Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2014 г. N 13АП-18460/14

г. Санкт-Петербург

19 декабря 2014 г.

Дело N А56-5356/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: представителей Лобанова А.В. (доверенность от 02.10.2013), Тарасова А.Г. (доверенность от 31.03.2012)

от ответчика: представителя Голоскокова Р.А. (доверенность от 19.11.2013)

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18460/2014) администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2014 по делу N А56-5356/2014 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России"

к администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области, 2) Негосударственное образовательное учреждение начального и дополнительного профессионального образования Тихвинская объединенная техническая школа Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России"

об определении условия пункта договора,

установил:

Общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (далее - Организация, истец, заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация) об определении условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 47:13:1203006, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, город Тихвин, улица Центролитовская, N 3, в следующей редакции:

"2.1. Цена участка составляет 882 423,68 руб.", что составляет 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда от 26.02.2014 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Негосударственное образовательное учреждение начального и дополнительного профессионального образования Тихвинская объединенная техническая школа Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (далее - Тихвинская школа ДОСААФ, Учреждение) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2014 иск удовлетворен.

Администрация подала апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, просила решение отменить, в иске отказать. По мнению Администрации, у заявителя отсутствует право на выкуп спорного земельного участка по льготной цене вследствие распространения на него действия норм, предусмотренных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Организация в отзыве на жалобу просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать, представитель Организации против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения. Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Обратившись в арбитражный суд, Организация в исковом заявлении указала на следующие обстоятельства, явившиеся причиной предъявления Администрации требований. На праве собственности Организации принадлежат объекты недвижимости, в том числе здание боксов для машин, здание гаража, здание пункта технического обслуживания и ремонта, здание стрелкового тира, здание школы технической подготовки ДОСААФ (свидетельства о государственной регистрации права от 18.02.2011 47-АБ 055208, 47-АБ 055207, 47-АБ 055209, 47-АБ 055210, 47-АБ 055206, л.д. 28 - 32). Истцом переданы перечисленные здания на праве оперативного управления Учреждению на основании договора от 26.08.2011 N 1/10С-ЗФО. Право оперативного управления зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 06.10.2011 47-АБ 208528, 47-АБ 208529, 47-АБ 208525, 47-АБ 208527, 47-АБ 208530 (л.д. 33 - 37).

Эти здания находятся на земельном участке площадью 34 430 кв.м, кадастровый номер 47:13:12:-03-006:0022, зарегистрированном на праве оперативного управления за Тихвинской школой ДОСААФ, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.06.2012 47-АБ 254643, с указанием на существующие ограничения (обременения) права: охранная зона водопровода площадью 1250,0 кв.м; охранная зона водопровода площадью 2290,0 кв.м (л.д. 38).

Организация обратилась в Администрацию с письменным заявлением от 22.10.2013 о выкупе земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с приложением к заявлению необходимого пакета документов. Предполагая предложение ответчика о выкупе земельного участка по цене равной 15% кадастровой стоимости земельного участка, истец направил в адрес ответчика дополнительно письмо с обоснованием своей позиции о стоимости земельного участка равной 2,5 % кадастровой стоимости и договор купли-продажи земельного участка.

Постановлением Администрации от 20.11.2013 N 01-3277-а принято решение о предоставлении истцу в собственность за плату указанного земельного участка по цене, равной 15 % кадастровой стоимости, 5 294 542,11 руб. (л.д. 17).

Администрация направила в адрес Организации протокол разногласий от 18.12.2013 к проекту договора купли-продажи земельного участка (получен 23.12.2013). Организация не согласилась с редакцией пункта 2.1 договора купли-продажи, предложенной Администрацией.

Проект договора купли-продажи земельного участка в редакции Организации:

"2.1. Цена участка составляет 882 423, 68 руб."

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Процент кадастровой стоимости земельного участка, %	Цена выкупа участка, руб.
35296947,4	2,5	882423,68

Редакция проекта договора купли-продажи земельного участка, предложенная Администрацией:

"2.1. Цена участка составляет 5 294 542 руб. 11 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка"

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Процент кадастровой стоимости земельного участка, %	Цена выкупа участка, руб.
35296947,4	15%	5 294 542,11

Обосновывая выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ), Организация сослалась на наличие на спорном земельном участке линейных объектов (трубопровод).

Суд первой инстанции счел заявленные исковые требования обоснованными и удовлетворил их.

Апелляционный суд полагает решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Как следует из представленных в дело доказательств, на подлежащем выкупу земельном участке расположены линейные объекты (проходящие через участок магистральные трубопроводы), в силу чего в свидетельстве о государственной регистрации права от 05.06.2012 N 47-АБ 254643 относительно этого участка зарегистрированы ограничения (обременения) права: охранные зоны водопровода площадью 1250 кв.м и площадью 2290,0 кв.м, это обстоятельство отражено в кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) с кадастровым номером 47:13:12-03-006:0022 (л.д. 38, 43).

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Организация обладает правом на выкуп земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3, пунктами 1, 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ.

Между тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008 разъяснения.

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) в пункте 2 статьи 3 установлена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 342-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Таким образом, изменения относительно определения цены земельных участков в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности, при приобретении указанными лицами касаются земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Организация направила проект договора купли - продажи земельного участка с указанием цены, определенной в соответствии с положениями абзаца восьмого пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, исходя из факта расположения на земельном участке линейных объектов (трубопроводов).

В то же время, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008 указал, принимая во внимание особый характер этих объектов, что рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов, включая тарифы на электроэнергию и теплоэнергию (подпункт 5 пункта 29 Основ ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.2004 N 109 "О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации").

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В представленном в дело кадастровом паспорте спорного земельного участка от 01.04.2004 в качестве разрешенного вида его использования указано: "под техническую школу и автодром школы) ", л.д. 41 - 51.

В силу имеющихся в деле доказательств, исследованных обстоятельств и приведенных сторонами доводов, Организация применительно к статье 3 Федерального закона от 17.08.1995 N 147-ФЗ "О естественных монополиях" не относится к субъектам естественных монополий, следовательно, не является субъектом правоотношений, предусмотренных пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (пункт 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). На территории Ленинградской области цена выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких участках, установлена постановлением правительства Ленинградской области от 11.12.2007 N 310, на момент подачи истцом заявления цена установлена постановлением правительства Ленинградской области от 17.09.2012 N 293.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 20.11.2013 N 01-3277-а "О предоставлении Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, город Тихвин, улица Центролитовская, дом 3, для обслуживания комплекса технической школы и автодрома" (с учетом постановления от 20.12.2013 N 01-3718-а о внесении изменений и дополнений в постановление администрации от 20.11.2013 N 01-3277-а) Организации предоставлен в собственность за плату по цене, равной 15 процентам кадастровой стоимости, 5 294 542 руб. 11 коп., земельный участок с кадастровым номером 47:13:1203006:22, площадью 34 430 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - административное здание. Почтовый адрес ориентира: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, город Тихвин, улица Центролитовская, N 3, разрешенное использование: для обслуживания комплекса технической школы и автодрома.

Также постановлением от 20.12.2013 N 01-3718-а о внесении изменений и дополнений в постановление администрации от 20.11.2013 N 01-3277-а пункт 1 постановления администрации от 20.11.2013 N 01-3277-а дополнен абзацем вторым следующего содержания: "Часть земельного участка площадью 2292 квадратных метра обременена особым режимом использования: часть земельного участка площадью 1256 квадратных метров обременена охранной зоной водопровода".

Указанное постановление Организацией не оспорено в установленном порядке, не признано недействительным полностью или в части. Заявителем также не представлено надлежащих доказательств в обоснование площади земельного участка, необходимой для использования принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Каждый объект, относительно которого могла быть истребована соответствующая площадь земельного участка, зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости, доказательства того, что все объекты взаимосвязаны между собой и составляют неделимый комплекс, поэтому подлежит предоставлению земельный участок площадью 34 430 кв.м, в материалы дела также не представлены.

В силу изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению в части определения выкупной стоимости спорного земельного участка в размере 5 294 542 руб. 11 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 июля 2014 года по делу N А56-5356/2014 изменить, изложить в следующей редакции.

Определить условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 47:13:1203006, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, город Тихвин, улица Центролитовская, N 3, в следующей редакции:

"2.1. Цена участка составляет 5 294 542 руб. 11 коп.", что составляет 15 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина Н.С. Полубехина