Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2014 г. N 15АП-19164/14

город Ростов-на-Дону

19 декабря 2014 г.

дело N А53-5502/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,

при участии:

от истца: представитель Куделина А.С., паспорт, доверенность N 6 от 10.03.2014 (до и после перерыва); Зеленая Елена Александровна, паспорт (до и после перерыва); представитель Зеленый А.Н., паспорт, доверенность N 5 от 10.01.2014 (до и после перерыва);

от ответчика: представитель Безбородых А.А., паспорт, доверенность N 118 от 23.01.2014 (до и после перерыва);

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зеленой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 15.09.2014 по делу N А53-5502/2014

по иску индивидуального предпринимателя Зеленой Елены Александровны (ОГРНИП 304615120800186 ИНН 615100793115)

к Комитету по управлению имуществом города Новошахтинска Ростовской области (ОГРН 1026102484000 ИНН 6151005594) при участии третьих лиц: администрации города Новошахтинска (ОГРН 1026102485034 ИНН 6151005266); общества с ограниченной ответственностью "Новотэк" (ОГРН 1106176000380 ИНН 6151345872) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Зеленая Елена Александровна (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Новошахтинска Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, об обязании совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Новошахтинска (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью "Новотэк".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение арбитражного суда первой инстанции от 15.09.2014 отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на то, что не был уведомлен о расторжении договора аренды. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправомерно отказал в проведении почерковедческой экспертизы подписи на уведомлении, представленном комитетом в качестве доказательства извещения о расторжении договора. Жалоба мотивирована также тем, что в тексте ответного письма допущена опечатка, вместо 24.05.2011 указано 25.04.2011. Заявитель считает, что расторжение договора аренды в порядке, установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации должно происходить по истечении трех месяцев с момента извещения о расторжении, уведомление о расторжении должно содержать конкретную дату расторжения. Указывает на то, что в тексте письма комитет предлагает возвратить имущество в месячный срок. Жалоба мотивирована также тем, что в связи с переходом права собственности от комитета к ИП Павленко Ю.В. по ничтожной сделке, выбытие спорных помещений из аренды у ИП Зеленой Е.А. не производилось. Заявитель полагает, что договор аренды с комитетом не расторгнут, в связи с чем, имеет предприниматель право преимущественного выкупа арендованного им недвижимого имущества.

Представители третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, начатом 09.12.2014, объявлен перерыв до 12.12.2014 до 10 часов 45 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 12.12.2014 с участием представителей истца и ответчика.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, поддержали ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы и удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.11.2002 между КУИ г. Новошахтинска (арендодатель) и Зеленой Е.А. (арендатор) заключен договор аренды N 271 (далее - договор аренды помещений от 02.11.2002), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду на праве временного пользования нежилое помещение и право использования земельного участка занятого под помещением, расположенные по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 5, общей площадью 56,5 кв. м для использования под офис, на срок с 01.11.2002 по 30.10.2003.

12.10.2003 между сторонами заключено дополнительное соглашение, устанавливающее срок аренды до 29.10.2004.

22.10.2004 между сторонами заключено дополнительное соглашение, устанавливающее срок аренды до 28.10.2005.

11.03.2007 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора в части площади помещений, занимаемых истцом с 56,5 кв. м до 123,3 кв. м.

04.02.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение N 9, которым установлен новый срок аренды до 28.11.2010

10.11.2010 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым уточнен состав арендованного имущества в связи с присвоением адресов объектам недвижимости. Так в аренду передавались следующие комнаты, расположенные по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15: N 1 площадью 59,3 кв. м, N 2 площадью 57,9 кв. м, N 3 площадью 4,3 кв. м.

Судебными актами по делу N А53-13110/11 и N А53-19689/2008 установлено, что договор аренды помещений от 02.11.2002 заключен на неопределенный срок, регистрация договора не требовалась.

В порядке реализации положений Федерального закона N 159-ФЗ от 22.06.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) 30.03.2011 между комитетом и предпринимателем в отношении помещения N 2, являющегося предметом договора аренды, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Спорные помещения по договорам субаренды N 1 от 25.11.2010, N 2 от 27.12.2010 переданы обществу с ограниченной ответственностью "Новотэк".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2011 по делу N А53-9705/2011 по иску индивидуального предпринимателя Зеленой Е.А. к Комитету по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска торги в форме аукциона по лоту N 1 - объекта нежилого муниципального фонда - нежилого помещения N 1 (комнаты N 1, 2, 3) общей площадью 59,3 кв. м, расположенного в одноэтажном нежилом здании по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, проведенные 11.05.2011 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска, признаны недействительными. Применены последствия признания торгов недействительными, в том числе признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества по итогам открытого аукциона N 79 от 11.05.2011, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска и индивидуальным предпринимателем Павленко Ю.В. Суд обязал Павленко Ю.В. вернуть Комитету по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска объект нежилого муниципального фонда - нежилое помещение N 1 (комнаты N 1, 2, 3) общей площадью 59,3 кв. м, расположенное в одноэтажном нежилом здании по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15.

В порядке применения реституции по ничтожной сделке купли-продажи Павленко Ю.В. возвратил данные помещения непосредственно собственнику по акту приема передачи от 25.09.2013.

Указанные помещения Комитетом по управлению имуществом администрации города Новошахтинска фактически Зеленой Е.А. возвращены не были. Доказательств повторного вступления предпринимателя во владение комнатами N 1, 2, 3 в материалах дела не имеется.

18.11.2013 предприниматель обратилась к заинтересованному лицу с заявлением о приватизации оставшихся комнат арендуемого помещения N 1 и N 3, расположенные по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15 (далее комнаты N 1, N 3).

09.12.2013 комитет направил отказ N 2787 со ссылкой на прекращение договора аренды.

Полагая, что отказ комитета 09.12.2013 N 2787 не соответствуют положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, и нарушают права заявителя в имущественной сфере, Зеленая Е.А., обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1 в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Целью принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

В настоящем деле спор между сторонами сложился по установлению обстоятельства, являлся ли договор аренды от 02.11.2002 спорных помещений N 1 и N 3 действующим на момент подачи заявки о приватизации.

Согласно позиции комитета, договор аренды прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя. В обоснование своей позиции комитет ссылается на письма от 04.04.2011 N 997, 19.09.2013 N 2110, 10.12.2010 N 3008, а также на осведомленность заявителя о нежелании арендодателя продлевать арендные отношения.

Предприниматель полагает, что договор является действующим, поскольку отказ от договора в ее адрес не поступал.

Предпринимателем в суде первой инстанции было сделано письменное заявление о фальсификации доказательства - почтового уведомления о вручении Зеленой Е.А. письма комитета 04.04.2011 N 997 об отказе от договора. По мнению предпринимателя, подпись на почтовом уведомлении, поставленная от ее имени, ей не принадлежит. Данное ходатайство заявлено предпринимателем и в суде апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости проверки заявленного доказательства путем проведения почерковедческой экспертизы, поскольку в материалах дела имеются иные доказательства, подтверждающие по делу юридически значимые обстоятельства.

Кроме того, в силу пункта 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила), вручение простых почтовых отправлений, адресованных до востребования, регистрируемых почтовых отправлений, а также выплата почтовых переводов адресатам (законным представителям) осуществляются при предъявлении документов, удостоверяющих личность. В соответствии с пунктом 1.3 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное" (утверждены приказом ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 N 343) судебная повестка, судебные акты (определения, решения, постановления) суда пересылаются в заказных письмах и бандеролях разряда "Судебное" с уведомлением о вручении (форма 119). С учетом приведенных норм Правил в возвращаемых отправителю почтовых уведомлениях (форма 119) получатель корреспонденции не расписывается, а в уведомлении делается лишь отметка предприятия почты о том, что отправление вручено лично или по доверенности, и эта отметка заверяется подписью руководителя органа почтовой связи.

Индивидуальный предприниматель Зеленая Елена Александровна, будучи субъектом предпринимательской деятельности, обязана обеспечить получение корреспонденции, поступающей в ее адрес. Риски наступления неблагоприятных последствий неисполнения данного требования не могут быть возложены на добросовестных контрагентов ответчицы. Доказательств нарушения органом почтовой связи установленного Порядка предпринимателем не представлено.

По вышеуказанным обстоятельствам не имеется оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы и у суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, договор аренды спорных помещений заключен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Порядок прекращения договора, определенный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит применению независимо от условий договора. При этом, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, независимо от добросовестности или недобросовестности арендатора и без указания конкретных причин прекращения арендных отношений.

Указанное положение закона принято в целях обеспечения надлежащей информированности стороны в договоре, в частности, для арендатора, чтобы он имел реальную возможность решить вопросы освобождения арендованного имущества и возврата его арендодателю.

В отличие от расторжения договора по правилам главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель не устанавливает ни формы, ни порядка предупреждения об отказе от договора по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Достаточно того, что указанное предупреждение ясно выражало волю арендодателя на отказ от договора, и было в объективной форме доведено до сведения арендатора.

Из имеющейся в материалах дела переписки между комитетом и предпринимателем усматривается, что еще в 2011 году предприниматель была осведомлена о нежелании арендодателя продлевать арендные отношения, однако, отказывалась освобождать комнаты N 1, N 3 по причине несогласия с прекращением договора аренды.

Так из текста обращения предпринимателя от 01.06.2011, адресованного комитету, следует, что ею 25.04.2011 получено письмо об освобождении помещений. Доводы заявителя о совершении опечатки в тексте письма и получения данного письма 24.05.2011, а также о том, что данное письмо направлено комитетом предпринимателю в связи с проведением торгов, недостаточны для признания факта отсутствия у предпринимателя информации о волеизъявлении арендатора на прекращение договора аренды.

Поскольку пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю безусловное право на расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности действий Комитета по одностороннему отказу от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1064/09).

Довод жалобы о том, что в тексте письма комитет предлагает возвратить имущество в месячный срок, хотя законом установлен трехмесячный срок, отклоняется апелляционным судом.

Указание комитетом меньшего срока на возврат, нежели предусмотрен законом не может нивелировать волю арендатора на расторжение договора. Предприниматель имел возможность возвратить помещение не по истечению месяца со дня получения письма, а в течение трех месяцев. С исковым заявлением в суд комитет обратился в марте 2014 года, то есть по истечении трехмесячного срока, установленного статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод предпринимателя о том, что действия комитета по одностороннему отказу от исполнения договора аренды совершены исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества обоснованно отклонен судом как недоказанный (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное (пункт 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134).

Заявление предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества датировано 18.11.2013, то есть после истечения трехмесячного срока, установленного пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и после получения уведомления о прекращении договорных отношений.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с выводами суда первой инстанции и основаны на неверном понимании норм материального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2014 по делу N А53-5502/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева