42 268 861 руб. 44 коп., с кадастровым номером 02:55:030403:42 - 177 024 346 руб.

Указанные значения внесены в государственный кадастр недвижимости (т. 1 л.д. 22-25, 30-32).

Согласно отчету от 10.06.2014 N 9057 об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр-Консалтинг" Черновой О.С. по состоянию на 01.01.2011, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:41 составляет 4 590 450 руб., с кадастровым номером 02:55:030403:42 - 14 893 270 руб. (т. 1 л.д. 38-141).

Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной, явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции установил обстоятельство несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, ввиду чего на основании части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определил кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - "Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации") предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, предметом заявленных в таком случае требований является изменение внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Как установлено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В обоснование своих требований истец представил суду отчет от 10.06.2014 N 9057 об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр-Консалтинг" Черновой О.С. (т. 1 л.д. 38-141), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:41 составляет 4 590 450 руб., с кадастровым номером 02:55:030403:42 - 14 893 270 руб.

Из сопоставления данного отчета и сведений о кадастровой стоимости усматривается значительное расхождение между установленной кадастровой оценкой земель и размером рыночной стоимости земельных участков.

Соответствие данного отчета требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 11.06.2014 N 1055/06/14 (т. 1 л.д. 142-148), составленным на основании статьи 17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку судом первой инстанции была принята за основу рыночная стоимость земельных участков, установленная отчетом об определении рыночной стоимости земельных участков на дату определения кадастровой стоимости, зафиксированной в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" (01.01.2011), суд апелляционной инстанции признает указанные результаты сопоставимыми и пригодными для сравнения и принятия соответствующего решения.

В этой связи, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011, на основании отчета о рыночной стоимости земельных участков.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 названного закона).

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254; далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

Представленный истцом отчет 10.06.2014 N 9057 соответствует изложенным выше принципам оценки, а также требованиям пунктов 9, 10 ФСО N 3. В частности, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка информация (прежде всего, об объектах-аналогах) представлена в тексте отчета (т. 1 л.д. 38-141). Источником сведений об объектах-аналогах послужили сведения, размещенные на общедоступных Интернет сайтах, распечатки со страниц которых имелись в распоряжении оценщика. В приложении к отчету представлена контактная информация о лицах (продавцах), предлагавших к отчуждению права на земельные участки, избранные в качестве объектов-аналогов. Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная оценщиком при проведении исследования информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; далее - ФСО N 1).

Доводы апелляционной жалобы о неверном избрании оценщиком объектов аналогов, являются несостоятельными.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Таким образом, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в отчете от 10.06.2014 N 9057 объекты - аналоги имеют сходное со спорным земельным участком назначение (назначение объекта: под коммерческую застройку), расположены в границах одного и того же муниципального образования. Принимая во внимание особый характер земельных участков как объекта хозяйственного оборота, площадь исследуемых земельных участков (8528 кв.м., 9554 кв.м.), оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов - аналогов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, как указано выше, обоснованность отчета об оценке от 10.06.2014 N 9057 подтверждена положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 11.06.2014 N1055/06/14.

В данном заключении указано, что оценщик обоснованно применил метод сравнения продаж. Для реализации метода оценщиком было подобрано пять объектов-аналогов. В процессе расчета были рассчитаны корректировки на торг, площадь земельного участка, местоположение. Замечаний по обоснованию и применению методов и произведенным расчетам нет.

Результаты проведенной независимой оценки земельных участков подателем жалобы не опровергнуты.

Из материалов дела следует, что ответчиком или третьими лицами возражения относительно представленного истцом отчета от 10.06.2014 N 9057 об оценке рыночной стоимости земельных участков, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялись, тогда как из содержания статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривается возможность назначения экспертизы по инициативе суда.

Довод апелляционной жалобы о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора отклоняется судебной коллегией, поскольку в соответствии со статьей 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается наличие между сторонами договорных отношений по аренде земельных участков, у арендатора, в силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", имеется право установления рыночной стоимости указанных земельных участков.

Ссылки апеллянта на то обстоятельство, что установление более низкой кадастровой стоимости земельных участков повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и приведет к ограничению финансирования социальных программ, подлежат отклонению, поскольку названные правоотношения носят публично-правовой характер, тогда как в силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме по приведенным выше мотивам, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса. Ее взыскание с Администрации в доход федерального бюджета не производится, поскольку она освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.10.2014 по делу N А07-14056/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина