Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г. N 12АП-11740/14

г. Саратов

24 декабря 2014 г.

Дело N А12-14658/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Борисовой Т. С., Шалкина В. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой Н. И.,

при участии в судебном заседании: представитель индивидуального предпринимателя Агеева Александра Григорьевича Олехнович А. Н. по доверенности от 17.03.2014, б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 октября 2014 года по делу N А12-14658/2014 (судья Самсонов В. А.)

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294)

к индивидуальному предпринимателю Агееву Александру Григорьевичу (ИНН 343503996845, ОГРН 304343523900185)

о взыскании 2 387 279 рублей 07 копеек,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области (далее - истец, КЗР Администрации г. Волжского) с иском к индивидуальному предпринимателю Агееву Александру Григорьевичу (далее - ответчик, ИП Агеев А.Г.) о взыскании задолженности по арендной платы по договору аренды N 718аз от 04.07.2001 земельного участка за период с 01.05.2013 по 31.03.2014 в размере 2 267 709 рублей 65 копеек, неустойки за период с 11.07.2013 по 31.03.2014 в размере 119 569 рублей 42 копеек, а всего 2 387 279 рублей 07 копеек.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда от 10 октября 2014 года по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции неправомерно применил при расчете арендных платежей 8-ую группу видов разрешенного использования.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, 18 июня 2001 года между Управлением муниципальным имуществом администрации г. Волжского (Арендодатель) и Агеевым А.Г. (Арендатор) заключен договор N 718аз аренды земельного участка площадью 13 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Набережная, дом 2 м. Земельный участок предоставлен под водную станцию. Земельный участок в установленном законом порядке сформирован, ему был присвоен кадастровый номер 34:35:030108:3.

Срок действия договора стороны определили с 29.03.2001 по 01.03.2045.

Договор от 18.06.2001 N 718аз аренды земельного участка зарегистрирован 07.05.2002 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным.

Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды изменен вид использования земельного участка - под строительство и эксплуатацию центра отдыха и развлечений.

Параграфом 4 договора определены размер и порядок внесения арендной платы.

Согласно пункта 4.4. договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида землепользования арендатором, в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Волгоградской области и органами местного самоуправления.

Дополнительными соглашениями N N 2-8 в договор N 718аз от 18.06.2001 вносились изменения относительно размера арендной платы за спорный земельный участок.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2009 года по делу N А12-16406/2009, вступившим в законную силу, в договор N 718аз от 18.06.2001 аренды земельного участка внесены изменения, в связи с чем пункт 4.2 договора судом изложен в следующей редакции: "Годовая арендная плата составляет: 13000 квадратных метров * 356 рублей 1 копеек * 0,02 * 2 = 185 172 рублей в год. Месячная арендная плата составляет всего - 15 431 рублей".

Пункт 4.3 договора изложен судом в следующей редакции: "Арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца".

Дополнительным соглашением N 9 от 12.03.2012 к договору аренды арендная плата за пользование спорным земельным участком с 05.06.2012 установлена в размере 209 059 рублей 19 копеек в год или 17 421 рубль 60 копеек в месяц.

Уведомлением от 10.10.2013 (исх. N 13/13039) КЗР Администрации г. Волжского уведомил ИП Агеева А.Г. об установлении с 10.05.2013 арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 2 944 712 рубля 26 копеек в год или 245 392 рубля 69 копеек в месяц.

При этом размер арендной платы за пользование земельным участком определен Арендодателем по формуле путем умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

Согласно пункта 3.1. Городского Положения N 367-ВГД размер арендной платы за земельные участки устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельного участка для соответствующего вида использования земель.

По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ИП Агеевым А.Г. своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.05.2013 по 31.03.2014 в размере 2 267 709 рублей 65 копеек.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 7.1. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 11.07.2013 по 31.03.2014 в размере 119 569 рублей 42 копейки.

Названное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд за судебной защитой своего нарушенного права.

Принимая обжалуемый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом 3 статьей 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во исполнение требований статьи 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной.

Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

По расчету истца за период с 01.05.2013 по 31.03.2014 задолженность по арендной плате составила 2 267 709 рублей 65 копеек. Проверив расчет, суд первой инстанции правомерно признал его арифметически неверным.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, решением от 20.01.2010 Управления Росреестра по Волгоградской области на основании заявления ИП Агеева А. Г. и представленного им межевого плана в государственный кадастр недвижимости внесены сведения, согласно которым из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров образованы два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров.

Решением ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" N 3434/13-113782 от 18.09.2013 временные земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров аннулированы в соответствии с частью 4 статьи 24 ФЗ РФ N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости".

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 24 ФЗ РФ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

На этом основании решением ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" N 3434/13-113782 от 18.09.2013 временные земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров аннулированы. В связи с чем в настоящее время предметом договора N 718аз от 04.07.2001 аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров.

Постановлением Губернатора Волгоградской области N 1130 от 20.11.2012 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" утверждены показатели удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала 34:35:030108.

При этом значение удельной кадастровой стоимости земельного участка из кадастрового квартала 34:35:030108, соответствующего 7-й группе, составляет 8 359,77 руб. /кв. метр, а 8-й группе - 495,95 руб. /кв. метр.

В соответствии с Постановлением N 113 от 20.11.2012 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" к 7-й группе видов разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

К 8-й группе видов разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Истцом при расчете размера арендной платы на 2013 год применена удельная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров в размере 8 359,77 руб., соответствующем 7-й группе видов разрешенного использования, что неправомерно в связи со следующим.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу пункта 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По данным кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров относится к категории земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 8.2. раздела 8 части II Городского Положения N 480-ВГД от 15.10.2009 "Правила землепользования и застройки городского округа - город Волжский Волгоградской области" спорный земельный участок находится в территориальной зоне Р-3, предназначенной для размещения учреждений рекреационно-оздоровительного назначения.

Администрацией г. Волжского 05.12.2006 выдано разрешение N 50 на ввод построенного объекта - центра отдыха и развлечений "Триада", расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Набережная, 2 м.

Кроме того, 16 октября 2006 года ИП Агееву А.Г. Нижне-Волжским межрегиональным управлением Ростехнадзора выдано заключение N 19-856 о соответствии объекта "Центр отдыха и развлечений на берегу р. Ахтуба в г. Волжском" требованиям природоохранного законодательства.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Таким образом, в нарушение требований пункта 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пункта 13, 14 части 2 статьи 7 Закона РФ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изменения в вид разрешенного использования спорного земельного участка в установленном законом порядке сторонами не вносились.

Решением комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки городского округа - город Волжский Волгоградской области от 08.11.2013 (Протокол N 40-13) на основании обращения самого же КЗР Администрации г. Волжского основным видом разрешенного использования земельного участка площадью 13 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Набережная, 2-м, вновь установлено - "развлекательный комплекс".

В рамках дела N А12-16406/2009 по иску КЗР Администрации г. Волжского о внесении изменений в договор N 718аз от 17.06.2001 аренды земельного участка арбитражный суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок относится к числу земель рекреационного назначения. Данное обстоятельство в силу положений пункта статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию в данном деле вновь.

При таких обстоятельствах у КЗР Администрации г. Волжского отсутствовали законные основания для отнесения спорного земельного участка к числу земель 7-й группы видов разрешенного использования и, соответственно, применения при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, удельной кадастровой стоимости в размере 8 359,77 руб.

С учетом положений основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных этим же Постановлением, сумма арендной платы по договору N 718аз от 18.06.2001 за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров, подлежащей внесению в период с 01.05.2013 по 31.12.2013 должна составлять 116 052 рубля 30 копеек, за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 - 51 571 рубль 49 копеек, а всего 167 623 рубля 79 копеек.

ИП Агеевым А.Г. в 2013 году арендная плата фактически внесена в размере 209 059 рублей 20 копеек, за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 - в размере 52 264 рубля 80 копеек.

Таким образом, с учетом произведенных ответчиком платежей, задолженность по арендной плате и пени отсутствует.

Довод истца о том, что суд первой инстанции подменил государственный орган при определении вида разрешенного использования опровергается представленными в материалы дела доказательствами и противоречит нормам материального права.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 268, 269 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Статьей 270 АПК РФ установлены основания отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, которых судебная коллегия не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции в судебном акте, истцом, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, суду апелляционной инстанции не представлено.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемой части решения суда первой инстанции, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 октября 2014 года по делу N А12-14658/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Т. С. Борисова В. Б. Шалкин