Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 13АП-27483/14

г. Санкт-Петербург

22 декабря 2014 г.

Дело N А56-41493/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Егоров С.Н., доверенность от 22.08.2014, Лапин В.В., доверенность от 16.12.2014,

от ответчика: Орешкина О.А., доверенность от 09.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27483/2014) ООО "Елисей на Авиаконструкторов-ЮВ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.092014 по делу N А56-41493/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "Елисей на Авиаконструкторов-ЮВ"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Елисей на Авиаконструкторов-ЮВ" (адрес: Россия 197373, Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, д. 8, кор. 1, ОГРН: 1097847054601; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд; далее - Комитет) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.09.2009 N 04-ЗК02810(Т) о продлении его срока на 49 лет.

Решением суда от 29.09.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о ничтожности п. 6.1 Договора в связи с изменением статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также податель жалобы указывает, что информация о сроке договора аренды и возможности его продления содержалась в информационном сообщении о проведении аукциона.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 22.09.2009 N 04-ЗК02810(Т). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять земельный участок с кадастровым номером 78:34:4133А:16, относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, участок 1, (юго-восточнее дома 10, литера А по проспекту Авиаконструкторов), площадью 6 006 кв.м.

Участок предоставлялся для разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации.

Также договором предусмотрено, что при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений.

Срок действия договора - 6 лет (пункт 3.1), т.е. до 22.01.2015. Порядок внесения арендной платы и ее размер установлены разделом 3 договора.

Согласно пункту 6.1 арендодатель обязан по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия на 49 лет при условии, что строительство объекта закончено арендатором в сроки, указанные в пункте 3.1 (6 лет) договора и у арендатора отсутствует предусмотренная законодательством обязанность предоставить участок в пользование другим лицам.

На спорном земельном участке Обществом возведен объект недвижимости - нежилое двухэтажное здание общей площадью 3 530,7 кв.м., 06.12.2013 задние в составе 3 этапов строительства введено в эксплуатацию, ему присвоен адрес: Санкт-Петербург, пр. Авиаконструкторов, д. 8, корп. 1, лит. Ж, и кадастровый номер 78:34:0413301:8174.

Письмом от 11.03.2014 Общество обратилось в Комитет с просьбой о заключении дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 6.1, письмом от 28.03.2014 N 1589 Комитет отказал в продлении срока действия договора, сославшись на отсутствие государственной регистрации прав Общества на возведенный им объект недвижимости.

Права Общества зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 78-АЗ 327329.

05.05.2014 Общество повторно обратилось в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения. Письмом от 04.06.2014 N 4782 Комитет также отказал в его заключении по причине наличия задолженности по внесению арендной платы в размере 2 304 021, 72 руб., а также неисполнения условий договора в части разработки документации по планировке территории.

Полагая, что Комитет неправомерно отказывает в заключении дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 6.1, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора - 6 лет (пункт 3.1), т.е. до 22.01.2015.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Применительно к рассматриваемой ситуации ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными законами не предусмотрена обязанность заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды на 49 лет.

Указанный в части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) порядок заключения договоров на новый срок согласно части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Поскольку объектом требований Общества о понуждении заключить договоры аренды на новый срок являются земельные участки, то правоотношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и не входят в сферу правового регулирования, осуществляемого антимонопольным законодательством. В связи с изложенным положения части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции к спорным правоотношениям неприменимы.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2014 по делу N А13-9437/2013.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.

Так, согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, Общество за заключением договора аренды на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не обращалось, заявленные им в рамках настоящего дела требования направлены исключительно на продление срока действия договора аренды от 22.09.2009 N 04-ЗК02810(Т).

При этом, суд первой инстанции правомерно указал, что Общество как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, вправе заключить с Комитетом договор аренды в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как пояснил представитель Комитета в судебном заседании, Общество в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2014 по делу N А56-41493/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина