Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 15АП-21662/13 (ключевые темы: жилой дом - общая собственность - продажа нежилых помещений - расходы на оплату услуг представителей - муниципальная собственность)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 15АП-21662/13

город Ростов-на-Дону

23 декабря 2014 г.

дело N А53-20875/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,

при участии:

от истца: председателя Трофименковой О.В.,

от ответчиков:

от Комитета по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области: представителя Валуйской Е.М. по доверенности N 230 от 03.02.2014,

от третьего лица: представителя Лизунова А.И. по доверенности от 28.02.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,

иск товарищества собственников жилья "Дружная семья" (ИНН 6145009738, ОГРН 1086145000127)

к Комитету по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области (ИНН 6145002436, ОГРН 1026102062250), индивидуальному предпринимателю Смирнову Виталию Александровичу (ОГРН 311619124400026, ИНН 614500253017) Никитиной Надежде Тимофеевне

при участии третьего лица: Кобана Александра Павловича

о признании недействительными торгов в части продажи нежилых помещений, об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Дружная семья" (далее - истец, ТСЖ "Дружная семья", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Донецка Ростовской области (далее - КУИ г. Донецка, комитет), индивидуальному предпринимателю Смирнову Виталию Александровичу (далее - предприниматель, ИП Смирнов В.А.):

- о признании недействительными торгов от 24.04.2012 по продаже нежилых помещений N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, и сделки купли-продажи, заключенной между ответчиками по результатам торгов;

- об истребовании из незаконного владения муниципального образования "город Донецк" нежилых помещений N 10-19, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 110-112 том 1).

Исковые требования мотивированы тем, что с момента образования товарищества (апрель 2008 года) оно пользовалось спорными подвальными помещениями беспрепятственно, имело доступ в них в любое время суток, дверь в комнату N 11 всегда была открыта, так как вход в подвал первого подъезда жилого дома имеется только через спорные помещения. ТСЖ "Дружная семья" долгое время пользовалось лестницей как своей, полагая, что она входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. В переданном товариществу от МУ "Управляющая компания" при передаче жилого дома реестре собственников помещений не было сведений о собственнике спорных подвальных помещений, из чего следует вывод о том, что данные помещения являются общим имуществом собственников. Согласно техническому паспорту данные помещения являются помещениями бытового обслуживания, следовательно, предназначены для обслуживания жилого дома в целом.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что первый договор приватизации квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, был зарегистрирован 25.09.1992. На эту дату спорные помещения были сформированы в качестве нежилых для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались домовладельцами в качестве общего имущества. В последующем данные помещения использовались в качестве "паспортного стола", "комнаты участкового", сдавались в аренду ООО "Климат". Исходя из этого, суд пришел к выводу о невозможности распространения на спорные помещения режима общего имущества многоквартирного дома.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июня 2013 года судебные акты суда первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции указал, что суды нижестоящих инстанций, разрешая спор, не установили, каким образом лестница (помещение N 19), ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, учитывая ее специальное назначение, и примыкающие к ней помещения N 11, 12, были (могли быть) сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и что они фактически не использовались домовладельцами для обслуживания их общего имущества. Следовательно, судами оставлен без внимания факт назначения данного помещения (возможности использования его как самостоятельного) и соответственно, данный довод не учтен при рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела ТСЖ "Дружная семья" заявило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило:

- признать недействительными торги от 24.04.2012 в части продажи нежилых помещений N 11, 12, 19, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, и сделку в части продажи указанных помещений, заключенную по результатам аукциона между Комитетом по управлению имуществом города Донецка и ИП Смирновым В.А.;

- истребовать из незаконного владения Никитиной Н.Т. нежилые помещения N 11, 12, 19, расположенные на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4 (л.д. 148-149 том 3).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02 октября 2013 года (л.д. 154-155 том 3) уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению и к участию в деле в качестве соответчика привлечена Никитина Надежда Тимофеевна (далее - Никитина Н.Т.).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13 ноября 2013 года производство по делу в части требований товарищества к Никитиной Н.Т. прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.

Суд признал недействительными торги от 24.04.2012, проведенные Комитетом по управлению имуществом города Донецка Ростовской области по продаже нежилых помещений общей площадью 46,9 кв.м, в части реализации помещений N 11, N 12, N 19, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4 и договор купли-продажи от 02.05.2012, заключенный по их результатам с ИП Смирновым В.А. по продаже нежилых помещений общей площадью 46,9 кв.м в части продажи помещений N 11, N 12, N 19, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4.

С Комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области и ИП Смирнова В.А. в пользу товарищества взыскано 7 437 руб. 50 коп. расходов на оплату услуг представителя и 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины с каждого.

Суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что лестница (помещение N 19), ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, и примыкающие к ней помещения N 11, 12 сформированы в качестве помещений для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, а также на отсутствие доказательств того, что указанные помещения могли быть предназначены для самостоятельного использования и на момент приватизации первой квартиры в доме. В связи с этим, суд пришел к выводу о распространении на спорные помещения режима общего имущества многоквартирного дома.

Суд прекратил производство по делу в части требований, заявленных к Никитиной Н.Т., ввиду их неподведомственности арбитражному суду.

Оценив объем и сложность фактически выполненной представителем истца работы, характер спорных правоотношений, учитывая продолжительность рассмотрения и категорию сложности дела, а также сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд пришел к выводу, что судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 14 875 руб. не являются чрезмерными, в связи с чем, удовлетворил данное требование товарищества в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба комитета мотивирована следующими доводами:

- право муниципальной собственности муниципального образования город Донецк Ростовской области на спорный многоквартирный дом в целом (в том числе на помещения N N 10-19) возникло в результате разграничения государственной собственности. В постановлении суда кассационной инстанции право муниципальной собственности не опровергнуто;

- судом первой инстанции не было принято во внимание имеющееся в материалах дела техническое заключение N ТЗ-2012-08-01 от 08.08.2012, составленное по результатам обследования. Содержащиеся в данном заключении сведения являются доказательствами того, что подвальное помещение первого блока-секции в совокупности с нежилыми помещениями первого этажа имеют самостоятельное назначение и не связаны с обслуживанием других помещений (квартир) дома;

- истец не представил доказательства того, что на момент приватизации первой квартиры жилого дома спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома;

- нахождение в подвальных помещениях инженерного оборудования не может служить достаточным основанием для их отнесения к вспомогательным, поскольку истец не представил доказательства необходимости их постоянного использования и технического обслуживания для обеспечения нужд других помещений дома;

- судом не установлены нарушения законодательства при проведении оспариваемых торгов, в обжалуемом судебном акте не указаны основания, по которым торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи были признаны недействительными. В ходе приватизации муниципального имущества комитетом не было допущено нарушение норм действующего законодательства;

- судом не были учтены имущественные интересы стороны и были нарушены права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Решение также обжаловано ответчиками ИП Смирновым В.А. и Никитиной Н.Т.

ИП Смирнов В.А. в апелляционной жалобе привел доводы, аналогичные доводам комитета. Дополнительно к указанным доводам ИП Смирнов В.А. указал, что судом не была дана правовая оценка тому обстоятельству, что помещения были реализованы с обременением в виде обеспечения доступа в подвальное помещение к существующим инженерным коммуникациям для их обслуживания и ремонта. Надлежащим способом защиты для истца является не иск о признании договора недействительным, а истребование имущества по правилам статьи 301 ГК РФ, так как ИП Смирнов В.А. является добросовестным приобретателем помещений. По иску о признании сделки недействительной ИП Смирнов В.А. является ненадлежащим ответчиком, так как спорные помещения по договору купли-продажи проданы Никитиной Н.Т. и право собственности Никитиной Н.Т. на помещения признано решением Донецкого городского суда Ростовской области от 09.08.2012.

Никитина Н.Т. в апелляционной жалобе указала, что она не обладает статусом индивидуального предпринимателя. Привлечение ее к участию в деле соответчиком в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения производства по делу полностью, а не в части.

Определением от 04.02.2014 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Основанием перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции явились следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, определением от 19.08.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве ответчика Никитину Надежду Тимофеевну и отложил слушание дела на 02.10.2013. Определением от 02.10.2013 судебное разбирательство отложено на 30.10.2013 (л.д. 154-155 том 3). 30.10.2013 в судебном заседании протокольным определением объявлен перерыв до 06.11.2013 (л.д. 191-192 том 3). 06.11.2013 суд огласил резолютивную часть решения (л.д. 194-195 том 3).

Копии определений от 19.08.2013 и от 02.10.2013 были направлены Никитиной Н.Т. по адресу места нахождения спорных помещений: 346330, Ростовская область, г. Донецк, 16 квартал, 4 (л.д. 64, 173 том 3). Указанные почтовые отправления не были получены адресатом и были возвращены в суд с отметкой учреждения связи: "истек срок хранения". На указанных почтовых конвертах в нарушение пункта 35 постановления Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 "Об утверждении правил оказания услуг почтовой связи", пунктов 20.15-21.1 приказа ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п "Об утверждении порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений", в также приказа ФГУП "Почта России" от 13.08.2005 N 343 "Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное" отсутствуют отметки органа почтовой связи о том, что доставка почтовых извещений была осуществлена адресату дважды. Данное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении организацией почтовой связи правил оказания услуг почтовой связи при извещении Никитиной Н.Т. о месте и времени рассмотрения дела.

Более того, 09.10.2013 судом первой инстанции в отношении Никитиной Н.Т. была получена адресная справка (л.д. 160 том 3), согласно которой указанное лицо зарегистрировано по адресу: Ростовская область, г. Донецк, 3 микрорайон, д. 16, кв. 31. Несмотря на получение данной адресной справки, судебные извещения Никитиной Н.Т. по месту регистрации судом первой инстанции направлены не были. Сведения о направлении Никитиной Н.Т. телеграммы, телефонограммы либо иным образом ее извещение о привлечении к участию в настоящем деле в качестве ответчика в материалах дела отсутствуют. В материалах дела также отсутствуют какие-либо ходатайства либо отзыв на исковое заявление, поступившие от Никитиной Н.Т.

Не располагая сведениями о надлежащем извещении Никитиной Н.Т. о привлечении ее к участию в настоящем деле и не предприняв всех зависящих от него мер для ее надлежащего извещения, суд первой инстанции неправомерно рассмотрел настоящее дело по существу в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ввиду неизвещения в установленном законом порядке, Никитина Н.Т. была лишена возможности участвовать в судебном заседании суда первой инстанции и реально защищать свои права и законные интересы.

По ходатайству комитета определением от 04.02.2014 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Кобана Александра Павловича (л.д. 99-101 том 4).

Судом установлено, что 24.06.2013 Никитина Н.Т. по договору купли-продажи произвела отчуждение принадлежащих ей помещений N N 10-19 (этаж 1) общей площадью 46,9 кв.м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Донецк, 16 квартал, 4, Кобану А.П. По акту приема-передачи от 24.06.2013 указанные помещения были переданы продавцом покупателю, однако регистрация перехода права собственности на помещения от Никитиной Н.Т. к Кобану А.П. не произведена.

До рассмотрения судом апелляционной инстанции настоящего дела по существу от истца поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований. ТСЖ "Дружная семья" просило:

- истребовать из незаконного владения Никитиной Н.Т. нежилые помещения N 10-19, расположенные на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4,

- признать недействительными торги от 24.04.2012 по продаже нежилых помещений N 10-19, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, и сделку купли-продажи, заключенную по результатам аукциона между Комитетом по управлению имуществом г. Донецка Ростовской области и ИП Смирновым В.А. (л.д. 2-4 том 6).

Истец указал, что согласно данным технического и кадастрового паспорта спорных помещений, составленного по состоянию на 28.08.2008, их площадь составляла 46,9 кв.м. Нежилые помещения данной площади являлись предметом оспариваемого аукциона от 24.04.2012. Между тем согласно выкопировке (плану) спорных помещений, составленной по состоянию на 19.12.2011, их площадь составила 50,2 кв.м. Таким образом, на момент проведения торгов была произведена перепланировка данных помещений, в результате чего были изменены их номера и площадь.

В отзыве на заявление об уточнении исковых требований КУИ г. Донецка указал, что спорные подвальные помещения не могут быть отнесены к техническому подполью, поскольку не отвечают критериям, установленным для него СНиП 31-01.2003. В спорных помещениях имеются оконные проемы, комнатные перегородки, дощатые полы, коммуникации дома не занимают подавляющего объема помещения и не исключается возможность их использования в качестве офисных и административных. Имеющиеся подвальные коммуникации не требуют постоянного доступа к ним и их обслуживания через спорные помещения, так как доступ к теплотрассе, счетчикам холодного водоснабжения и электричества осуществляется через другие блок секции. Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцев. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций.

Определением суда апелляционной инстанции от 15.07.2014 производство по настоящему делу было приостановлено в связи со смертью Никитиной Н.Т. (запись акта о смерти N 162 от 19.03.2014 - л.д. 72 том 6) до истечения срока для принятия наследства и определения правопреемника ответчика Никитиной Н.Т.

В ответе от 26.09.2014 N 267 на запрос суда нотариус Рябченко Е.Н. сообщила, что после умершей 18.03.2014 Никитиной Н.Т. наследственное дело не открывалось (л.д. 74, 114 том 6).

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что после смерти гражданина, являющегося стороной в деле, спорное правоотношение не допускает правопреемства.

По изложенным основаниям производство по делу по иску к Никитиной Н.Т. подлежит прекращению, также подлежит прекращению производство по апелляционной жалобе Никитиной Н.Т.

Дело рассмотрено апелляционным судом с объявлением в судебном заседании перерыва с 09.12.2014 до 16.12.2014.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель КУИ г. Донецка Ростовской области просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Кобана А.П. также просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

ИП Смирнов В.А. явку представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ИП Смирнова В.А.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования ТСЖ "Дружная семья" подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, право собственности на помещения N 10-19 общей площадью 46,9 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, зарегистрировано за муниципальным образованием "город Донецк".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности основанием для осуществления регистрации является решение Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 24.06.1992 N 142. Указанным решением производственное объединение жилищного коммунального хозяйства передано в муниципальную собственность г. Донецка.

Многоквартирный жилой дом 4, квартал 16, в г. Донецке введен в эксплуатацию в декабре 1978 года и относился к ведомственному жилищному фонду производственного объединения "Гуковуголь".

Постановлением главы администрации Ростовской области от 25.12.1991 N 98 имущество (в количестве 35 единиц с остаточной стоимостью 643,6 тыс. рублей) производственного объединения "Гуковуголь" передано в муниципальную собственность г. Донецка с балансовым актом по состоянию на 01.01.1992.

Балансовый акт утвержден главой администрации г. Донецка и подписан генеральным директором объединения. В составе утвержденного списка передаваемого имущества поименованы встроенные спорные помещения общей площадью 84,2 кв.м, что соответствует техническому паспорту 1978 года с экспликацией к поэтажному плану.

Во исполнение постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", постановления главы администрации Ростовской области от 16.03.1995 N 66 многоквартирный жилой дом передан в муниципальную собственность.

Постановлением главы администрации г. Донецка от 28.12.1995 N 1194 ведомственный жилищный фонд производственного объединения "Гуковуголь" принят на баланс города.

Изначально помещения N 10-19 общей площадью 46,9 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, использовались для размещения коммунальных служб, обслуживающих не только жилой дом 4, но и весь 16 квартал, такое назначение спорных помещений было также и на дату приватизации первой квартиры в доме. В последующем спорные помещения использовались в качестве "паспортного стола", "комнаты участкового", а с 2007 года сдавались в аренду ООО "Климат". Начиная с 2010 года, спорные помещения по договору аренды использовало ТСЖ "Дружная семья".

24.04.2012 комитетом проведены торги по продаже указанных помещений (л.д. 176-178 том 1). Победителем торгов стал ИП Смирнов В.А. По результатам торгов комитет и ИП Смирнов В.А. 02.05.2012 заключили договор купли-продажи помещений по цене 368 160 руб. (л.д. 179-183 том 1).

В пункте 1.1 договора указано на обременение в виде обеспечения доступа в подвальное помещение к существующим инженерным коммуникациям для их обслуживания и ремонта заинтересованными организациями.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2013 правообладателем спорного нежилого помещения площадью 46,9 кв.м (номера на поэтажном плане 10-19), является Никитина Надежда Тимофеевна (регистрационная запись 61-61-12/005/2013-124 от 31.05.2013).

Основанием для регистрации права собственности Никитиной Н.Т. на спорные помещения послужило принятое Донецким городским судом Ростовской области решение от 09.08.2012 о признании права собственности на нежилые помещения (комнаты N N 10,11,12,13,14,15,16,17,18,19) в пятиэтажном жилом доме общей площадью 46,9 кв.м., расположенные по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом N 4 за Никитиной Н.Т., которым прекращено право собственности ИП Смирнова В.А. на спорные нежилые помещения.

Из материалов дела также следует, что 24.06.2013 Никитина Н.Т. по договору купли-продажи от 24.06.2013 (л.д. 78-79 том 4) произвела отчуждение принадлежащих ей помещений N N 10-19 (этаж 1) общей площадью 46,9 кв.м, Кобану А.П. Передача помещений Кобану А.П. оформлена актом приема-передачи от 24.06.2013 (л.д. 80 том 4), однако регистрация перехода права собственности на помещения от Никитиной Н.Т. к Кобану А.П. не была произведена в связи с принятием судом первой инстанции обеспечительной меры.

ТСЖ "Дружная семья" оспаривает торги и заключенный по его итогам договор купли-продажи, заключенный между комитетом и ИП Смирновым В.В., полагает, что спорные помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме в связи с тем, что указанные помещения связаны с помещением N 19 (согласно техническому паспорту - лестница, которая ведет в подвал первого подъезда жилого дома), через которую обеспечивается единственный доступ в подвал первого подъезда жилого дома, в котором расположены общедомовые инженерные коммуникации.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).

При рассмотрении дела в обоснование принадлежности спорных помещений к муниципальной собственности комитетом приведен довод о том, что подвальные помещения первой блок секции имеют высоту потолков 2,85-м, что не позволяет их в соответствии со СНИП 31-01.2003 относить к техническому подполью. В данных помещениях имеются оконные проемы, комнатные перегородки, дощатые полы, коммуникации дома не занимают подавляющего объема помещения и не исключается возможность их использования в качестве офисных и административных, поэтому они не могут входить в состав общего имущества собственников.

Согласно техническому заключению от 08.08.2012 пятиэтажный четырех подъездный жилой дом имеет четыре независимых блок секции (подъезда) с подвальными помещениями. Подвальная часть для технического обслуживания инженерных коммуникации также разделена на четыре блок секции с отдельными фундаментами и деформационными вертикальными швами на всю высоту пятиэтажного здания. Для доступа в подвал дома к общедомовым инженерным сетям в подъездах N N 2, 3, 4 устроены люки в лестничных клетках. Доступ в подвал первого подъезда обеспечивает только лестничный марш, располагающийся во встроенном нежилом помещении. В подъезде N 1 в лестничной клетке люк для спуска в подвал отсутствует. Для доступа в подвальное помещение первой блок секции необходимо пройти через помещения N 11 и N 12 к лестнице (помещение N 19) и далее в подвал. Альтернативного доступа в подвальное помещение первой блок секции не имеется (л.д. 67-74 том 2).

Актом от 18.02.2014 обследования нежилых помещений, проведенного комиссией в составе представителей комитета, товарищества и третьего лица Кобана А.П., зафиксировано, что между подвалами первой и второй блок секции жилого дома проход отсутствует, имеются 3 технологических отверстия для прокладки коммуникаций. Для устройства прохода между блок секциями необходимо инструментальное обследование конструкций в части демонтажа с последующей разработкой проектного решения (л.д. 1 том 5).

Указанными документами подтверждается отсутствие иного доступа в подвальное помещение первой блок секции жилого дома, кроме как через спорные помещения.

Третьим лицом приведен довод о том, что строительство многоквартирного дома осуществлялось по типовому проекту, на первом этаже данного дома предполагалось размещение магазина с подвальными вспомогательными помещениями. Спорные помещения были запроектированы как полуподвальные с оконными проемами, шахтой лифта и грузовым подъемником. Использование подвальных помещений в данном здании для размещения общедомового имущества не предполагалось.

Определениями от 27.05.2014 и от 24.06.2014 апелляционный суд предложил ИП Смирнову В.А. и третьему лицу представить доказательства в подтверждение довода о возведении многоквартирного жилого дома по типовому проекту, предусматривающему размещение на первом этаже дома магазина с подвальными вспомогательными помещениями.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики и третье лицо не представили доказательства в обоснование довода о создании подвала первой блок секции как вспомогательного помещения к магазину, который по типовому проекту строительства жилого дома подлежал размещению на первом этаже первой блок секции.

Собранными по делу доказательствами подтверждается, что лестница (помещение N 19), ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, предназначена для обеспечения доступа товарищества в подвал дома, в котором находятся инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания общего имущества жилого дома.

Указанная лестница (помещение N 19), учитывая ее специальное назначение, и примыкающие к ней помещения N 11, 12, не могли быть сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Указанные помещения фактически использовались домовладельцами для обслуживания их общего имущества (эксплуатация технического оборудования и систем тепло- и водоснабжения, расположенных в подвале дома).

Довод третьего лица о наличии технической возможности обустройства входа в подвал первой блок секции многоквартирного жилого дома путем обустройства проема в лестничной клетке первого подъезда согласно представленному им проекту перепланировки (л.д. 94-101 том 5), судом не может быть принят, поскольку не влияет на правовой статус нежилых помещений N 11, N 12, N 19 как помещений, предназначенных для обслуживания общего имущества жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения торгов и заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что лестница (помещение N 19), ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, учитывая ее специальное назначение, и примыкающие к ней помещения N 11, N 12, сформированы в качестве помещений для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, а также доказательства того, что спорные помещения N 11, N 12, N 19 могли быть предназначены для самостоятельного использования и на момент приватизации первой квартиры в доме, на указанные помещения распространяется режим общего имущества многоквартирного дома.

Указанное обстоятельство является основанием для удовлетворения иска в части требований о признании недействительными торгов от 24.04.2012, проведенных Комитетом по управлению имуществом города Донецка Ростовской области, по продаже нежилых помещений общей площадью 46,9 кв.м., в части реализации помещений N N 11,12,19, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, и требований о признании недействительным договора купли-продажи от 02.05.2012, заключенного между комитетом и ИП Смирновым В.А. по продаже нежилых помещений площадью 46,9 кв.м. в части продажи помещений N11, N12, N19.

В отношении иных помещений, входящих в состав помещения первого этажа общей площадью 46,9 кв.м, ТСЖ "Дружная семья" не доказало фактическое использование их в целях обслуживания общего имущества жилого дома, в связи с чем в отношении иных помещений в удовлетворении иска надлежит отказать.

Довод ИП Смирнова В.А. об избрании истцом ненадлежащего способа защиты подлежит отклонению, так как он основан на неправильном понимании ответчиком норм материального права. Факт последующего отчуждения спорных помещений Никитиной Н.Т. не влияет на оценку договора купли-продажи как ничтожной сделки.

Довод комитета и третьего лица о невозможности признания недействительными торгов и недействительным договора купли-продажи спорных помещений в связи с проведенной перепланировкой, подлежит отклонению.

Действительно, из представленного отделом по г. Донецку ФГБУ "Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области кадастрового паспорта на спорные помещения следует, что в период рассмотрения настоящего дела в спорных помещениях произведена перепланировка: снесена перегородка между помещениями 11 и 16, образовавшемуся помещению присвоен номер 15; снесена перегородка между помещениями 14 и 16, образовавшемуся помещению присвоен номер 12; снесена перегородка между помещениями 12 и 18, образовавшемуся помещению присвоен номер 14; изменена нумерация помещения 16 на 11 (л.д. 70-89 том 5). В результате перепланировки за счет сноса перегородок площадь помещения увеличилась на 3,2 кв.м. Помещения в перепланированном виде поставлены на кадастровый учет (л.д. 79 том 5).

Между тем, произведенная третьим лицом Кобаном А.П. перепланировка не влияет на оценку торгов и заключенного по его итогам договора купли-продажи как сделок, совершенных в нарушение закона. Поскольку действительность сделки оценивается судом на дату ее заключения, суд принимает во внимание состояние помещений на момент проведения торгов и заключения договора.

В соответствии с пунктом 29 постановления пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта принимает новый судебный акт.

По изложенным основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в том числе судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы (часть 5).

ТСЖ "Дружная семья" по делу была уплачена государственная пошлина в общей сумме 12 000 руб., из них: 4 000 руб. по иску (л.д. 83 том 1); 2 000 руб. по ходатайству о принятии обеспечительной меры, которое было судом удовлетворено (л.д. 83 том 1); 2 000 руб. по апелляционной жалобе (л.д. 9 том 3); 2 000 руб. по кассационной жалобе (л.д. 37 том 3); 2 000 руб. по повторному ходатайству об обеспечении иска (после отмены кассационным судом судебных актов суда первой и апелляционной инстанций), которое было судом удовлетворено (л.д. 122 том 3). Суд учитывает, что истцом государственной пошлиной было оплачено лишь одно из заявленных требований.

В связи с разрешением спора в пользу ТСЖ "Дружная семья", уплаченная истцом государственная пошлина подлежит распределению между комитетом и ИП Смирновым В.А. поровну.

Истцом также заявлено ходатайство о взыскании в его пользу судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" указано, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт оплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещает такие расходы в разумных по его мнению, пределах. При этом, необходимо учитывать, что бремя доказывания несения стороной расходов определено таким образом, что стороне, понесшей расходы, достаточно доказать факт их несения, а другой стороне представлено право на указание чрезмерности понесенных расходов.

В подтверждение факта несения затрат, связанных с рассмотрением спора, истцом представлен договор об оказании юридических услуг от 29.05.2012, заключенный между филиалом "Правозащита" Ростовской областной коллегии адвокатов в лице заведующей Солодовниковой Е.Н. (л.д. 57 том 2), по условиям которого поверенный принимает на себя обязательства оказать юридические услуги, а именно представлять интересы доверителя в арбитражном суде. Товариществом выдана единая доверенность от 01.06.2012 на ведение дела в суде Солодовниковой Е.Н., Бураковой В.В. и Чаловой О.В. и единая доверенность от 01.06.2012 на ведение дела Солодовниковой Е.Н. и Бабенко С.А.

Чаловой О.В. было подготовлено исковое заявление, проведена работа по подготовке документов, подготовлены заявление о принятии обеспечительной меры и об уточнении иска, принято участие в предварительном судебном заседании, представлены письменные пояснения по иску.

Бабенко С.А. принимала участие в судебных заседаниях первой инстанции от 13.08.2012, 06.09.2012, 25.10.2012, 19.08.2013, 02.10.2013, 30.10.2013, подготовила заявление об уточнении иска, принимала участие в судебных заседаниях апелляционной инстанции от 18.02.2013, от 01.04.2014, 22.04.2014, 27.05.2014.

В качестве доказательства несения расходов товарищество представило платежные поручения N 58 от 30.05.2012 на сумму 15 000 руб., N 77 от 08.08.2012 на сумму 9 750 руб., квитанцию к приходному кассовому ордеру N 29 от 29.05.2012 на сумму 5 000 руб., всего на общую сумму 29 750 руб.

В пункте 20 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанная истцом сумма представительских расходов является разумной, исходя из сложности дела, продолжительности его рассмотрения (дело слушалось судом первой инстанции дважды, в связи с отменой первоначально вынесенного решения в суде кассационной инстанции), а также с учетом сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвокатов.

По правилам части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 29 750 руб. подлежат отнесению на ответчиков в равных размерах.

Уплаченные филиалу "Правозащита" Ростовской областной коллегии адвокатов денежные средства в сумме 300 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 114 от 01.06.2012 с основанием платежа "расходы на ксерокс, почту" (л.д. 60 том 2) взысканию не подлежат в связи с отсутствием первичных документов, подтверждающих данные расходы.

Истцом в материалы дела также представлена копия платежного поручения N 89 от 10.07.2013 о перечислении денежных средств в размере 5 000 руб. в пользу ООО "Консалтинговый центр "Святослав" с назначением платежа "оплата за оказание юридических услуг по счету N 15 от 08.07.2013" (л.д. 98 том 3).

Доказательства заключения договора на оказание услуг с указанной организацией истец не представил, также не представлен оригинал платежного поручения (представленная копия платежного поручения не заверена). В связи с чем, суд не находит оснований для взыскания указанной суммы с ответчиков.

Суд также не находит оснований для взыскания в пользу истца 12 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста. Полученное во исполнение договора от 01.08.2012 N 47, заключенного между истцом и ООО "Абрис", заключение специалиста по ходатайству истца было приобщено к делу.

Между тем, проведение данного исследования инициировано истцом самостоятельно вне рамок рассмотрения дела и заключение ООО "Абрис" является не единственным и исключительным доказательством, на основании оценки которого вынесен судебный акт. Согласно части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 150, 258, 265, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 ноября 2013 года по делу N А53-20875/2012 отменить, принять новый судебный акт.

Признать недействительными торги от 12 апреля 2012 года, проведенные Комитетом по управлению имуществом города Донецка Ростовской области, по продаже нежилых помещений общей площадью 46,9 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4, в части реализации помещений N 11, N 12, N 19.

Признать недействительным договор купли-продажи от 02 мая 2012 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Донецка Ростовской области и индивидуальным предпринимателем Смирновым Виталием Александровичем (ОГРН 311619124400026, ИНН 614500253017), в части продажи нежилых помещений N 11, N 12, N 19, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом 4.

В остальной части иска отказать.

Производство по делу по иску товарищества собственников жилья "Дружная семья" к Никитиной Надежде Тимофеевне прекратить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области в пользу товарищества собственников жилья "Дружная семья" (ОГРН 1086145000127, ИНН 6145009738) судебные расходы: 6 000 руб. государственной пошлины по делу, 14 875 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Смирнова Виталия Александровича (ОГРН 311619124400026, ИНН 614500253017) в пользу товарищества собственников жилья "Дружная семья" (ОГРН 1086145000127, ИНН 6145009738) судебные расходы: 6 000 руб. государственной пошлины по делу, 14 875 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Производство по апелляционной жалобе Никитиной Надежды Тимофеевны прекратить.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов