Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2014 г. N 20АП-5801/14

г. Тула

18 декабря 2014 г.

Дело N А54-73/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. (замена судьи Рыжовой Е.В. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распоряжением от 10.12.2014) и Тучковой О.Г, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Резерв" (р. п. Старожилово Рязанской области, ОГРН 1126214000527, ИНН 6221003843), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала по Рязанской области (г. Рязань), третьих лиц - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1026201263725, ИНН 6231008551), муниципального образования - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), муниципального образования - Старожиловский муниципальный район Рязанской области в лице администрации муниципального образования - Старожиловский муниципальный район Рязанской области (р. п. Старожилово Рязанской области, ОГРН 1026200623162, ИНН 6221000634), общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "ГеоГИС" (г. Воронеж, ОГРН 1063667166892, ИНН 3664071117), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2014 по делу N А54-73/2014 (судья Калинина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Резерв" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Рязанской области с требованием об установлении на 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:21:0040101:38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для несельскохозяйственных целей, общая площадь 61252 кв. м, по адресу: Рязанская обл., Старожиловский р-он, р. п. Старожилово, ул. Молодежная, д. 9, равной его рыночной стоимости в размере 9 432 808 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и муниципальное образование - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани.

Определением арбитражного суда от 27.02.2014 производство по делу N А54-73/2014 было приостановлено до 25.03.2014, в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Правовая гарантия" - эксперту Новосельцевой Анне Ленвеловне. Этим же определением арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное образование Старожиловский муниципальный район Рязанской области в лице администрации муниципального образования - Старожиловский муниципальный район Рязанской области.

Определением от 28.03.2014 производство по делу возобновлено.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца заявил об отказе от исковых требований в части требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

В остальной части истец уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:21:0040101:38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для несельскохозяйственных целей, общей площадью 61252 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская обл., Старожиловский р-н, р. п. Старожилово, ул. Молодежная, д. 9, равной его рыночной стоимости, составляющей 9 555 312 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013. Кроме того, заявил об отнесении судебных расходов по госпошлине и оплате судебной экспертизы на истца.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2014 уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, министерство подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 10.12.2014.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 62:21:0040101:38, общей площадью 61252 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для несельскохозяйственных целей; адрес объекта: Рязанская область, Старожиловский район, р.п. Старожилово, ул. Молодежная, д. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 62-МД 565784 от 22.09.2012.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.2013. Указанным постановлением от 14.10.02013 N 10-П кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 65 539 640 рублей.

Указанная величина кадастровой стоимости спорного земельного участка установлена в соответствии с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков на основании отчета ООО НПО "ГеоГИС".

В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельных участков истец обратился к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости принадлежащего ему по праву собственности земельного участка.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Аудитпартнер" от 25.12.2013 N 3626 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:21:0040101:38, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 61252 кв. м, адрес объекта: Рязанская обл., Старожиловский р-он, р. п. Старожилово, ул. Молодежная, д. 9, установлена относительно ориентира - административное здание, расположенного в границах участка, по состоянию на 01.01.2013, составляет 9 432 808 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена правовая позиция, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Поскольку различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заключается в различных методах оценки (при определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, при определении рыночной стоимости - метод индивидуальной оценки), принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости") (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).

В подтверждение своей позиции истцом в материалы дела был представлен отчет от 25.12.2013 N 3626 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Аудитпартнер", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:21:0040101:38, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 61252 кв. м, адрес объекта: Рязанская обл., Старожиловский р-он, р. п. Старожилово, ул. Молодежная, д. 9, установлена относительно ориентира - административное здание, расположенного в границах участка, по состоянию на 01.01.2013, составляет 9 432 808 рублей.

Поскольку статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика судом по ходатайству истца и министерства назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013, проведение которой было поручено эксперту ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой Анне Ленвеловне.

Согласно заключению эксперта ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой Анны Ленвеловны от 17.03.2014 N 347 по состоянию на 01.01.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:21:0040101:38, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 61252 кв. м, адрес объекта: Рязанская обл., Старожиловский р-он, р. п. Старожилово, ул. Молодежная, д. 9, установлена относительно ориентира - административное здание, расположенного в границах участка, по состоянию на 01.01.2013, составляет 9 555 312 рублей.

Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка действительно существенно отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств оспаривания указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 17.03.2014 N 347.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой Анны Ленвеловны от 17.03.2014 N 347 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.

В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.

1. В заключении эксперта не имеется информации о наличии коммуникаций на земельном участке, являющемся объектом оценки. Экспертом установлены собственные ограничения относительно данного объекта - "условно свободный от коммуникаций", т. е. земельный участок оценен как не имеющий коммуникаций без каких-либо обоснований на это.

2. В заключении эксперта нет ссылок, позволяющих установить авторство и дату подготовки информации о размерах примененных экспертом корректировок, т. е. размеры корректировок ничем не подтверждены.

3. Часть информации, имеющейся в таблицах сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, отсутствует в объявлениях о данных объектах (фактически единственном источнике, содержащем информацию об объектах-аналогах).

4. В заключении эксперта отсутствует информация о факторах, влияющих на спрос и предложение на рынке земельных участков. Данные факторы не выявлялись и не анализировались экспертом.

5. В заключении эксперта нет анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, являющегося объектом оценки; не указано на то какие факторы препятствуют использованию объекта по иному назначению.

В связи с этим судом апелляционной инстанции в судебное заседание для дачи пояснений был вызван эксперт ООО "Правовая гарантия" Новосельцева Анна Ленвеловна, которая по причине участия в ранее назначенном деле явиться не смогла, но при этом в письменном виде дала необходимые пояснения по экспертному заключению.

Так, по первому нарушению ею пояснено, что поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), расположенные на нем, экспертом в расчетах учитывались коммуникации на земельном участке как "условной свободный от коммуникаций". То есть, сами коммуникации относятся непосредственно к зданиям (строения, сооружениям), но, учитывая, что эти коммуникации подведены через оцениваемый земельный участок, в случае какого-либо строительства имеется более "упрощенная" возможность их подключения отсюда и вывод - "земельный участок условно свободный от коммуникаций".

Данная позиция эксперта подтверждается ФСО N 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО N 7).

Таким образом, учитывая, что земельный участок рассматривается как "незастроенный", соответственно коммуникации на нем также отсутствуют, то есть земельный участок - "условно свободный от коммуникаций".

По второму доводу эксперт указал, что в соответствии с пунктом 5.2.13 Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов - оценщиков "СМАО" в заключении эксперта представлены все ссылки на использованные источники информации (телефоны, сайты в Интернете, контактные лица), легко позволяющие установить авторство и дату подготовки информации о размерах примененных экспертом корректировок

При этом получение информации (опрос) от риэлторов, занимающихся продажей земельных участков, является общеустановленной практикой в области оценки.

В отношении объектов аналогов эксперт пояснил, что при подготовке отчета он использовал доступную и открытую информацию, позволяющую выбрать аналоги и определить их характеристики, а именно средства массовой информации (копии страниц приложены к заключению, телефоны указаны в расчетных таблицах).

При выборе объектов аналогов все их характеристики уточняются непосредственно у продавцов, по причине того, что возможны случаи несовпадения информации, изложенной в тексте объявления с фактическими данными. Действия, направленные на уточнение характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, являются общеустановленной практикой в области оценки, в связи с чем вся информация уточнялась у продавцов по телефонам, приведенным в тексте объявления, что не является нарушением ФСО.

Информация о факторах, влияющих на спрос и предложение на рынке земельных участков, приведена на страницах 31 - 32 заключения.

В отношении пятого довода эксперт указал следующее. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка приведен в полном объеме на странице 20 экспертного заключения. В большей степени на анализ наиболее эффективного использования повлияло фактическое использование земельного участка - под промышленными объектами (для несельскохозяйственных целей).

Данная позиция эксперта подтверждается Федеральным Стандартом Оценки N 7 (далее ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка застроенного объектами капитального строительства или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его Фактического использования (пункт 20 ФСО N 7).

Таким образом, возражения на экспертное заключение от 17.03.2014 N 347 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 17.03.2014 N 347, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2014 по делу N А54-73/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова