Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2014 г. N 17АП-14870/14

г. Пермь

18 декабря 2014 г.

Дело N А50-2789/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дружининой Л. В.

судей Балдина Р.А., Сусловой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Баевой Т.П.,

при участии:

от истца, Департамента земельных отношений Администрации города Перми, - Чернышова М.И., представитель по доверенности от 10.11.2014 N 80;

от ответчика, ООО "Аксерли", - Копелева В.А., представитель по доверенности от 06.05.2014 N 72АА0436520;

от третьего лица, Сельскохозяйственный производственный кооператив по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский", - Фефелов В.Н., представитель по доверенности от 01.04.2014;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента земельных отношений Администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 18 сентября 2014 года

по делу N А50-2789/2014,

принятое судьей Богаткиной Н.Ю.,

по иску Департамента земельных отношений Администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)

к ООО "Аксерли" (ОГРН 1027200802331, ИНН 7203127911),

третье лицо: Сельскохозяйственный производственный кооператив по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский" (ОГРН 1025902398994, ИНН 5948001325),

о признании недействительным (недостоверным) отчета об оценке, обязании устранить недостатки по договору на проведение оценки,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ООО "Аксерли" (ответчик) о признании недействительным (недостоверным) отчета об оценке от 24.01.2014 N 1502, обязании устранить недостатки по договору от 15.10.2013 N 53 путем предоставления истцу в течение 20 дней после вступления в законную силу решения суда отчета об оценке по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738, определив рыночную стоимость указанного объекта недвижимости в соответствии с обязательными требованиями, предусмотренными Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральными стандартами.

Определением арбитражного суда от 14.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечен Сельскохозяйственный производственный кооператив по производству и реализации сельскохозяйственной продукции и племенных животных "Мотовилихинский".

Определением суда от 04.06.2012 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Компромисс" Нехаеву С.Ю. Производство по делу возобновлено определением от 26.08.2014, к материалам дела приобщено экспертное заключение ООО "Компромисс" (эксперт Нехаев С.Ю.) от 26.06.2014 N 217-1/14.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18 сентября 2014 года (резолютивная часть от 11.09.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда первой инстанции не согласился, направил апелляционную жалобу, в которой обжалуемый судебный акт просит отменить, исковые требования удовлетворить.

Указывает, что предметом оценки по договору от 15.10.2013 N 53 являлся многоконтурный земельный участок, большая часть которого расположена в территориальных зонах Ж-3, Ж-4, Ж-5, Р-2, Р-3, Р-6, Ц-2, Ц-6, ГЛ. Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Таким образом, использование спорного земельного участка возможно только в соответствии с видом разрешенного использования согласно правилам землепользования и застройки. Однако, ни ответчиком, ни судебным экспертом данные факты не учтены, что, по мнению истца, сказалось на определении рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить.

Ответчик и третье лицо письменных отзывов на апелляционную жалобу не направили, однако обеспечили в судебном заседании апелляционного суда явку своих представителей, которые против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (заказчик) и ответчиком (исполнитель) заключен договор от 15.10.2013 N 53, по условиям которого исполнитель обязался оказать услуги по определению рыночной стоимости объектов оценки - земельных участков, перечисленных в приложении N 1 к договору, среди которых, в частности, поименован земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:738, общей площадью 2 822 344 кв.м., разрешенное использование: пашни, сенокосы, пастбища, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, совхоз "Мотовилихинский".

По условиям названного договора исполнитель обязался передать заказчику результат услуг - отчеты об оценке рыночной стоимости объектов, имеющие положительное заключение экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков (п.3.2. договора).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что отчеты об оценке составляются на основании доступных данных, исходные данные, на основе которых выполняются все расчеты, должны быть обоснованы и подтверждены соответствующими документами и ссылками. Оценка стоимости объектов производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1), утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2), утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки " Требования к отчету об оценки" (ФСО N N3), утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 254, а также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Во исполнение названного договора исполнителем в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738 подготовлен отчет об оценке от 24.10.2013 N 1502 (т.1 л.д.30-99) с положительным заключением саморегулируемой организации оценщиков от 28.10.2013 (т.1 л.д.100-109). Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 101 604 000 руб.

Письмом от 15.11.2013 заказчик, руководствуясь п.4.3. договора, от приемки отчета об оценке от 24.10.2013 N 1502 отказался, ссылаясь на излишне низкую рыночную стоимость объекта, определенную экспертом. В целях устранения возникших замечаний 19.12.2013 между сторонами подписан акт о недостатках, по условиям которого в течение 10 рабочих дней исполнитель обязался выполнить работы по проведению оценки рыночной стоимости земельного участка с использованием аналоговых объектов, расположенных в границах муниципального образования г.Пермь.

Во исполнение акта о недостатках исполнителем подготовлен и передан заказчику отчет об оценке от 28.11.2013 N 1502 (т.1 л.д.110-187), согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 107 249 000 руб.

Письмом от 18.12.2013 заказчик от приемки отчета об оценке от 28.11.2013 N 1502 вновь отказался, ссылаясь на то, что в качестве объектов-аналогов экспертом использованы земельные участки, находящиеся в городах Ижевск, Челябинск и Уфа. Кроме того, экспертным заключением НП "Совет по оценочной деятельности Пермского края" (т.1 л.д.188-198) отчет об оценке от 28.11.2013 N 1502 признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности. Между сторонами подписан акт о недостатках от 18.12.2013, по условиям которого исполнитель обязался выполнить работы по проведению оценки рыночной стоимости земельного участка с использованием аналоговых объектов, расположенных в границах муниципального образования г.Пермь, в срок до 30.12.2013.

В целях устранения возникших разногласий исполнителем подготовлен отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 (т.2 л.д.70-156) с положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков (т.2 л.д.157-172). При составлении указанного отчета оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы, а также применены объекты-аналоги, расположенные на территории Пермского района г.Перми. Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка составила 106 892 000 руб.

Заказчик, указывая на то, что представленный исполнителем отчет имеет недостатки, которые делают его непригодным для использования, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, в том числе заключение судебного эксперта от 26.06.2014 N 217-1/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 101 604 000 руб., а отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, оснований для удовлетворения исковых требований не усмотрел, ссылаясь на отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих обоснованность иска (ст.65 АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не находит.

Частью 1 статьи 721 ГК РФ предусмотрено, что качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями.

По условиям договора от 15.10.2013 N 53 подготовленный исполнителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка должен соответствовать с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1), утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2), утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки " Требования к отчету об оценки" (ФСО N N3), утв. приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 254, а также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - требования законодательства об оценочной деятельности).

В связи с возникшими между сторонами спора разногласиями относительно соответствия отчета об оценке от 24.01.2014 N 1502 требованиям законодательства об оценочной деятельности, принимая во внимание, что для разрешения данного вопроса требуются специальные познания, по ходатайству истца, поддержанного ответчиком, по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно выводам судебного эксперта, подготовленный ответчиком отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 требованиям законодательства об оценочной деятельности соответствует, в частности выбранные методы оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке являются обоснованными, выполненный расчет стоимости объекта оценки соответствует примененным подходам и методам.

В соответствии ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Между тем истцом каких-либо контрдоказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета об оценке от 24.01.2014 N 1502 требованиям законодательства об оценочной деятельности, его некачественности и (или) непригодности для использования в материалы рассматриваемого дела не представлено. Экспертное заключение НП "Совет по оценочной деятельности Пермского края" (т.1 л.д.188-198) в качестве надлежащего и относимого доказательства обоснованности исковых требований арбитражным судом не принимается, поскольку предметом исследования являлся иной отчет об оценке - от 28.11.2013 N 1502.

Вместе с тем, на отчет об оценке от 24.01.2014 N 1502 ответчиком получено положительное экспертное заключение НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 30.01.2014 N 72/01-14 (т.2 л.д.157-172). Названное доказательство материалам рассматриваемого дела не противоречит, истцом не опровергнуто.

Относительно ссылок апеллянта на то, что ни ответчиком, ни судебным экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка не приняты во внимание обстоятельства его многоконтурности и нахождения в различных территориальных зонах, что, по мнению истца, привело к занижению стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, предметом оценки являлся земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, и имеющий вид разрешенного использования - пашни, сенокосы, пастбища.

Вопреки мнению истца, при подготовке отчета об оценке от 24.01.2014 N 1502 обстоятельства многоконтурности земельного участка и нахождения его частей в разных территориальных зонах оценщиком учтены, однако при анализе данного обстоятельства ответчиком обосновано принято во внимание, что согласно заданию на оценку предметом оценки являлся единый земельный участок, с установленным для него видом разрешенного использования (пашни, сенокосы, пастбища); целью определения рыночной стоимости объекта являлось совершение сделки в отношении единого земельного участка (а не отдельных его контуров), а потому в рамках такой оценки оценщик обязан был определить рыночную стоимость единого земельного участка с учетом его вида разрешенного использования, определенного на дату проведения оценки (т.2 л.д.96). На дату проведения оценки смена вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:738 не была проведена, вследствие чего оценщик при анализе наиболее эффективного использования объекта исходил из установленного вида использования - под пашни, сенокосы, пастбища (т.2 л.д.106).

В заключении судебного эксперта кроме того указано, что земельный участок представляет собой разрозненные части ("хвосты") многоугольной, треугольной и неправильной формы (например, слишком вытянутый участок). Данное обстоятельство, с учетом значительной площади земельного участка и установленных для него конкретных территориальных зон, снижает привлекательность данного участка перед инвесторами (земельный участок в существующем виде обладает низкой ликвидностью). При этом согласно выводам судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка составила 101 604 000 руб., что в целом соответствует отчету об оценке от 24.01.2014 N 1502 с учетом различных дат проведения оценок.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований полагать, что при определении рыночной стоимости земельного участка ответчиком безосновательно не приняты во внимание территориальные зоны, в которых расположен многоконтурный земельный участок, и (или) приведенная в отчете об оценке от 24.01.2014 N 1502 итоговая величина рыночной стоимости является заниженной.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Изложенные в апелляционной жалобе доводы истца судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу п.1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ ответчик от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы освобожден, в связи с чем апелляционным судом вопрос о распределении судебных расходов не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 18 сентября 2014 года по делу N А50-2789/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Л.В. Дружинина

Судьи

Р.А. Балдин О.В. Суслова