Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 г. N 15АП-20774/14

город Ростов-на-Дону

17 декабря 2014 г.

дело N А32-24614/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи: представитель не явился, извещен;

от администрации г. Сочи: представитель не явился, извещена;

от общества с ограниченной ответственностью Дельфинарий "Морская звезда": представитель Лавренова Е.В., паспорт, по доверенности от 20.11.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Александрия": представитель не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи и администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2014 года по делу N А32-24614/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью Дельфинарий "Морская звезда"

к ответчикам: департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи, администрации г. Сочи

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Александрия"

о признании сделки недействительной в части,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

ООО Дельфинарий "Морская звезда" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент), в котором просит:

- признать п. 3.2. дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2012 г. к договору аренды земельного участка, заключенного между ООО Дельфинарий "Морская звезда" и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, от 21.09.2009 г. N 4900005397, ничтожным;

- изменить пункт дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2012 г. к договору аренды земельного участка, заключенного между ООО Дельфинарий "Морская звезда" и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, от 21.09.2009 г. N 4900005397, в части размера годовой арендной платы, определяемой пунктом 3.2., установив таковую в размере 105 867 рублей.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования и просил: признать п. 3.2. дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2012 г. к договору аренды земельного участка, заключенного между ООО Дельфинарий "Морская звезда" и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи, от 21.09.2009 г. N 4900005397, ничтожным; установить арендную плату за земельный участок площадью 936 кв.м с кадастровым номером 23:49:0109013:3, расположенный по улице Коммунистическая в Лазаревском районе города Сочи в размере 154 766 рублей на основании заключения, подготовленного в рамках судебного процесса ООО "Центр независимых экспертиз".

Требования мотивированы тем, что в оспариваемом пункте дополнительного соглашения размер годовой арендной платы (952 346 руб.) установлен в соответствии с отчетом от 06.11.2012 N 1/67/ОЗ-2012, подготовленным ООО "Александрия", который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением суда от 24.10.2014 г. признан п. 3.2. дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2012, заключенный между ООО Дельфинарий "Морская звезда" и муниципальным образованием город-курорт Сочи к договору аренды земельного участка, заключенному между ООО Дельфинарий "Морская звезда" и муниципальным образованием город-курорт Сочи от 21.09.2009 г. N 4900005397, ничтожным.

Считать в п.3.1 договора аренды от 21.09.2009 г. N 4900005397 годовую арендную плату за земельный участок площадью 936 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0109013:3, расположенный по улице Коммунистическая в Лазаревском районе города Сочи, в размере 154 766 рублей.

В требованиях к департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи и Администрация города Сочи обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявители просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что договор аренды подписан сторонами без разногласий. Общество согласилось, в том числе с существенным условием договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки, произведенной ООО "Александрия". Оснований для признания условий п. 3.2. договора аренды недействительными, не имеется.

В судебное заседание департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи; администрация г. Сочи; ООО "Александрия", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи; администрации г. Сочи; ООО "Александрия" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Дельфинарий "Морская звезда" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя истца Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 936 кв.м с кадастровым номером 23:49:0109013:3, расположенный по улице Коммунистическая в Лазаревском районе города Сочи, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Сочи (запись в ЕГРП от 10.06.2009).

Между истцом и администрацией был заключен договор аренды указанного земельного участка от 21.09.2009 N 4900005397 сроком до 16.09.2012 для строительства туристической гостиницы.

Постановлением администрации от 01.08.2012 N 1642 "Об установлении обществу ООО "Дельфинарий "Морская звезда" нового срока аренды земельного участка по ул. Коммунистическая, п. Лазаревское, Лазаревского района города Сочи" срок аренды продлен на 3 года.

В соответствии с данным постановлением департаментом было подготовлено и подписано между истцом и администрацией 09.10.2012 дополнительное соглашение N 1 к основному договору.

Представленное соглашение было подписано сторонами и зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 26.11.2012 сделана запись регистрации 23-23-46/108/2012-289.

Пунктом 3.1 данного соглашения был установлен размер арендной платы в соответствии с отчетом от 06.11.2012 N 1/67/ОЗ-2012, подготовленным ООО "Александрия" (далее - оценщик), которая составила 952 346 руб. в год.

Истец считает, что поскольку оценщиком неверно был рассчитан размер арендной платы, дополнительное соглашение соглашения N 1 от 09.10.2012 г. к договору аренды земельного участка, является ничтожным. В связи с чем, размер годовой арендной платы должен быть в размере 154 766, установленном судебной экспертизой (ООО "Центр независимых экспертиз").

В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п. 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 4.1 Правил (приложение N 1) постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Правила), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы,%; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2 Правил.

Истец ссылался на то, что отчет об оценке от 06.11.2012 N 1/67/ОЗ-2012 имеет ряд недостатков: имеются противоречия относительно даты составления отчета и сведений о том, на какое число производилась оценка; при вводе корректировок на площадь земельного участка стоимость оцениваемого участка необоснованно завышена в связи с применением корректировки +15% для всех аналогов, в том числе и к тем, которые не превышают более чем в 2 раза площадь оцениваемого участка; при вводе корректировок на скидку по продаже стоимость оцениваемого участка необоснованно завышена, поскольку не введены корректировки -13% для всех аналогов; применена неверная методика при расчете рыночной стоимости.

В силу абз.4 п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - Письмо N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно же п.4.1 Правил, рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу N А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11.

В соответствии с п.2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст.82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст.51 АПК РФ).

Судом организовано проведение судебной нормативно-методической экспертизы, производство которой поручено эксперту Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Из заключения эксперта Конторович С.П. от 20.08.2014 N 2833/2014 следует, что отчет об оценке от 06.11.2012 N1/67/ОЗ-2012, подготовленный ООО "Александрия", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, является недостоверным, сделанные в нем выводы - необоснованными, в ходе оценки были нарушены принципы однозначности, существенности, проверяемости, обоснованности, достоверности, оценщик использовал недостаточный объем информации об объекте оценки, а также о рынке объекта оценки.

Учитывая не опровергнутые ответчиками выводы эксперта, суд полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка, от которой в отчете об оценке от 06.11.2012 N 1/67/ОЗ-2012, исчислен размер годовой арендной платы, не соответствует реальным обстоятельствам.

Таким образом, отчет об оценке от 06.11.2012 N 1/67/ОЗ-2012, подготовленный ООО "Александрия", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным.

Недостоверность отчета об оценке помимо формального несоответствия влечет экономические убытки для арендатора, а так же определенные выгоды (неосновательное обогащение) для арендодателя, что нарушает баланс интересов участников сделки.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Соответственно, п. 3.2 дополнительного соглашения N 1 от 09.10.2012, устанавливающий годовую арендную плату на основании указанного отчета в размере 952 346 руб. в год, является ничтожным.

В связи с чем, судом в целях правовой определенности и установления рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком было организовано проведение экспертизы.

Как следует из заключения эксперта ООО "Центр независимых экспертиз" Мельниковой В.В. от 27.03.2014 (с учетом исправления технической ошибки) рыночная стоимость спорного земельного участка составила 10317715 руб.

В результате примененного ООО "Центр независимых судебных экспертиз" поправочного коэффициента в размере 1,5% (Приложение N 2 к Правилам), а так же коэффициента инфляции в размере 1 годовой размер арендной платы составил 154766 руб. (по состоянию на дату на дату оценки оценщика 09.10.2012)

Суд первой инстанции обоснованно признал необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и, соответственно, размера арендной платы именно по состоянию на дату составления отчета оценщика - 09.10.2012.

В данном случае отчеты оценки обладают свойством сопоставимости.

При этом требования к актуальности периода определения годового размера арендной платы будут соблюдены, поскольку согласно п.п.2, 9.4 Постановления N 210 пересмотр размера арендной платы допускается не чаще, чем раз в год. Ничто не препятствует арендодателю решить в установленном законом порядке вопрос о пересмотре размера арендной платы.

Поскольку департамент имущественных отношений Администрации города Сочи стороной оспариваемой сделки не являлся, в требованиях к нему в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2014 года по делу N А32-24614/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина